南宁邕宁区新思路统征大地块 破解征地拆迁难题
南宁新闻网-南宁晚报 2012-01-21 10:20
[摘要] 2011年邕宁区在完成南宁市下达的五象新区龙岗片区征地任务10633亩，拆迁11万多平方米的基础上，城区又深入龙岗片区、八鲤工业区、五合临港产业园区内完成征地10406亩，城区土地储备中心共收储了8100多亩，其中位于龙岗片区连片收储的经营性用地就达6800多亩。
2011年邕宁区在完成南宁市下达的五象新区龙岗片区征地任务10633亩，拆迁11万多平方米的基础上，城区又深入龙岗片区、八鲤工业区、五合临港产业园区内完成征地10406亩，城区土地储备中心共收储了8100多亩，其中位于龙岗片区连片收储的经营性用地就达6800多亩。
这个奇迹是如何产生的？记者日前走进邕宁区，探寻和谐征地拆迁背后的秘密。
一问：政府征地为何能获得农民支持？
政府征地让农民富起来五象新区梁村村民梁以天最近非常忙，自从2010年3月在邕宁区征地办签字获得大笔征地拆迁补偿款，就借此开了一家大型农机店，当起了老板。
“生意很好。”记者在邕江大学五象新区梁以天的店内采访时，这个40多岁的中年汉子意气风发，用一个“忙”字概括自己现在的生活状态。他笑称，过去当农民一年忙到头也难见几个钱，现在借着拆迁补偿款当上了老板“以钱生钱”，与之前的生活简直是天壤之别。
梁以天说，自从五象新区开发后，他们村每家每户都获得一笔数目不菲的补偿金，政府还按承诺协助失地农民办好城镇养老保险，从拆迁安置点、居民三产用地、发展预留用地等方面统一统筹考虑，确保失地农民“四有”（有房住，有房出租，有三产铺面经营，有养老保险保障），没有了后顾之忧，大家的日子都过得富足又踏实。
“我们村被征用的土地不是的，几个邻村每家每户村民手头的征地拆迁补偿款都有好几十万元，多的达上百万元，不少人在市内买了新房和私家车，其中部分村民还利用补偿金购买大型运泥车组成运输车队，到家乡的工地上揽活干呢！”梁以天说话时满脸的羡慕。
征地后农民“变身”市民，生活实实在在变好了，这也是绝大多数邕宁区被征地农民认同征地的原因。有个别农民想不通，坚持守着几亩薄地过穷日子，拆迁办的工作人员只好不厌其烦地上门做工作，苦口婆心地向他们对比征地前后给生活带来的变化，终于说服他们同意 “共同富裕”。
“有好几个被‘骂’过的农户现在日子好了，还发短信过来表示感谢。”邕宁区征地拆迁办公室主任罗政笑着掏出手机，翻出好几条被征地农民的感谢短信给记者看。
在五象新区开发建设的征地拆迁中，邕江大学新址保持着这样一个征地工作记录：2010年4月17日上午10时许， 在邕江大学新址征地拆迁现场办公点，村民早早赶来排队等待签征地协定。短短一天就签下960亩征地协议，圆满完成了南宁市下达的50天内完成邕江大学新址1100多亩征地拆迁工作。这也是南宁市征地拆迁工作开展以来工作纪录。
二问：征地拆迁传统难题如何破解？
先征后转，征转分离，征地不再难
邕宁区创造征地拆迁奇迹背后，是一条“先征后转，征转分离”新思路。2010年，邕宁区利用南宁市委、市政府给予的扶持政策，在征地拆迁工作中，大胆地创出了“先征后转，征转分离”的工作思路。这条思路是整村整片推进征地，然后再根据年度有地指标安排项目落地。在政府统征的大地块上实施新项目落地，变得像“切蛋糕”一样容易起来，许多征地难题纠结逐步打开了。
在邕宁区龙岗新区开发管理委员会办公室，邕宁区党委常委、政府常务副区长施杰介绍，按照新思路，政府按现行征地拆迁补偿政策以村队为单位签订协议，向农民支付相关征地拆迁补偿费用，将符合“两规”（即土地利用总体规划、城镇建设规划）的农用地预征下来，将农村集体土地变成国有土地，统一收储，这就是“统征统储”。被统征的土地，在没有正式国家批文转变成城市建设用地前，农民仍可继续耕种，这就是“先征后转，征转分离”。
“统征统储，先征后转，征转分离”，实质上相当于政府从农民手中以补偿换时间。从站在被征地农民的角度，让村民可以提前享受到征地带来的城市福利。村民一次性得到一大笔土地补偿款，有钱办养老保险、买房、买车、投资，过上舒适的城市居民生活。
从站在政府的角度看，由于事前预征下土地，项目落地不再难。过去为了项目落地，政府征地办到处追着农民签征地协议，浪费大量时间精力，而且工作相当被动；现在统一收储的国有土地后，政府可以从容地像“切蛋糕”一样进行项目落地，或是“切块”进行城市建设开发。而且，整村整队统一征用土地，大家一律平等，农户间没有因被征地时间先后产生的补偿差异矛盾，征地思想工作也好做了。
意外的收获是，成片统征统储土地消除了“插花地”、“边角地”，没有了传统以项目为中心的征地模式留下的后遗症，消除了政府最头痛的“城中村”带来的系列老大难问题。同时，被征地农民的权利也得到了更好的保护。在成片征地开发时，政府和村队代表可以共同协商规划集体“三产”安置用地。村队农民有了自己的集体经济，就业、生活更有保障。
三问：土地统征开发资金从何而来？
政企合作解决融资难
提前征地，整片推进，有一个问题不可回避：巨额补偿资金从哪里来？
记者从2010年3月28日正式挂牌成立的龙岗新区开发管理委员会（以下简称龙岗新区管委会）、南宁市龙津建设投资有限公司（以下简称龙津公司）内找到了答案：企业与政府合作，由企业提供融资平台，为政府征地提供资金保障。
施杰介绍，邕宁区这一融资思路可以说是逼出来的。2011年城区征地拆迁工作任务和难度相当于上一年度的十倍。在参观学习了合肥滨湖新区、武汉新区等国内其他大型新区开发先进经验后，他们心中有了答案。
2009年，在南宁市委、市政府的支持下，邕宁区与南宁城投公司签订了战略合作框架协议，由双方共同组建投资开发企业龙津公司，专司邕宁龙岗片区、八鲤工业集中区、五合临港产业园区（上述片区统称新区）的土地开发。龙岗新区管委会将规划、国土、建设、城管、招商、征地拆迁、土地储备等部门工作职能融在一起，和拥有资金和技术、人力资源优势的龙津公司“一套班子，两块牌子”合署办公。
政府性质的龙岗新区管委会负责新区范围内的土地征收、整理、储备，使“生地”变“熟地”。然后，由龙津公司负责基础设施、公益性和功能性设施配套建设，提升土地附加值，使“熟地”再变成更值钱的“热地”。最后，政府通过土地的“招拍挂”，回收资金，再投入土地的收储。双方优势互补，形成“城建集团融资—土地开发建设—土地熟化进入市场—土地增值—新区发展、集团做强”的循环发展模式，使新区土地整体开发在宏观上做到资金来自于新区、用之于新区、平衡于新区，争取略有结余。
据统计，至去年年底，邕宁区已实现征地融资4.5亿元，城区征地拆迁开发实现良性循环。
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