9月北京土地市场供应井喷 出让金有望超前8月总和
新京报 2012-09-07 07:27
[摘要] “挂牌文件一开始都没买到，后来应该是加印了才买到。”老杜（化名）是北京某房企拿地部门负责人，他表示，从房企购买9月入市地块出让文件的情形看，本月北京土地市场将好戏不断。而今天，顺义新城一宗政策房地块招标，北京9月土地市场由此鸣锣开场。
“挂牌文件一开始都没买到，后来应该是加印了才买到。”老杜（化名）是北京某房企拿地部门负责人，他表示，从房企购买9月入市地块出让文件的情形看，本月北京土地市场将好戏不断。而今天，顺义新城(社区网论坛商铺)一宗政策房地块招标，北京9月土地市场由此鸣锣开场。
本月土地放量达30宗，出让金或超244亿
9月5日，北京又挂出4宗经营性用地，包括西城月坛南街一块商业金融用地，通州(社区网论坛商铺)两块宅地和怀柔一块旅游设施用地。至此，除怀柔地块将在10月成交外，北京9月有望成交的经营性用地达30宗之多，其中住宅用地16宗。
记者计算发现，目前挂牌的地块，按起始价计算便超过160亿元，再加上包括西城月坛两地块、通州多宗地块、顺义新城政策房等招标地块在内，北京中原地产预计，京城9月土地出让金，有望超前8月总和。今年前8月，全市土地出让金为244亿元。
供需双方热情高涨，高价地隐现
前8月244亿的土地出让金，同比大降超过六成。土地进账的锐减，也使加快土地出让节奏成了下半年几个月的当务之急。高策地产机构董事长陶红兵就认为，“缺钱”是土地供应加速的重要原因。此外，还有两位土地市场的“常客”向记者表示，9月供地如此集中，不排除是为了避免重大时间节点出让土地。
而包括来广营、孙河以及月坛地块在内，地块着实调动了房企的热情。对于来广营地块的潜在竞争者，多位房企人士都表示，“很多”、“土地市场常见的企业应该都去”。
一家房企人士还表示，原来为了避免流拍，网上竞价都是从次报价开始，到第11个工作日截止。而今在网上竞价开始前直接明确了报价截止时间，也表明大家预计不会发生无人报价的情况。
“下半年有些土地会贵得离谱，已经不能用传统模式看待了。”一家上市房企总裁表示，如今土地市场担心的不是流标，而是太贵。
对诸如西城核心城区地块选择招标出让，业内人士分析，这样的地块都会有意向强烈的买家，同时这样也能避免叫价太高。
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房企将肉搏 预计高溢价
“此一时，彼一时，来广营地块这次肯定会高溢价成交。”去年年底，方兴融创联合体底价拿下来广营B1-B3地块；今年2月，招商地产联合体底价拿下同区域A4和B4地块。而当A2地块将在本月底出让时，几乎没有人相信底价成交会再次出现。
来广营A2号地位于北五环顾家庄桥西北，地处北苑(社区网论坛商铺)板块和望京(社区网论坛商铺)板块中间，所处位置正是在如今的亚奥(社区网论坛商铺)·金茂悦售楼处正南，周边是来广营乡政府、航天研究院等单位。据亚奥·金茂悦售楼员介绍，金茂悦首期要推300多套房子，售价在3万/平方米左右，如今排号人数已经远远超过首期房源套数。
在业内人士看来，除整体楼市背景和去年底今年初不同外，也正是由于方兴、融创等品牌入驻带动区域楼市升温，A2地块受到更多房企的关注。
多家房企人士都表示，来广营A2地块预计是这一轮土地出让中最热的地块，“很多企业都会参与进来。”在多位业内人士给记者介绍的名单中，包括万科、龙湖、金地、保利等十多家企业，至于方兴、融创、招商这些已经进入来广营的企业，也被猜测极可能“很自然”地出现在竞争行列。
“A2地块也适合做刚需或者刚改楼盘，本身也规划了中等配套。”一位有意竞逐该地块的房企人士表示，地块本身条件比较好，也能尽快开发、快速变现。
在对地价的预期方面，因为参与企业预计较多，有人预计该地块成交楼面价可能要达到1.5万/平米的水平，甚至是更高的1.7万/平米。这将比方兴融创拿地价格高出约5000元/平米，较招商拿地价格高出约3000元/平米，“旧宫(社区网论坛商铺)地价都快1.6万元/平米了，北五环肯定更有。”
名盘合围 保利龙湖或出击
大兴生物医药基地板块楼市酣战未休，而即将入市的地块再火上浇油。
从北京市土地入市计划来看，9月在该板块将有3幅地块将要入市，分别为生物医药基地东配套区12号地北侧、15号地和4号地、5号地，土地总面积达28万平米，建筑总规模将达到48万平米。对于土储如饥似渴的房企而言，将不愿错过任何一次机会。“目前北京土地供应毫无规律可循，无论市场冷热均会放量。因此可以预见的是，竞争将会更加激烈。”某房企负责人如是说。
记者实地走访时发现，这三块地均位于大兴区北臧村镇，15号地位于4号线天宫院(社区网论坛商铺)站以东，地块正北一路之隔即是保利·春天里热火朝天建设中的工地；而4、5号两地块正南则是的龙湖·时代天街。随着保利、龙湖、金融街、中国水电等品牌房企的相继入驻，生物医药基地板块的建设也在如火如荼地推进，市政路网的通畅和未来凯德、龙湖两大商业体的落成，都为新地块的前景铺就了良好的基石。
区域内的房企都对即将出让的地块表现出了浓厚兴趣，中国水电地产品牌营销部总经理方轶表示：“从地块属性来看，4、5号地品质更胜一筹，规模较大且；15号地块位置稍远，又挨着京开高速。”
占据天时地利的保利、龙湖均对即将入市地块表示了关注。保利地产北京公司相关负责人表示，一直在关注多个地块，包括即将入市和未挂出的，而下半年一定会出手拿地。龙湖方面也表示，即将入市的地块不乏高品质，但拿地要看“缘分”，尤其在土地市场可预见的白热化竞争下更不会“挑食”。
另一位区域内的房企人士分析，保利和龙湖在这3个地块上必将会大力争取，如果和已有项目连成一片，对于后期开发和销售都将大有裨益。
加大供地有望缓解“土地饥饿”
陈志（北京房地产业协会秘书长）：在前期土地总体供应量较少的情况下，下半年加大土地供应，本身是符合调控要求的。从房企角度来看，从上半年至今，首先要进行的是走量、回款，而在全年任务完成较理想，对市场走向判断更清晰的情况下，到年底几个月，企业也到了增加补充土地储备的时候。在这个时候加大土地供应量，有助于缓解企业的“土地饥饿”。
在价格方面，市场不希望土地，但是受地块本身质量、企业拿地热情、区域市场热度等方面的影响，部分地块价格可能被推高。
政府仍需加大供应、降低地价
某不愿具名业内人士：土地传导的价格信号，对楼市有着重要影响。包括来广营、孙河、旧宫等板块，“挤牙膏”式的一块一块放，本身容易人为制造激烈竞争。先期进入的企业也会去抬价。如果每次能多放几块地，企业的饥饿感就不至于那么强，竞争不那么激烈，地价还可能稍微些。从万柳等热门地块看，有关部门希望借配建公租房等形式冷却企业热情的办法，并没有多大效果，公租房多了，可售面积少了，反而会推着开发商在商品房上做高价文章。
土地供应如何保证进账的同时，又可以加大供应、传导给调控积极的信号，还需要政府更多的智慧。
总价约三四十亿将造写字楼
时隔约3年，西城区才再次有地块入市。8月30日，北京土地整理储备挂出位于西城区月坛南街的一商业金融用地。该地块建筑面积11.255万平米，东至西二环，南至月坛南街，西至地块二东边界，北至南礼士路46号院回迁住宅用地和月坛体育馆南边界。
记者在地块现场看到，该地块与金融街“隔环相望”，周边有建设银行、华夏银行、中国联通等多座写字楼，商业、医疗等周边设施已十分完善。目前此地块的拆迁整理工作已经完成，地面也基本清理平整。据负责该地块的相关工作人员表示，近日来现场考察土地的人并不多，但是他对此地块的成交表现很有信心。
据DTZ戴德梁行统计，金融街是目前北京写字楼租金最贵的地区，截至今年二季度，金融街写字楼的均价为320元/平米/月，一些甚至达500元-600元/平米/月，空置率仅为0.5%。面对周边写字楼如此高昂的租金和紧俏程度，人们免不了关注该地块未来的成交价格。
链家地产市场研究部分析师常清表示，该土地的投标保证金高达6.8亿。此前王府井地块底价27.93亿，保证金为6亿。如果以保证金大多占底价的15%-25%估算，该地块底价可能在27亿-45亿之间，底价楼面价在24500元-40000元/平米之间。
也有业内相关人士表示，凭借独特的区域，该地块最终的成交楼面价超过30000元/平米应该问题不大，总价也将超过30亿，很有可能成为今年商业金融用地的总价、单价“双料”。
RET睿意德执行董事张家鹏表示，该地块之所以受到各方关注，主要在于其地段稀缺性和金融街核心经济区的区域影响力。不仅金融、保险、证券等金融企业会参与竞逐该地块，与这些行业有业务联系的企业也很有可能参与其中。
“单纯考虑地块周边商业环境和金融街的地域，自持运营的写字楼是比较适合的开发形态。”DTZ戴德梁行华北区研究部主管及助理董事魏东如是说。此外，亚豪机构市场总监郭毅表示，根据目前预计高达三四十亿的总价，一些开发商很可能会望而却步，即使参与竞买，也会是央企等实力雄厚的企业。同时金融、证券等企业更有可能参与竞买，因为“他们不差钱”。
也有业内人士表示，金融街扩展规划中，很大一部分项目预计将由金融街控股开发，金融街很可能成为这次月坛南街地块的潜在买主。
朝阳孙河地块 低密住区 预计高价成交
“这一大片地都要卖，不知道先卖哪块。”日前，在15号线孙河站西北方向的北甸村，一位中年男子这样告诉记者。在这偌大的一片土地上，已经基本看不出来什么分界，而在数年前，这一片土地上有北甸西、北甸东、西甸等几个村子，现在只剩下一根大烟囱、大片大片的蒿草，还有小块庄稼地。
8月底，朝阳区孙河乡北甸西村一块居住用地挂出，超过18500元/平米、仅次于万柳地块的起始楼面价，使它受到了业内瞩目。
这次挂出的北甸西村地块建设用地不过6.63万平米，容积率1.1，是近年来北京出让的容积率的地块之一。而周围人士估测，拆迁之后待出让的土地有上千亩。
目前，这一片位于京平高速北侧、京密路西侧的地块四周，没有商品住宅项目。但顺着京密路往前就是温榆河别墅区，京平高速南侧则有财富公馆等别墅。许多都是单价超3.5万元/平米、总价在5000万级的住宅。
据知情人士透露，孙河地块入市前，有关方面曾邀包括保利、远洋在内多家企业座谈，不少房企也表达了购地的意向。
官方资料还显示，孙河组团定位于集商业休闲服务设施、高品质居住社区为一体的综合功能区。前期，包括绿地集团、正大置地等企业也参与了孙河组团规划设计方案的征集评审。
2009年年底，位于别墅区板块的顺义天竺22号地（原“大龙”），曾以每平米近3万元的楼面价成交。对于如今孙河地块可能出现的成交价，别墅区一项目人士认为“差不多可以向3万看齐”。业内人士认为，孙河组团后期还有大量土地入市，在这样一个具有居住氛围的低密板块，首批入市地块定下一个标杆价格，无论对于企业还是对于土地出让方来说，都有好处。
亦庄新城地块 中信夺地希望大“黑马”难料
“现在三海子只有一条东路，就中信新城一个楼盘，其他路还在修。”9月4日，记者来到南五环外的亦庄凉水河西畔，当地人指着被铁皮围起来的块荒地称，这就是修建中的三海子三号路。
而根据北京市国土资源局公布的地块信息，9月17日开始挂牌出让的亦庄新城X1-1A组团两地块（均是西至三海子三号路）就位于中信新城的西北侧；马路是有北京湿地公园之称的南海子公园。
记者在现场看到，路牌上的三海子三号路以“X”标示无法通行，由于下过雨，荒地的土坑中淤积了不少泥水，便是十多栋建设已近封顶的中信新城高楼；虽然该项目对外称一期已售罄。据销售人员说，团购客户退房产生少量房源，售价23000元—24000元/平米。而此前该项目的楼面地价在18000元/平米左右。
“中信一直在当地做一级开发，中信新城处于薄利销售状态，后期会以低密别墅项目补回利润。”业内人士预计，此次再放出两块地，中信地产夺地的希望。
自中信地产2010年3月以52.4亿元、2010年10月以22.69亿元的高价分别拍下亦庄新城两相邻地块后，中信新城项目形成共计51.7万平米规划建筑面积的规模，但中信一直对外宣传中信新城的总规模是“百万大盘”，因此这两块地被业内视为中信的“必夺之地”。
挂牌文件显示，此次出让的X1-1A组团都是住宅、商业、综合体项目，都需配建公租房。其中B03R1-1地块建设用地面积4.639万平米，规划建筑面积10.67万平米，招标起价为7.79亿元；B03R1-2地块稍大，建设用地9.046万平米，规划建面20.27万平米，招标起价为14.8亿元。
“两地块2.2—2.3的容积率不算高，面积小、总价不高，环境也很好，属于比较的地块，但商业、综合体占的比例较大，政府可能倾向于给有经验的开发商做。”亦庄当地一位开发商如是说。
而据业内人士透露，由于地块南海子公园，生态资源较好，一些品牌房企也对该地块青睐有加，比如在大兴成功开发综合体的绿地集团或有意夺地。此外，还有传言称，南派房企佳兆业也曾关注过该地块。因此，争夺该地块时是否出现黑马还未可知。
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