房地产信托兑付风险乍现 发新还旧模式难以为继
中国证券网 2012-12-10 13:08
[摘要] 房地产信托兑付风险开始浮现出来。11月下旬，山东省高级人民法院的一则拍卖公告，使得房地产信托的兑付风险，露出冰山一角。
房地产信托率仍高
普益财富研究数据显示，目前发行的信托产品中，房地产信托项目依然保持较高的率，大部分预期率均在10%以上。门槛均在100万元。其中四川信托发行的昆明经典双城城中村改造项目，产品期限为24个月，预期率为11.4%，而仅有款房地产信托项目预期率低于9%，是中投信托发行的国信观湖湾信托项目，期限为24个月，率为7.8%。
10月30日，五矿信托成立的“太湖新城应收账款集合资金信托计划”，募集资金规模高达10.04亿元，就是一款于房地产领域的权益债权类产品。11月7日，中铁信托3.1亿信托贷款受让天地源西安项目债权，用于开发房地产项目建设。二者的率均在10%左右。
银率网的统计显示，目前在售的信托项目，方向为房地产的项目共有40个，预期率基本在10%左右，其中率的百瑞信托发行的隆鑫地产信托计划，率为12.5%，该信托计划以增资新设或股权转让方式入股重庆隆鑫地产公司，用于项目公司拍地以及前期开发。
而“复星豫园商旅文基金股权1期集合资金信托计划”，预期率竟然高达22%-35%，尽管起点是500万元，如此高的率还是让人匪夷所思。该计划书显示，这只信托基金的发行规模预计为2亿元，上限不超过4亿元。信托期限为3年，不超过5年。认购的起点金额为500万元，预期可以达到年化22%-35%左右。该基金预期可在第2年开始分配，先分配8%，直至项目结束。
于商业类的信托项目，其预期率只有7.5%左右，权益类也只有9%左右。而最近几个月来，信托产品的预期率下降呈现下降趋势，10月份预期率只有8.24%。
在信托产品的预期率下降的情况下，房地产信托一枝独秀，引得资金追捧，根据用益信托工作室统计，在11月26日至12月2日一周内，房地产信托发行就突破100亿元。
房地产信托受追捧，但其潜藏的风险也不容忽视，而青岛凯悦的拍卖也为风险敲响了警钟。业内人士表示，目前房地产信托需要注意两方面的风险。针对信托资金中的双保险机制，要综合考察信托项目中的相关各方。一方面是信托项目的还款来源，另一方面是信托计划的担保方。“前者直接关系到本金的安全与否，后者则是前者出现问题后的保险屏障，一旦信托计划用款企业经营出现了风险，出现不能到期兑付的情况，连带担保方将是保障本金的最后一道防线。”
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