易宪容:是楼市消费需求增长的关键
京华时报 作者：易宪容 2012-02-29 07:25
[摘要] 在种种因素作用下，北上广深等一线城市楼市成交量在2月下旬开始出现大幅回升。据报道，2月份的第三周，北京住宅网签成交量为4417套，其中新建住宅签约2737套，上涨219.4%。上海楼市同期成交量环比上涨70.5%，广州上涨13.11%，深圳上涨35%。
在种种因素作用下，北上广深等一线城市楼市成交量在2月下旬开始出现大幅回升。据报道，2月份的第三周，北京住宅网签成交量为4417套，其中新建住宅签约2737套，上涨219.4%。上海楼市同期成交量环比上涨70.5%，广州上涨13.11%，深圳上涨35%。有观点认为，这种骨牌效应有可能向蔓延。其实，这种看法是只见树木未见森林。
首先，近期住房销售量的回升，仅是相对于前几个星期而言。在前几个星期，由于季节性因素导致住房销售急剧下降，甚至出现零增长。因此，这两个星期，住房销售只要增加一些，其增长的幅度当然是惊人的。而且目前住房销售市场分散化严重，偶然性十分普遍，用一个星期的数据来说明地方房地产宏观调控的软性对抗政策的作用是没有意义的。
其次，在“两会”之前，无论是地方政府及房地产开发商，还是住房投机炒作者，都采取各种手段希望冲破当前政府对房地产宏观调控的决心。比如，国内有20个以上的城市已经出台软性对抗政府房地产宏观调控政策。但是只要差别化的住房信贷政策不取消，各地方政府所出台的软性对抗政策所起的作用都十分有限。
第三，在住房消费市场，无论是房地产开发商创造出的“刚性需求”还是“改善性需求”，其对价的水平远远低于住房投机炒作为主导市场的对价水平。因此，在住房以消费为主导的市场，要增加住房销售量，就得让其价格水平回到住房消费者可接受或有支付能力的价格水平上来。从当前一线城市的住房消费量增加的情况来看，主要原因就是房价水平逐渐下跌让一些有能力的人进入的结果。
可以说，当住房市场真正地由投机炒作的市场向以消费为主导的市场转变时，住房价格向下调整越多，进入市场购买住房的人也就越多。从这个角度来讲，住房市场的销售量取决于住房市场价格的下降程度。
如果房地产开发商及住房投机以为政府房地产宏观调控政策会如以往那样出现逆转，房地产市场的预期不改变，仅是通过地方政府软性对抗政策就可以让住房消费者进入高房价市场，这是根本不可能的。即使有可能也是昙花一现。
当前房地产宏观调控政策的底线是严厉打击住房投机炒作，“去住房市场化”，让住房市场价格回归理性。如果当前以投机炒作为主导的市场不转变，以投机炒作者为主导的住房对价水平不向下调整，那么在高房价重压下，住房消费将十分有限。一旦这些住房消费需求耗尽，住房销售很快就会面临着枯竭。
所以，当前国内住房市场要增加销售量，就得让住房价格逐渐调整，这样才能让住房消费需求逐渐释放出来。
易宪容（中国社会科学院金融研究所研究员）
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