2012郑州房价或合理回归 品质称王也要惠至刚需
房天下 2012-02-03 00:00
[摘要] 按照中国传统习俗，春节将延续到正月十五元宵节过后，而对于郑州楼市来说似乎也一样，上班已近一周，但放眼整个房地产市场，高举龙头齐贺升平的楼盘却很少。“因为刚过完年，部分路远的同事还没赶过来呢”，某项目的置业顾问对于售楼部的冷清这样解释道。
按照中国传统习俗，春节将延续到正月十五元宵节过后，而对于郑州楼市来说似乎也一样，上班已近一周，但放眼整个房地产市场，高举龙头齐贺升平的楼盘却很少。“因为刚过完年，部分路远的同事还没赶过来呢”，某项目的置业顾问对于售楼部的冷清这样解释道。
2月郑州楼市仅3项目预计开盘 不可控因素增多致房企谨慎推盘
密切关注楼盘动向的买房者不难发现，日前除却单个楼盘售楼部仍较冷清之外，2月份预计开盘或加推的楼盘数量亦是少之又少！据房天下数据监控中心数据显示：截至1月30日，郑州2月份仅花园SOHO、鑫苑现代城、正商新蓝钻3项目预计开盘，其中只有一个纯新盘项目。当然并不排除部分项目是否开盘或者加推的时间未定，但不慎理想的成交数据、观望不定的意向购房者均促使开发商的推盘节奏减慢。
经历过最严厉调控年，郑州楼市商住宅库存量与日俱增，据郑州市住房保障和房地产管理局相关数据显示：，截至2011年12月底，郑州市新建商品房库存总量高达659.66万平方米，同比增长78.09%；其中，商品住房库存面积380.15万平方米，同比增长74.94%。市住房保障和房地产管理局局长王万鹏分析，在一系列宏观调控政策下，郑州市房地产市场供需双向疲软、市场信心不足、潜在风险增大、不可控因素增多。
也许，对于2012，更多的房企选择了自我反省、沉淀、提升。也许，更多的房企亦在密切观望着政策走势！日前，郑州市两会正在如火如荼的进行（郑州市第十三届人民代表大会第四次会议于2月1日召开，2月5日结束。中国人民政治协商会议郑州市第十二届委员会第四次会议将于今天召开，2月4日结束），对开发商、购房者、专家学者等关注的房价、调控、保障房等议题均进行了讨论，并提出了相关议案。待2012年政策风向日益清晰之后，房地产市场的朝向才会更加明朗。
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背景：“2012就要来了，我们结婚吧！”尽管是句玩笑话，却成为不少人结婚的宣言。不管世界末日是否到来，“有房”一直是中国人结婚的必备条件。限价令持续一年以后，越来越多的年轻人迈过限购条件的门槛成为刚需一族，这些迫切想要解决首套置业问题的群体正在迎来购房时机。龙年开春，房天下特别策划2012e婚房行动，为新人置业出谋划策，为刚需一族提供置业优惠。2012婚房置业大调查，欢迎您的参与！
2011延续2010调控之势，整个楼市跌宕起伏，可谓你方唱罢我登场，好一派乱意了然。都说2011是调控年、过冬年，寒冬之后2012年又将走向何方？房天下依托中指研究院和房天下数据监控中心数据，企划“开局2012”，全方位盘点2012年楼市开局政策、楼市成交、市场盘点、购房者调查等，深度解析市场动态、购房者消费心态，给您手的楼市资料，让您在2012年的置业道路上领先一步……
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超9成刚需购房者力撑楼市 多因素叠加或致2012郑州房价合理回归
除却对政策风向须准确把握，想要低谷求生、凤凰涅槃，还须对项目的精准受众、目标群体了若指掌。据房天下新闻中心调查结果显示：在2012年欲出手的人群中，68.22%的意向购房者为首次购房、25.58%的意向购房者为改善性购房、6.2%的意向购房者为投资性需求。从数据不难看出，刚需购房者仍是毋庸置疑的楼市主力军。
而对于刚需购房者来讲，在影响其置业的各大因素中，房价的高低是首要考虑对象。那么，站在2012年的门槛上，我们不禁要问：郑州房价真的要回归理性了吗？或许我们可以从以下四方面思索一二：
1、保障房的大量入市。1月30日，郑州市住房保障和房地产管理局传出消息，今年郑州市将新开工建设保障性住房5.1万套，个别项目将尝试选址地铁沿线区域，方便居民出行。将减少经济适用住房供应量30％，大幅增加公共租赁住房供应量，满足既不符合廉租房条件，又高于经济适用房申请标准，暂时无力购买商品房的“夹心层”人群，以新就业职工和在郑务工人员为主，进一步优化保障性住房的供应结构。
2、郑州楼市的住宅“库存量”也逐渐增大。数据显示，截至2011年12月底，郑州市新建商品房库存总量高达659.66万平方米，同比增长78.09%；其中，商品住房库存面积380.15万平方米，同比增长74.94%。高企的库存、紧缺的资金压力下，郑州房企或更多地降价促销以消化库存量、回笼资金。
3、调控持续从紧、银根尚未出现放松迹象。限购仍将是今年中国楼市的主旋律。在1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝关于今年六大重点工作部署传递出这一信号。在关于房地产市场调控工作部署中，温家宝将“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”列到了位。这已经是温家宝两年来第五次提及促进房价合理回归。
在金融政策方面，郑州市各大银行尚未出台新的政策示好，虽然房贷排队情况有所缓解，但首套房贷款利率仍然按上浮10%申请。
“现在还没有普遍执行基准利率的情况，今天几个客户申请贷款利率还都是上浮10%。”郑州市中原路上一个楼盘的销售人员说，现在有预计回归基准利率的说法，但是银行方面还没有反馈。
4、土地由于其不可复制性和稀缺性，成本很高，这种高成本决定了房价不会毫无尺度地下跌。“不能说降价的房子不好，但是真正有品质保障的产品不会通过无节制的价格战来赢市场，降价补差价等新行销手段的出现恰恰是对自身品质的信心。”河南汉飞置业有限公司总经理助理邢真感叹。
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既然2012郑州房地产市场的调控仍是从严从紧，中国房地产学会副会长陈国强认为，今年房地产市场面临的宏观环境更加严峻，经营压力和资金压力会更大。那么，面对如此险境，众房企怎样才能找到求生坦途？怎样才能逆境亮剑？
河南省商业经济学会秘书长宋向清先生在接受房天下记者采访时表示：首先，降价促销。“降价促销则是最有效最直接的营销方式。谁降的早，谁会生存的更自在”。房企们通过降价促销，消化大量的存量房，将其转化为资金。通过少利润，甚至无利润的价格打开刚需市场，才会活的更自在。楼市调控趋紧，一方面是为了促使房价的合理回归，另一方面则是为了让房地产变身成为一个有序合理的市场。
其次，房企们2012转型的另一条途径则是联合与抱团。中型房企可以与大型房企联合在一起，打造房地产的航空母舰。有的房企可能资金不足，但是手中有地，有的房企有钱却没有地。房企与房企联合在一起，抱团取暖，度过难关。
此外，在他看来，房企们也应当大胆地选择异业联合与异业同盟这样跨行业之路。许多房企不再将发展锁定在房地产这一个领域之中。战略腾挪同样是一种生存的法则。“2012年季度与第二季度将会是房企们最难熬的时期。预计第三季度或第四季度，楼市政策会微调，房企们只要熬过了前两个季度，日子就会好过一些。因此，断臂求生也好，刮骨疗伤也罢，只有生存下去，才能有广大的发展空间”。
河南财经学院研究院常务副院长、房地产经纪研究所所长李晓峰则认为：、根据2011年业绩完成不错的房企市场运营情况来看，众房企一定要丰富自己的产品线！不仅要在一二线城市有项目，也须积极布局三四线城市；不仅要做单一的产品，比如住宅，还要做写字楼、商铺等不同的物业形态。
第二、若自身产品线过于单一，就必须要在单个项目上花心思、锐意创新！比如在产品设计、营销方式等方面多做文章。
第三、2012年，郑州房企务必进行成本控制！在房地产行业利润较高的时代，成本稍高点、运营较粗犷点都无所谓，但在目前的市场情况下，一定要进行精耕细作，控制好拿地、建材、人工等建筑成本。
第四、除却上述三方面，众房企也可以探索参与保障性住房建设。除却商业资金、民间资金等形式的保障房建设投入，房企参与也是一种值得思索的方式，参与的同时，可以考虑是不是能在拿地成本、税收缴纳等方面得到政策支持。
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