北京二套房贷提高首付 业内称利率仍存上调可能
每日经济新闻 2013-04-09 08:14
[摘要] 作为“国五条”细则落地的延伸，4月7日，北京市住房公积金管理发布《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》，提出借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例由之前的60%上浮至不低于70%，率先对公积金贷款首付比例进行调整。
作为“国五条”细则落地的延伸，4月7日，北京市住房公积金管理发布《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》，提出借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例由之前的60%上浮至不低于70%，率先对公积金贷款首付比例进行调整。
同样在4月7日，中国人民银行管理部也发出《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知》，规定商业银行对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不得低于70%。而上述举措，均从4月8日起正式执行。一时间，人们对这些细则如何影响楼市等诸多问题产生疑问，《每日经济新闻》记者也专门对此展开了调查采访。
北京作为房地产调控标杆城市，政策力度仍在不断加码。
4月7日晚间，中国人民银行营业管理部发布了《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知》，该《通知》规定：商业银行对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不得低于70%。
稍早前，北京住房公积金管理也于上周日（4月7日）发布的六条新规中还提到，借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例不低于70%。目前在北京购买第二套住房的“两贷”首付比例均提至七成。
上述举措，均从4月8日起正式执行。
中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，信贷政策对楼市的影响力度一直是远超过楼市其他调控政策，逐渐开始落地的信贷收紧政策对市场的影响将很快出现。本轮调控的力度已经超过之前预期。（预计)北京楼市在4月份将明显进入起码半年的调控周期。
“两贷”首付比例均提至七成/
信贷政策开始正式介入到北京的新一轮房地产调控中，公积金贷款和商业贷款相继在同一天晚上做出紧急调整。
北京公积金贷款新政策指出，除公积金贷款购买二套房首付比例上调至七成外，对于名下没有房产，但有贷款申请记录的购房者，仍执行贷款首付款比例不得低于60%、贷款利率为同期首套住房贷款利率1.1倍的政策。
链家地产市场研究部张旭告诉《每日经济新闻》记者，此次公积金二套房的首付比例差异化上调，明确了“认房又认贷”的二套房判定标准，但从当前需求结构来看，真正影响市场的并非是二套房首付比例由60%提高到70%，而是“认房又认贷”的二套房认定标准。
根据链家地产市场研究部统计，目前二手房市场上改善性需求占比约为45%，其中至少有八成属于买一卖一的置换需求，约占36%。而真正意义上的家庭购买第二套房的比重不会超过20%。
而关于商贷的新规，同样趋严。北京住房公积金管理除对贷款购买第二套住房的家庭，明确首付款比例不得低于70%外。此外，还表示在北京市住房和城乡建设委员会房屋登记信息系统中显示无房、在中国人民银行个人信用信息基础数据库中有一笔住房贷款记录、第二次申请贷款购买住房的家庭，仍执行首付款比例不低于60%的政策。
北京住房公积金贷款和商业贷款的新规都是4月7日晚间发布，而自4月8日起借款人通过北京市住房和城乡建设委员会房地产交易系统完成网上签约所购住房贷款就开始按照新规执行。
分析称利率有上调可能/
北京“国五条”细则已经对楼市产生了巨大影响，而信贷政策正式落地后，北京楼市，尤其是改善性需求中涉及的二套房和二手房交易，预计与3月相比有明显变化。
根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，细则出台后的一周（3.31~4.5）间，北京二手房市场新增买卖房源登记量环比前一周下跌了5%，新增买卖客户登记量环比下跌近一成，供求的萎缩，以及更多的购房人陷入观望，使得细则出台至今的二手房成交量环比前一周大幅下跌了68%。
张大伟分析说，北京二套房首付上调至七成后，受影响的主要为改善型需求，增加一成首付对于改善型购房者来说，压力增加明显，而对二手房影响则更大。一般二手房贷款评估值都低于实际交易值10%，按照首付七成计算，购房者只能贷款两成，贷款的意义不大。刚刚在北京购房的王伟告诉《每日经济新闻》记者，购买一套定价为185万元的二手房，银行评估价格是158万元，在此基础上进行贷款实际也只能贷款不足50万元，和新房相比差异明显。
此前曾有传言称，二套房商业贷款的首付比例与贷款利率将一并上调，即首付比例上调至七成的同时，贷款利率也增加至1.3倍，但北京的新规中未涉及利率调整。
上述均认为，利率上调作为后手，完全存在后续上调的可能。“不仅加大购房成本，关键是增加了还贷的经济压力。”谢逸枫说道。
据中原地产测算，若二套房商贷利率上调至1.3倍，首付比例增加至七成，贷款同为100万元的情况下，20年期的月供照比此前规定增加811.4元，30年期月供将增加908.6元。
张旭说，通过商贷来购买二套房的在整个北京的交易量中并不是很多，大约10%左右，短期可能利率不会有上调，因为这会极大增加改善性需求的购房负担，但如果政策执行过程中市场出现变化，可能利率仍将上调。
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