对话研讨:百强企业发展策略探讨
——2012中国房地产百强企业研究成果发布会主题演讲
产业网 2012-03-23 18:36
[摘要] 3月23日-24日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行，全国多家房企代表及媒体精英参会。
产业网讯：3月23日-24日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。莫天全、赵昌文、刘洪玉、黄瑜、邵明晓、范小冲、秦虹等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会，共同探讨百强企业如何把握机遇做强做大，实现可持续发展，以促进房地产市场的健康发展。
2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会
【主持人】下面进行今天的最后一场的对话研讨，主题是百强企业发展策略探讨。
对话研讨：百强企业发展策略探讨
拟邀主持嘉宾：
张政军先生 国务院发展研究企业研究所博士
林建晖先生 中指研究院深圳常务副总经理
拟邀研讨嘉宾：
陈昕先生 沿海绿色家园集团副总裁
莫尚炎先生 天安数码城（集团）有限公司常务副总裁
姜海先生 奥宸地产（集团）有限公司董事长助理
毕兴矿先生 宁波奥克斯置业有限公司副总经理
何亚东先生 老板电器董事兼副总经理
孙江平先生 北京业之峰诺华装饰股份有限公司副总裁
邵叶女士 北京业之峰诺创建筑装饰工程有限公司市场总监
中指研究院深圳常务副总经理 林建晖
【林建晖】我们今天的主题是百强企业发展策略探讨，我们在座的嘉宾是房地产产业链的上下游的企业，我们先从开发企业说起，我们现在有请陈总，我们请陈总介绍当前形势下沿海的发展策略，跟大家做一下分享。
沿海绿色家园集团副总裁 陈昕
【陈昕】这个话题比较大，发展策略这个话题，我简单谈一下一些思考，实际上一个企业的发展策略我想大致应该有几个思考，个就是政策的背景，一个企业始终是在一定的政策背景下运行，所以整个政策对行业的影响做一个清晰的判断和认识。第二个就是市场，因为最终你的产品，你的竞争能力，你的企业是否能获得长期持续的发展，最终的检验结果就是说消费者的需求，能为消费者创造价值，这是第二个。第三个就是企业自己的一些特点，包括经营理念，你的竞争能力，你的专长和文化背景、企业价值观等等，在思考一个企业的策略的时候，我相信大致这三个是比较重要的因素，我们想从这三个因素谈一下沿海的思考。个我想谈这个市场的因素，市场因素是中国房地产的话，是从80年代后期，88年89年开始起步的，走到今天是23年的时间，实际上走到今天我觉得整个市场的发展已经从起步发展呈现出多样化的趋势，也就是说这个市场的需求呈现多元化的趋势，市场的量达到一定的量的时候，全年整个商品住宅的交易量是10亿平方米多一点，面很大，大家买房子的动机就呈现多元化的趋势，比如我们谈到有这种刚需有改善性的住宅，有性的住宅，还有别的旅游、养老、度假等等这样一些，呈现多元化。这个市场里面就要回答一个问题，你到底是做什么市场，因为你不能什么市场都能做，因为你的资源是有限的。所以这一块我想做一个企业的策略来做，首先要回答一个问题，就是你把中国房地产哪个部分做为自己的主流市场，或者是主要的目标。
作为沿海来说把健康住宅这样一个细分市场作为自己的主攻方向，我们认为在中国城市化的发展和市场化的需求发展，大家对买房的需求理念一定会考虑到生活的居住的健康。包括物质上的，精神上的，还有生理上的这种健康。希望是自己能够生活的健康，工作的健康，这个市场我们认为还是蛮大的。根据这样一种判断沿海也建立了健康住宅的研发体系，我们会研究整个住宅的生光热的，我们会研究业主精神层面，我们也会研究不同的家庭的健康组成部分，以次来进行技术的整合，我想这个无论这个市场怎么变，作为一个企业来说个就是你的产品要有特点，在这个市场上我想会有自己的竞争力。所以沿海我们还是坚持我们走健康住宅的道路，这个道路可能会有一些曲折，因为健康住宅需求的培养和大家对这个产品的认识和接受度都有一个过程，这个道路还是比较漫长的，沿海从05年提出这个健康住宅到今天还是一直坚持。这是我讲的点。
第二点是关于市场这一块，关于市场这一块我的理解你要去把握研究认识整个消费者的需求，根据需求去设计和创造他们所需要的产品价值。在今天这个市场上我说一个产品如果它的定位出了问题，在今天来看基本上挽救的余地不是太大。而且一旦产品定位错误基本上靠后端的营销很难挽回局面的，所以沿海投入大量的精力去做这方面的研究，包括对后评估系统，卖的房子不是说跟消费者的关系就完了，去搜集我们的居住者对我们产品的这种满意性和实用功能和服务功能，他们会把他们的意见到我们的管理软件里，我们定期搜集这些系统，对我们未来的产品进行提升和改善，这样更加适合消费者的需求，所以我觉得第二个是理解市场和消费者。
第三点对整个政策的把握，因为中国的房地产走到今天实际上刚才有的嘉宾谈到过十年都在调整，这个政策多变的时候也会带来另外一种困惑，今年一个政策明年一个政策怎么适应，作为开发商来说不要看表面上政策的规则是什么，每年的政策都是不一样，如果说开发商只是读这些政策表面上的东西，我觉得那个就适应能力很差。因为每年都不同，你要从具体的条款和政策的要求里面读出我们国家政策的动向是什么，我们做的一些案子也有很深刻的例子，我们传统认为有些项目天生就是应该做改善性需求的，但是在产品定位上不能站得住脚，后面改成了其他的产品。我觉得作为开发商来说你要理解政策的制定者政策的历程，或者要求，千万不要读政策的表面，要读政策背后的意义是什么。刚性产品不是说90平米以下的叫刚需，刚需在目前的情况下对消费者来说有放大的趋势，原来我们认为80平米90平米是好卖的，但是现在应该放到90到100平米。90平米到100平米，这种产品比80平米要快，为什么，因为在目前的背景下面消费者作为刚需的消费者换房的成本和代价大，在短期内他很难有换房的机会，因为限购的问题，因为贷款的问题，因为首付款的问题，他不可能像以前那样换房很快，对于刚需来说相对居住的稳定性更强一些，这样的话小三房的实用性比大房的需求更高。所以关于刚需定位是90到100平米的比例是相当大的。
目前形势下作为开发商，作为我们自己体会，至少是有三点，点你自己的产品要有自己的定位，选择一个细分市场作为自己的定位。第二点要认真的去理解研究消费者的需求，为我们目标客户创造我们的价值。第三个要把握真正的东西，千万不要跟政策做博弈，博弈的结果是灾难性的。这一条是我们做策略的一个基础，谢谢大家。
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