二套房贷可"做"成首套 房贷小动作最近有点闹
新闻晨报 2012-07-02 10:19
[摘要] “红五月”的成交放量给楼市注入了一针强心剂，正当业内普遍预计成交量或许又将出现小幅调整时，降息的“重磅炸弹”不期而至。利好频出之下，此前一度销声匿迹的房贷“小动作”最近又开始活跃起来。
没有“房票”还能再购？
近日排队购房又现，不少读者纷纷来询问是否已有二套房的也能再购？根据限购规定，已有2套房是不能再购买第3套以上的住房了，其中酒店式公寓除外（因已经被划分为商业住宅了），那么目前市场上出现的已有2套再购置的现象均采取了一些曲线途径，汉宇地产研究中心分析师朱春峰主要归纳以下的三种情况：
办假离婚
这种案例也是最为常见的，一方在获得 “自由身”之后，只要符合限购规定的相关事宜，便可以购置房屋。而且因为需要的相关证明、担保等材料，整个交易手续最为简便。但值得注意的是这种方式往往会对夫妻双方带来一定的影响，因此也有不少人不愿意采取这种方式。
以他人的名义购房
这种方式是以父母、子女、亲戚好友或者陌生人的名义买房，同时自己做担保人，并加以公证。通常以父母、子女为名义买房的情况较多些，而处于风险的因素考虑，以陌生人名义买房加公证的方式相对较少。
公司购置
目前市场上这种方式的购房明显少于上述的两种，主要因为：1、这类买家较少，2、买家通常会考虑到未来交易中税费较多、交易程序较为复杂的问题而尽量不采用这种方式。
提 醒：房贷七折利率不会出现
目前沪上各大银行的普遍房贷折扣均在8.5－9折这个幅度范围，对于重现2009年的7折利率，汉宇地产市场研究中心认为是为时尚早，尤其在当下，这种可能性是不会出现的。从银行自身的经营业务看，利润主要来自存贷差。我们做一个简单的加减算术。现在5年期的贷款利率是6.8%，7折打完之后，其贷款利率仅为4.76%。而我们知道现在5年期的存款利率是5.1%。也就是说如果银行采用7折的贷款利率，那么每100元就要亏0.34元，这种明显的亏本生意，银行怎么可能做呢？因此，目前7折的房贷是不可能出现的。
绕过限购频频出手
部分豪宅楼盘重现活跃
对于住宅市场而言，往往中高端需求的回归才标志着住宅市场全面回归，深陷限购、限贷的豪宅市场近期表现出久违的活跃行情。高端置业者结束观望，相反的入市意愿开始明显增强。不过虽然目前豪宅市场的成交热度有所提升，但仍需注意的是目前豪宅购房者同样属“高端刚需”，以改善型自住客居多，如此的成交回升则也可被认作为是“回归正常”。
在陆家嘴板块，自5月份以来整个陆家嘴地区的行情活跃度开始提升，尽管中介门店坦言从目前来看分行的带看量还是略不及去年同期的水平，不过客户质量、购房诚意度已经明显提高，成交周期明显缩短。之所以豪宅市场到近期才开始恢复活力，首先与调控效力逐渐消耗有关，陆家嘴板块本身具有一定特殊性，自去年以来二手房的价格并未随着成交量的一落千丈而同步下滑，豪宅挂牌房源的稀缺性决定了其抗跌性，如今调控基本已无变化，购房者们对价格的看跌自然也就落空，从而结束观望并纷纷入市。另一方面，近期银行贷款审批的速度较前期明显加快，这同样也是促成交易周期缩短的重要因素。
对于板块而言，标杆楼盘的表现颇具针对性。据汉宇地产市场研究部的数据监测显示，陆家嘴板块重点二手楼盘世茂滨江花园的成交在5月份同样出现了激增，该楼盘共成交达11套，环比、同比分别增加了6套和5套，并且从目前来看，该楼盘的成交势头仍未有所减弱。有位买家6月初刚买下来一套总价700万元、140平方米的两房两厅两卫房子，属于改善型自住需求，这位买家关注世茂滨江花园小区的行情已将近一年，期间他发现小区的价格始终比较坚挺，并且流出的新增挂牌不多、选择面也比较窄，因此迟迟没有出手；这房源的房东是外籍人士，因急于回国而要出售手中房源，故在价格上可作一定让步，最终在总价下调20万元后便得以成交。
至于长期普遍困扰豪宅客户的限购令，中介人士表示随着客户入市意愿的增强，他们会更主动求变以规避限购，比如将房产挂在自己子女或者父母的名下，以及其他种种方法，这种情况在近两个月越来越多。根据汉宇地产多家分行的反映，这种形式的购房一般占到3成左右。
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