深圳尺度地产华南区副总经理刘玄凯 ：新政下北海房地产营销的突围
房天下 2013-03-29 22:21
[摘要] 3月29日，在北海房天下“2013新国五条下北海房地产营销之变暨房天下新产品发布会”上深圳尺度地产华南区副总经理刘玄凯做了题为“新政下北海房地产营销的突围”的演讲，为北海房地产2013年的营销抛砖引玉。
2013开春，在楼市响起一片“涨”声之时，国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。那么，在如此强势的调控之下，北海2013年房地产的营销应该做出什么样的变动呢？
3月29日，在北海房天下“2013新国五条下北海房地产营销之变暨房天下新产品发布会”上深圳尺度地产华南区副总经理刘玄凯做了题为“新政下北海房地产营销的突围”的演讲，为北海房地产2013年的营销抛砖引玉。
深圳尺度地产华南区副总经理刘玄凯
国五条对北海房地产影响非常大
国五条细则在北海不管是严厉还是宽松，它对北海的影响都是非常大的。
北海房地产的供应量非常大。现有的数据显示，北海在售的就有400多万平方米，今年新上市的项目估计会有200多万平方米左右，而整个广东2012年在售的才3000多万平方米。按照这个趋势发展，北海的供求关系将会遭受很大的影响：一方面，国五条会在舆论上对客户产生心理影响、对复苏的市场造成一种打压。另一方面，从供求关系来看，今年的市场形势会越来越严峻。而从营销的角度看，北海的在售楼盘出了一些奇招：比如最近开盘的逢时·黄金海岸搞了一个买房抽奔驰的活动，人气很旺；还有很多同仁们做出降价促销和首付分期的活动，通过让利促销和血拼价格来获得走量。
深圳尺度地产华南区副总经理刘玄凯
新政下北海房地产营销的突围
北海将近有400多个项目，大家都在争抢着有限的份额，虽然房天下说的上半年的情况有所好转，但国五条实施之后还能有这么好吗？
虽然环球旅居的梁总提出了“旅居”的概念，但现在各地都在做旅游地产，如：在广东惠州搞了一个深海旅游，非常奢华，而且各种配套设施做得非常好；云南一个占地面积非常的商品办公项目——水城，这些都非常吸引人，导致城市和城市之间的竞争非常激烈。因此我们要探讨北海怎么做好城市营销，怎么让外地人、包括全球到北海置业、旅居，下面我说一下北海城市营销的看法：
强势的推广概念。曾经的深圳红树湾提出了一个概念“比肩全球，湾区物业”，当时很多人认为这个推广有点过火，但是现在红树湾那一片区卖40多万每平方米，证明它已经做到了比肩全球。另外，我们曾经给一个开发商做过北海的推广概念——平视全球的滨海度假养生胜地！我觉得这个会让人民的眼前一亮，提高北海档次。而我们南地·海江南曾经去深圳房交会组织了一个看房团，北海以为传销让很多客户觉得名声不好就没来，只来了寥寥无几的几个人。从这一点来说，北海有待于大家共同努力去打造全新的形象，这样子才能吸引更多的人来北海旅居、置业，到时候我们的房子才不愁卖，不需要那么辛苦去做那么多的活动。
二、好的新闻造势。我觉得这个方面北海做得比较弱，大家看一下海南，2005年我们去的时候它比北海惨很多，一个月才卖两三套房子，但是现在人家一麻袋一麻袋拿钱去那里买房子，那是因为它的城市推广做得很到位，当然里面也有政策的因素。我曾经提出一个思路，在北海做一个空气指数调查并进行炒作，在如今空气污染严重的情况下，我相信北海会吸引人民的眼球。
做有影响力的公关活动，就是要“请进来”。我曾经想过要请郎咸平做一个价值引导分析或者是请一些明星来北海，这样北海就会很快扩大知名度。我发现，事实上调控到今天，北海房地产项目的价格都差不多，连我们这些同行看得都着急，很多楼盘品质很好但是价格很便宜，而且走量还走不动。因此我们要做有影响力的公关活动，假如请 、 以及赵本山等人请到北海定居，肯定会引来一些东北等一些人，这些营销成本并不大。我算了一下，逢时的那个抽奔驰的活动，应该有200万的费用了吧？这就足够请明星了。明星造势的影响力是非常大的，应该是可以扩大很多影响，对北海项目的营销也会产生很大的助力。
举办博鳌亚洲论坛类似的大型活动，就是要“走出去”。刚才我听了一下房天下准备到东北、北京实施落地方案，这对北海房地产界来说就是走出去的一个好办法。对于走出去，我也有一些自己的看法。一个同行曾跟我说“要是我走出去把客户招进来了，他跑去别的楼盘买了怎么办呢？那我不是白干了？”而我认为，走出去的时候只要你营销做得到位，是不用担心别人抢你的客户的。
我来谈一下我们海江南的一个销售情况。南地·海江南在网上推出批单位的时候，有5、6批客户没有看房子就买了，也就是仅仅通过网上了解到我们楼盘，因此，只要你能打动客户的心他就会购买，别人是抢不走的。
我们把营销做到位，借助专业的力量、利用艺术的手法来表现北海、展现北海之美，这是我们现下要做，而且要做得更好。大家想一下，有十几亿人口，而北海只有400多万平方米的楼盘，如果能吸引部分人口来北海置业，我们的销售就不至于那么困难。因此我们一起建议开发商“走出去”，有计划有宣传地走出去，而不是做个房展、设个点而已！
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