宋会雍：总则平淡细则亮剑 三线楼市将深挫
房天下 2013-03-02 08:32
[摘要] 继2月20日“新国五条”后，2013年3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》国办发 〔2013〕17号，经国务院同意，就房地产市场相关问题提出六条意见，业内又称其为“国六条”。新政将给楼市带来哪些影响？房天下第一时间连线房地产行业大佬和专家深入解读。
就国务院发布楼市调控六条意见，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍针对二套房贷收紧、限购铺开、所得税调整等政策进行了解读。
【上海中原地产研究咨询部总监宋会雍】
国务院发文完善新国五条，亮点颇多，重点有四条，逐条解析：
1、二套房贷收紧：根据上海中原研究咨询部数据，上海二手市场中使用二套房贷客户比例为7%。二套房贷标尺的抬高，影响的客群面也会在7%以内，可能会将这个客群压缩到5%~3%，但对购房总量的技术制约有限。
2、限购令收紧：这对上海来说基本没有进一步的影响力，因为上海早已在全市范围内铺开限购。影响主要会集中在一些早期限购并不严格的城市中，它们会大致经历已经严厉限购的城市此前经历过的市场波折。
3、所得税定到20%：此前的调控中，上海曾经在虹口尝试过在两种所得税征收方法中（总价的2%，买卖差额的20%）选择买卖差额的20%，但结果连夜取消否认。从市场的实际交易中我们可以很直观的对比出二者的差异：如果一套房子200万入300万出，按总价2%，则为6万元；按差价20%，则为20万元。这对于曾经的投资客来说是非常严重的获利切割。一手房市场则相对无碍，并有望从中获益，迎来大量从二手市场转出的购房者。这种做法一刀切，只要交易的二手房都逃不过，交易和交易之间是无差别的，就会表现出二手卖家步调的统一性。其效果在供不应求和供过于求的市场中会表现出两种走向。
供不应求：因为是卖方市场，卖方有条件把这部分政府切割走的在总价中体现出来，至少是部分体现出来。卖方会步调一致，统一加价。但加价会影响交易，所以卖家之间的竞争也会对应加剧，导致加价幅度可能赶不上政府切割走的20%。上海属于此类。
供大于求：因为是买方市场，买方有条件挑挑拣拣，特别是舍弃背负较高所得税的二手房转向一手房，二手房面临很大的降价压力。也就是说，政府所切割走的这一块，很大程度的会由卖家自己承担。
4、土地市场信息公开：这一点，对土地市场会是很大的变化。但土地市场的问题解决并不是在政策条文是否够详实，而是在具体执行情况。这个在前期的多轮调控中已经暴露得比较深刻了。因此，这一项的市场效果要具体看落实。
除了分项的影响之外，此次细则出炉，会带来很大的市场震动。主要来自于此次调控的力度展示对市场的震慑效果。这种决心和姿态的表达，会放大各个分项政策的市场影响力。
这一批新的政策细则，重点仍在抑制需求方面。对于土地供应与开发步伐的新约束，已经开始涉及供应的掌控，但还没有走的很深刻。从单一的调控需求，开始转向调控供应的变化毫无疑问可以起到比之前更好的效果，但我个人认为，这可能还没有赶上市场所客观需要的步伐和力度。未来在供应方面还有很大的空间可以推进，比如房产税，比如闲置土地。
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