土地出让收入缩水 京土地市场拍卖出让重回主流

中国证券报  2012-07-05 07:34

[摘要] 在近期北京经营性用地交易中，“先挂牌后拍卖”的出让方式正取代招标出让成为主要交易方式。在推行这种出让方式时，有关部门大多设置了最高限价、配建要求等附加条件，但以“价高者得”为原则的拍卖出让方式仍被认为可产生更高的价格。有业内人士认为，拍卖出让方式回归的背后或有土地出让金缩水的因素。

在近期北京经营性用地交易中，“先挂牌后拍卖”的出让方式正取代招标出让成为主要交易方式。在推行这种出让方式时，有关部门大多设置了限价、配建要求等附加条件，但以“价高者得”为原则的拍卖出让方式仍被认为可产生更高的价格。有业内人士认为，拍卖出让方式回归的背后或有土地出让金缩水的因素。

近期，拍卖出让方式越来越受青睐。根据北京市土地整理储备的数据，截至今年7月4日，北京共成交20宗经营性用地，其中14宗采用了“先挂牌，后拍卖”的方式进行出让，仅6宗采用招标出让。今年6月以来新入市但尚未成交的7宗经营性用地，全部采用“先挂牌，后拍卖”的出让方式，其中包括即将交易的海淀区万柳地块。照此计算，今年以来北京27宗经营性用地交易，有21宗采用拍卖出让，占比达到77.8%。

2011年，北京共成交120宗经营性用地，其中76宗采用拍卖出让，44宗采用招标出让，包括CBD核心区的8宗商业地块。当年北京经营性用地拍卖出让的比例为63.3%。

2010年这个比例更低。2010年，北京共成交经营性用地144宗，其中68宗采用拍卖出让，76宗采用招标出让，拍卖出让的比例仅为47.2%。

拍卖出让比例的提升，被业内人士认为是土地出让收入缩水所致。根据北京市土地整理储备的数据，2011年全年，土地出让金为1055.14亿元，同比减少了587.26亿元，降幅高达35.8%。今年上半年，北京土地出让金仅为144.88亿元，同比下降55.9%。

不少业内人士指出，与考察综合实力的招标出让相比，以“价高者得”为原则的拍卖出让通常能竞出更高价格，为政府带来更多土地出让收入，这也是拍卖出让回归的主要原因。北京市场的“”大多数经由拍卖出让而竞出。

2010年前，拍卖出让一直是北京土地交易的主要方式。2010年3月15日，北京一日出现3个“”，其中的“单价”被两次刷新。当年4月，调控楼市的“新国十条”出台，要求在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。此后，一直被忽略的招标出让方式，越来越多地出现在土地交易中。2010年下半年，北京有60宗经营性用地采用招标出让方式。

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