中小房企“前赴后继”进军土地一级开发

上海证券报  2012-11-07 07:31

[摘要] 从新湖中宝、华夏幸福等中型民企，到漳州发展、大名城等地方民企，纷纷在土地一级开发的道路上“前赴后继”。而他们看重的，则是和地方政府联手，迅速扩大土地储备量，以期在未来抗衡龙头房企的规模侵蚀。与此同时，多数企业以一二级联动的方式及时锁定收益，华夏幸福就是其中代表。

土地神话，在资本市场曾经多年传颂，经久不衰。似乎上市公司一旦掌握了大量土地资源，就拥有了可以自然长出的。而土地一级开发，因为可以快速集中土地资源，并具有“挂牌即可计入利润”的操作便捷性和高利润率，一度成为资本市场借壳的宠儿。华夏幸福、铁岭新城等公司的借壳案例，更是激励一批又一批上市公司努力在重组时注入一级土地开发。

不过，这一趋势正在今天楼市格局的大调整中经历改变：单一模式的土地一级开发正开始面临业绩的不确定性。也正是因为这一市场原因，ST祥龙、*ST创智等重组之路陡增变数。而更多计划将一级土地储备注入上市公司的企业也正在经历政策解禁的漫长煎熬。

当然，这样的市场环境并不代表土地一级开发不再受企业青睐。从新湖中宝、华夏幸福等中型民企，到漳州发展、大名城等地方民企，纷纷在土地一级开发的道路上“前赴后继”。而他们看重的，则是和地方政府联手，迅速扩大土地储备量，以期在未来抗衡龙头房企的规模侵蚀。与此同时，多数企业以一二级联动的方式及时锁定，华夏幸福就是其中代表。

注入资产未达预期

ST公司重组折戟土地一级开发

近日，多家ST公司重组之路受阻，令人意外的是，这些公司重组受阻的一个共同特征是：拟注入资产对象为地方土地一级开发业务。

故事性的一个是*ST创智。一个停牌了五年之久的上市公司，计划注入一项四川土地一级开发资产，因为此资产质量没有达到股东的期待，而不断被否，并在今年面临退市大考。公司今日发布董事会公告，决定终止本次重大资产重组。

10月10日，*ST创智公司称董事会收到合计持有公司10%以上股份的股东联合出具的关于请求召开临时股东大会的函件，要求对原有重组方案再次进行表决。根据8月底披露的重组方案，*ST创智拟以3.72元/股的价格，向大股东四川大地实业集团(下称“大地集团”)和成都泰维发行7.8亿股，购买其持有的国地置业95.306%股权，从而变身为土地一级开发商。但这一方案在9月13日被股东大会否决。

事件应该回溯到2007年5月24日，当时的创智科技因2004至2006年连续三年亏损而被深交所实施暂停上市。到2012年6月，根据深交所发布的退市制度方案，深交所将在今年12月31日前对*ST创智做出是否核准恢复上市的决定。若未核准，公司股票将被终止上市。

于是，此前一直被股东否决的大股东重组方案再次被提上日程。“从年初至今，中小股东否决重组方案的原因只有一个，就是土地一级开发类上市公司目前市盈率普遍不高，恢复上市后，短期内股价难有大幅上涨。对于那些被套多年的者来说，曾经预想的无法实现。”一位接近上市公司的分析师称。

资料显示，国地置业主业为土地一级整理，目前旗下主要项目为成都龙泉驿区天鹅湖、十陵约7平方公里的土地。方案同时披露，2013年至2015年，拟注入资产预测净利润分别为7.59亿元、9.89亿元和12.77亿元。如未达到上述承诺业绩，差额部分将由四川大地以股权方式补偿。显然，仅仅7平方公里的一级土地开发资产，远远达不到苦等5年的中小股东的预期。

另一个拟注入土地一级开发资产的上市公司，同样前途未卜。8月底，ST祥龙发布公告称，因部分资产仍不完全符合《上市公司重大资产重组管理办法》等相关规定条件，公司拟重组注入武汉高科全部资产的重大资产重组方案宣告终止。

今年7月4日，ST祥龙发布公告称，拟将公司全部资产、负债，与武汉高科100%股权进行置换，差额部分由上市公司定向发行股份购买。而整合的主要资产为产业园区开发经营类业务。

对于这次终止重组的原因，市场猜测不一。一种说法是部门对房地产类资产借壳上市仍有严格限制，一种说法是武汉高科园区投入与不匹配，导致公司负债率过高。据了解，武汉高科2011年营业总收入2.51亿元，净利润仅5730万元，负债总额则从2009年的15.37亿元上升至2011年末的22.53亿元。

“从2011年华夏幸福和铁岭新城借壳上市可以看出，部门尽管对地产类公司借壳有严格限制，但在实际操作中并没有完全禁止。从这个角度来看，土地一级开发商冲刺借壳并没有政策方面的瓶颈。应该说，土地一级开发业务在市场上遭遇的瓶颈，才是这一轮借壳潮不顺利的重要原因。”一位房地产业内人士称。