孟令文：2012年清仓变现将成房企主流策略
房天下 作者：常新芳 2012-02-15 19:23
[摘要] 北京两会刚刚结束，关于房地产的有关政策丝毫不见松动迹象。此前盛传的限购放松也被证实为“空穴来风”。对此合景北京公司营销总监孟令文认为，在大的调控基调下，以及2011年年末各地方纷纷延续限购政策的行动可以看出，“限购”等干预手段还会继续延续，至少在长效机制（例如房产税）形成之前，限购暂时不会取消。
2012刚刚粉墨登场，但对于房地产市场来说等待他们的却未必是场“好戏”。调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业，2012年或成转型年。
2012年2月24日，由中指研究院主办的第十二届中国房地产发展年会将在北京国贸大酒店盛大举行。本届年会主题为“转型•思变•发展”，汇聚影响力的、开发商、国际基金、人民币基金经理人、金融及商等专业人士，围绕中国房地产年度盘点与展望，解读2012中国宏观经济与政策动向，以房地产企业营销、转型和发展为主线。房天下发起开局2012系列访谈，诠释房企转型发展的殇与路。
合景北京公司营销总监 孟令文
房天下讯 北京两会刚刚结束，关于房地产的有关政策丝毫不见松动迹象。此前盛传的限购放松也被证实为“空穴来风”。对此合景北京公司营销总监孟令文认为，在大的调控基调下，以及2011年年末各地方纷纷延续限购政策的行动可以看出，“限购”等干预手段还会继续延续，至少在长效机制（例如房产税）形成之前，限购暂时不会取消。但是，对执行过严的城市可能会适度微调，例如在纳税年限方面、限购区域方面等。
2011年北京商品房共签约7.8万套，成交均价每平方米13173元，比2010年的14847元下降了11.3%，顺利实现了稳中有降的目标。就2012房价走势方面，孟令文预测进入2012年，楼市成交依旧惨淡。受限购、限贷政策持续的影响，楼市有望加速下行，商品住宅成交量将延续2011年下半年的低迷态势。在“坚持房地产调控不动摇”的主基调下，限购等调控政策仍将持续，楼市下行幅度将进一步加深，而开发商则将面临更大压力。2月作为春节后的个自然月，开发商或将加快推盘步伐，在这个阶段如果成交量仍持续低迷，或将有更多的开发商加入阵营。未来一段时间，土地市场或将成为一大看点，土地成交价格若有实质下降，将带动住宅销售市场价格继续下降。
在明确表示2012年继续楼市调控不放松之际，关于我国保障房建设的一系列规划又将众人的视线从寒冷的商品房销售市场拉回。2012年北京将开工建设、收购各类保障性住房16万套，竣工各类保障房7万套。针对目前的保障房的保障标准，孟令文近日认为北京市住建委公布的《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》明确，外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力，家庭收入符合规定标准，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或社会保险证明，本人及家庭成员在本市均无住房的人员，可以申请公共租赁住房。另外强调保障房分配需严把公平关才是重要的
2012年对于房企的考验将是严峻的，对此孟令文表示，资金压力、销售压力都是房地产企业要面对的现实和挑战。银根紧缩，国家限购政策不放松这都给房地产企业无形中造成了压力。确保资金链，可能要从以下几个方面着手;一是谨慎拿地，二是快速出货，现金为王，减少库存压力，三是严控成本，降低成本压力。
在持续的宏观调控政策下，房地产企业的资金链越来越紧，市场上的存货越来越多，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。同时，业绩增长明显下滑，“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。对于目前房企常见的融资渠道，孟令文认为，在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下，2011年以来房地产开发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势。国家统计局发布的数据显示，2011年1-11月房地产开发企业到位资金75208.4亿元，同比增长19.0%，增幅同比回落12.2个百分点，比2011年1-10月回落1.2个百分点。其中，国内贷款、利用外资、企业自筹资金、其他资金为主。在其他资金中，定金及预收款、个人按揭贷款为主。
2012年刚刚开始，但对于房地产市场来说等待他们的却未必是场“好戏”。面对国家不断施压的调控力度，孟令文总结房企严控下的三个对策。一、转型可促进健康发展。市场越是波动，就越是充满机会。随着房地产业进入“下半场”，新的发展模式一定是把精力全部投入到产品上来，投入到产品的创新、设计、质量上来。凭借过硬的产品力和快速的市场应变力，进一步提升抵御市场风险的能力；二、开发商拿地更谨慎。对于开发商而言，艰难的2011年已经过去，但难以捉摸的2012年也让开发商愈趋谨慎。万科总裁郁亮2011年底就发表了万科的“过冬策略”：现金为王、积极卖楼、谨慎拿地、精细管理、锻炼身体。显然，开发商对于2012年形势的判断并不是太乐观，因此开始摒弃囤地牟取暴利的模式，转投高周转、现金为王的经营方式；三、清仓变现将成房企主流策略。进入2012年，随着偿付债务密集到期以及销售不畅，房企很容易出现流动性危机。房企的库存规模决定了企业的利润，但是当市场转向时，高库存却成为伤害企业的源头。2012年，政策不会放松已经是业内共识，因此开发商是有动力迅速的，迅速探底对房地产行业重要。
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