预售许可审批权下放被疑变相放松房地产调控
中国新闻网 2012-10-17 08:04
[摘要] 从目前的调整来看，尽管审批权限下放了，但审批标准却没有看到放松的迹象。从这个意义上说，商品房预售许可审批权限的下放会带来怎样的直接效应，还很难做出判断。
商品房预售条件过于宽松
从目前的调整来看，尽管审批权限下放了，但审批标准却没有看到放松的迹象。从这个意义上说，商品房预售许可审批权限的下放会带来怎样的直接效应，还很难做出判断。
但是，这正是部分担心的地方。
中国房地产学会副会长、房地产研究所所长陈国强告诉记者，审批权限下放会让办事效率更高，但怕就怕审批权限下放后审批标准也随之模糊了。如果审批标准放松了，将会带来巨大的风险。
从我国审批权上收与下放的经验看，当一项审批权限上收的时候往往意味着标准的从严，反之则往往意味着标准的放松。
从目前执行的商品房预售标准来看，并不复杂。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》，取得预售许可证只需要满足三个条件：交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
这三个条件具备了之后，就可以到县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
不过，即使是这样并不严格的条件，在我国有些地方，执行得也并不如意。
这其中，开发商自有资金比例就是一个弹性极大的条件。
一位房地产业内部人士告诉记者，尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了25%的自有资金(即通常所说的资本金)比例，但不少开发商在跟政府部门搞好了关系之后，这个底线就能被打破。
几年前，也曾有学者调查研究称，我国房地产开发商的自有资金比例根本就达不到25%的标准。
自有资金比例越低，意味着开发商就越能用更少的钱撬动更多的房地产开发贷款，从而建设更多的楼盘。但这样一来，房地产建设的风险大大增加。在我国房地产市场上，由此造成的项目烂尾、开发商卷款逃跑的事件屡见不鲜。
在金融危机时，政府部门还主动降低了开发商的资本金比例。
2009年5月，国务院曾将固定资产项目资本金比例进行调整，结果，普通商品住房项目的资本金比例被调低至20%。而在其他行业，资本金的比例均高于20%。比如钢铁、电解铝项目，资本金比例为40%；水泥项目，资本金比例为35%；煤炭、电石、烧碱、黄磷、玉米深加工、机场等项目，资本金比例为30%；铁路、公路、城市轨道交通、化肥(钾肥除外)项目，资本金比例为25%。
这样的调整，导致大量从未涉足房地产行业的企业进入这个行业。
有些城市，甚至一度将建设普通住宅项目的开发商自有资金比例降低到15%。
部分认为，现有的商品房预售条件已经很宽松，如果在此次审批权限下放之后，审批标准再被模糊，将会带来可怕的结果。
中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，此次国务院在下放商品房预售许可审批权的同时，应该也更需要严格审批制度的，因为对预售资格的审核直接关系买房人的切实利益，审批标准非但不能放松，还需要更加严格。
现房销售代表行业发展水平
“商品房预售许可审批权下放，在现有房地产市场制度上并没有什么本质的变化。”陈国强告诉记者，到了现在这个阶段，已经可以分步骤、分区域取消商品房预售制，进行现房销售了。
在陈国强看来，目前一些城市商品房库存量明显偏高，而且后续供应能力很强，取消预售制不会导致价格上涨。1994年我国确定商品房预售制，目的是为了尽快打开商品房市场，加快商品房供应。由于当时的开发商资金力量薄弱，所以最初的制度设计向开发商倾斜。
“商品房预售制是一个过渡性的政策。”陈国强说，经过十几年的发展，我国房地产市场已经跨越式地发展了，开发商的资金实力今非昔比，现在完全可以取消预售制了。从行业的发展来说，能否现房销售是这个行业发展程度的一个重要标志，对整个行业都有好处。
就在此次商品房预售许可审批权限下调之后，SOHO中国董事长潘石屹在微博上表示：哪个国家还有这么奇怪的商品房预售许可？应该取消。按照《房屋买卖合同》去办，出现纠纷找法院。现在政府要审批，出现问题，自然要找政府，政府要承担责任。政府有能力承担这么大的市场责任吗？
多年来，有关商品房预售制是否该存在的争论一直没有停止过。
2005年，人民银行发布《2004中国房地产金融报告》，就曾公开建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”，理由是“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度”。
2006年3月，33位代表提交议案建议取消商品房预售制度。
2007年，国土资源部土地利用管理司司长曾在一个座谈会上表示，现在的房地产市场上出现的种种问题，是乱地产，都跟预售有关，应该完全取消商品房预售。
但是，多年来，这项被称为我国房地产市场制度的基石一直岿然不动。
“如果现阶段一下子取消商品房预售制度，政府担心会导致房价上涨，这也正是多年来政府不敢取消这项制度的重要原因。”汪利娜说。
中国消费者协会副会长、商法研究所所长刘俊海多年来一直呼吁废止商品房预售制。他告诉中国青年报记者，如果现阶段政府还不能下定决心废止这项制度，那就需要在制度设计上进行有利于保护消费者的改进。
“相对于审批权限下放，我更期待预售资金的进一步严格。”刘俊海说，如果能对商品房预售资金加强，让预售资金在第三方账户上，不会被开发商随意动用，就能让消费者踏实很多。让消费者与开发商利益共享是许可的底线。
按照我国现有法律，房地产开发企业的注册资本为1000万元人民币。刘俊海了解了大量案件后发现，基本上房地产开发企业的注册资本就是法律规定的下限，只有1000万元。
“现在项目开发都是几个亿甚至十几个亿，这点注册资本怎么能保证安全？”刘俊海说，现在正是调控与反调控的胶着期，开发商要是卷款跑了，消费者找谁去？
在刘俊海看来，目前房地产市场道德失信的状况很严重，需要通过制度设计进行防范。
“可以在发放预售许可证前，向开发商索要担保函，并要求开发商上交保证金，交房必须与承诺的一致，如果不一致，必须接受惩罚。”刘俊海说，同时应该让房地产开发企业的控股方承担连带责任。
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