房企在港融资遭海外机构打劫 财务压力依然大
北京商报 2012-09-20 07:18
[摘要] 刚刚得到喘息的房地产企业纷纷开拓海外融资平台。继万科收购香港南联地产之后，日前金地地产宣布斥资16.54亿港元收购星狮地产56.05%股份，成为后者控股股东。同时，包括华润、佳兆业、龙湖、旭辉等房企纷纷借道香港融资，看似风生水起的背后却遭到了海外机构的趁火打劫。
刚刚得到喘息的房地产企业纷纷开拓海外融资平台。继万科收购香港南联地产之后，日前金地地产宣布斥资16.54亿港元收购星狮地产56.05%股份，成为后者控股股东。同时，包括华润、佳兆业、龙湖、旭辉等房企纷纷借道香港融资，看似风生水起的背后却遭到了海外机构的趁火打劫。北京高通智库总经理张宏向记者表示，目前房企在海外融资的年利达9%-12%，相比前两年4%-6%的年利率飙升了近一倍。
虽然今年中报房企交出了不错的答卷，上半年149家房企收到销售回款2792.11亿元，同比增长11%。债务方面，短期借款和一年内到期的长期借款合计2780.73亿元，与年初相比增长5.87%。但是华丽数据的背后是房企面临着进一步发展乏力的困境。
“许多房企的财务总监出现变动，说明房企在急需调整人事解决财务压力。”张宏表示。
9月18日，世茂股份发布公告，公司副总裁兼首席财务官陈汝侠提交了书面辞职报告，陈汝侠因个人原因申请辞去其所担任的公司副总裁兼首席财务官职务。根据有关规定，陈汝侠辞职申请自送达公司之日起生效。陈汝侠辞职后，不再担任公司其他任何职务。
中弘股份9月13日刊发公告宣布，董事会于9月13日收到公司财务总监康喜提交的书面辞职报告，因公司工作安排原因，其申请辞去公司财务总监职务。同日，南国置业也收到财务总监袁林的书面辞任报告。
稍早时候，华丽家族的四位高管集体辞职，其中就包括了其总裁助理财务总监王坚忠，再加上去年离职的合生创展财务总监赵明丰，在调控中首先下岗的并非营销方面的主管，而是负责输血的财务总监。
据北京贝塔咨询通过对50家重点上市公司财报研究发现，目前已经有六成房企突破了财务安全底线。这意味着许多房企的财务总监均面临着融资的压力。
“房企的财务总监主要任务就是找钱，和2008年金融危机时一样，不能融来钱的立马走人。现在许多企业均在扩宽海外融资渠道，这就导致了此前的一些财务总监的人脉关系出现了断裂，房企必须寻找有海外背景的人士来担任此职。”一位业内人士向记者表示。
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赴港融资
在内地信贷闸门尚未打开的情况下，房企扩张拿地的资金来源主要青睐香港资本市场。
记者了解到，仅9月11日和12日两天内，便有佳兆业、路劲、金隅、中航、荣盛正式发布了融资公告，涉及资金77.29亿元。此前还有路劲、富力及华润置地先后所发的票据及签订的银行贷款，涉及资金达到了百亿元。
同时，金地地产入主香港星狮地产，这是继万科收购香港南联地产后，内地又一家龙头房企借道香港扩宽融资平台的案例，至此“招保万金”四大房企均在香港登陆，内房股阵营进一步扩大。
9月19日，龙湖地产宣布已于18日就配售及认购股份与配售代理方花旗、高盛签订了协议，以全面包销基准价11.88港元的价格，先旧后新的方式配股融资，规模约4亿美元（约31.2亿港元）。而配股价格按昨日收盘价12.9港元折让4%-7.5%。另据市场消息，由于认购反应理想，原定集资约4亿美元到晚上8时后已加码至6亿美元。
据不完全统计，从8月份内地房企在香港的融资规模已经接近400亿元。
张宏表示，近期资本市场方面的闸门已经逐步打开，这与国家构建前海金融特区有着一定关系。
据香港媒体日前报道，备受房地产调控政策困扰的内地房企新股有望打破闷局，上海地产开发商旭辉集团或率先有所动作，将在四季度赴港上市，不过市传集资额缩减一半至2亿-3亿美元。报道援引投行消息透露，上周旭辉集团已通过上市聆讯，但要视市况才决定何时招股。这进一步印证了房企海外融资闸门打开的判断。
成本飙升一倍
在内地企业赴港融资的同时，也遭到了海外机构的趁火打劫，融资成本进一步飙升。
今年6月，SOHO中国向海外银团贷款6.26亿美元，利息将以伦敦银行同业拆息和香港银行同业拆息（视情况而定）加每年4.25厘的息差计息。而在2011年6月，SOHO中国海外融资6.05亿美元，当时的利率为伦敦银行同业拆息加每年3.55厘。期间上涨幅度可见一斑。
而现在房企海外融资成本上升幅度令人咂舌。
9月13日，佳兆业发布公告称，公司及附属公司担保人就发行于2017年到期的2.5亿美元12.875%优先票据，与花旗、德意志银行及汇丰订立购买协议。根据协议，发行该票据的估计所得款项净额约为2.415亿美元，票据将自2012年9月18日起按年利率12.875%计息，须在每半年期末支付。
接近13%的年利率创造了近期房企海外融资成本的新高。记者了解到，今年以来房企海外融资成本已经达到了9%-12%的高位区间，而前两年房企海外融资的成本年利率在4%-6%区间。
同期，房企从国内融资的成本也居于高位。9月11日，荣盛发展公告称，拟通过兴业银行廊坊分行向控股股东荣盛控股借委托金额不高于7.3亿元的款项，借款期限为24个月，借款年利率为9.4%。本次关联交易金额为1.37亿元，占荣盛发展最近一期经审计净资产的2.24%。
尽管近期房企的融资风生水起，但是随着融资成本的飙升，今年房企的利润面临着被进一步侵蚀。根据中报披露，今年上半年，149家房企的财务、管理和销售费用合计237.57亿元，同比上涨25.43%，而利润同比上涨仅为5.12%。
在密集融资的背后是房企举债发展的严重代价，即使难关渡过，也会令房企业绩受损。
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