二手房降温 消费客群回流新房市场
北京商报 2013-03-28 08:32
[摘要] 即将于3月底落地的京版“新国五条”调控细则，已经对北京置业需求产生了方向性引导。一度火爆的二手房豪宅需求，开始大量向新房豪宅市场转移。丽兹行郑海燕认为，随着“新国五条”细则落地时间的日益，受到过户网签时间存在一定延后性影响，部分买方担心赶不上新政前过户。
即将于3月底落地的京版“新国五条”调控细则，已经对北京置业需求产生了方向性引导。一度火爆的二手房豪宅需求，开始大量向新房豪宅市场转移。丽兹行郑海燕认为，随着“新国五条”细则落地时间的日益，受到过户网签时间存在一定延后性影响，部分买方担心赶不上新政前过户，预计二手住宅成交量将继续出现小幅回落。
尽管京版“新国五条”尚未落地，但是不少中介公司已经开始按照“新国五条”的差额征税方案向客户说明情况，导致部分客户开始放弃购买方案。
以朝阳公园板块为例，据中介机构介绍，以往此区域的二手豪宅市场需求旺盛。目前区域二手房均价在5万元/平方米左右，棕榈泉项目有些豪装户型达到了7万元/平方米以上，泛海国际(小区网论坛)、公园大道(小区网论坛)报价也在5万-6万元/平方米左右。
二手住宅超过95%为不满五年且不是个人惟一住宅，可房甚少。据计算，朝阳公园板块的项目当初成交价格多数在2万-3万元/平方米。以一套300平方米，当初成交价2万元/平方米，目前售价5万元/平方米的户型为例，政策出台前，这套房个人所得税按照房屋成交总价的1%缴纳，为300平方米×5万元/平方米×1%=15万元；而执行新政策，个人所得税按照所得差额20%缴纳，则高达300平方米×（5万元/平方米-2万元/平方米）×20%=180万元，也就意味着要多支付165万元的成本。
按照“新国五条”规定差额税将向卖家征收，但是在实际的操作过程中基本上是向买家征收的。
在此影响下，根据丽兹行豪宅研究院数据显示，3月第三周（3月18日-24日）二手住宅成交217套，环比下降19.33%，成交量出现降温。整个3月截至24日，成交量突破711套，创近三年来值。但是郑海燕预计未来将出现交易量的继续下滑，降温势头将会更加明显。
客户转入新房市场
“我们一直跟丽兹行合作，最近一段时间在一二手客户互动方面的业务比平时增加了不少，许多此前想买二手的客户全来如园看房。”五矿万科如园销售负责人向熠向北京商报记者介绍。
据向熠介绍，如园转移来的二手房客户主要是来自万柳板块，目前万柳板块的项目如万城华府(小区网论坛)的二手房价格已经到了10万元/平方米，而当初的价格只有1万元/平方米，因此不少中介公司会推荐区域内的新房给客户，其中主要以如园280平方米的户型为主。同时向熠向北京商报记者透露，项目将于五六月有新的房源入市，目前已经积累了100多组客户，其中一部分是从二手市场转入的客户。
和万柳板块一样在朝阳公园区域内，二手房客户转入新房的案例也比比皆是，北京商报记者在保利东郡项目了解到，新政出台后的半个月时间内，自今年3月1日-15日，成交额达2.6亿元。
“无论政策如何调控，地段稀缺的豪宅抗政策风险能力较强，保值性也较强，尤其对于买房人而言，调控升级之时，往往是寻找价值洼地时机，这也是保利东郡项目近期成交走高的重要原因。”该项目负责人表示。
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