火山口上万科：纽约回来的王石和郁亮新关系冲突
理财周报 2012-02-27 09:53
[摘要] 2月16日下午，愤怒的业主们来到深圳万科梅林总部献花圈，打出挽联“哀悼万科已逝的品质”。而同一天，王石从纽约赶回来，对安信质量事件表态，积极救火，惹人遐想。
但深圳万科则表态不存在‘万科指定’一说。”
2月18日上午11点时分，理财周报记者来到了机场东福永大道边上的金色领域现场。施工并未暂停，但已用银色铁板围起。远处传来起重机声响，仰望可见楼内有施工人员在刷墙、擦窗户，甚至是高空作业。
销售门口立起了告示《关于深圳金色领域项目客户反映质量问题的回复》，其中含“部分业主不合理维权”字样。
进内后可见销售略显冷清。提及维权事件，销售小姐简单表示，“我们的房子质量没有问题。”
但业主有他们的声音。“万科说我们为维权只是幌子。我们向住建局投诉、几次冲击施工现场、到梅林总部抗议，都是沟通无果后无奈而为之。如果工程真的没有质量问题，万科为何不敢停工排查？”
对此，深圳万科回应，“公司已与业主沟通于2月底举办1、2栋精装工地开放活动。”
高周转模式面临终结
万科上一次遭遇业主送花圈是在2009年，关于上海万科金色雅筑项目。
一名接近万科的人士向理财周报记者透露，“万科前上海区域负责人刘爱明，主要分管质量这块，去年他辞职的原因是当时万科的多个楼盘出现质量问题。”
2004-2010年，是中国房地产飞速发展的7年，也是万科高速扩张的7年。
2004年，郁亮从王石手中接过万科的权杖，并抛出了令业界震惊的“千亿计划”。彼时万科的销售额只有91.6亿。
6年来，万科在规模导向中节节攀升。2010年万科销售额首次破千亿（1026亿），是保利的1.5倍，是金地的3.7倍，是招商地产的7.2倍。万科创造了6年11倍的销售神话。
“万科是业内公认的周转最快的公司，大量拿地，快速开工，以标准化、规模化取胜。”深圳某地产顾问表示。
据理财周报统计，7年后万科的存货规模已是2004年的18倍，从2004年年末的105.5亿飙升至2011年的三季度末的1929.4亿。而对于这一天量存货，万科只用了4倍于2004年的时间来周转。
从存货周转率的角度来讲，2005-2009年，万科的存货周转率持续位列，年均比保利地产、招商地产、金地集团高出不下0.1倍。
“郁亮是财务出身，他更看重资产规模和周转。”业内人士分析。
然而，万科的扩张显然为高负债所捆绑。财报显示，万科2011年3季度末的2832亿资产规模中，就有2236.5亿元来自于负债。
万科的习惯做法是，先以最快的速度拿地。2004年万科的新增权益建筑面积为397万平米，到2010年已是2215万平米，又创下了一天文数字。
接着是以最快的速度开发。2004年万科的新开工面积是240.4万平方米，6年后是5倍，1248万平米。
最后就是走量。但为了保证一定的毛利，万科不得不压缩成本。
王石曾生动地用“5986”来描述万科的高周转模式。即拿地5个月动工、9个月销售、个月售出8成，产品必须6成是住宅。”
珠海某地产人士亦向理财周报记者证实，“通常来讲，从拿地到开盘最快要一年到一年半时间，而万科半年到一年就可以做到。”
但万科的这种高周转模式遭到了同行质疑，“万科跟恒大比较类似，项目多，定位相对普通，品质和走量毕竟是一对矛盾。从降低成本的角度来讲，万科出质量问题很正常。”
前述地产行业顾问则分析，“说到品质，就像是大超市和普通百货有区别，万科擅长做品牌包装多于产品本身。”
而万科公司的见解则不同，“产品标准化、成熟产品快速复制有利于保证产品质量。”
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