北京欲推新房限价令 万柳"中枪"
每日经济新闻 2013-04-18 06:17
[摘要] 如果按上述北京新政执行，万柳项目的成本价又明显高于目前周边以往开盘项目的预售价，在其取得预售许可证时，定价将面临政策限制，中赫置地就可能赔本。
北京的楼市调控持续升级
继从严征收“20%个税”、加强限购和提高二套房贷之后，4月10日，北京市住建委主任杨斌又表示，将对该市新建楼盘实施限价政策，增加“限房价、竞价地”地块的供应，“新盘取得预售资格的时候要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格”。
昨日（4月17日），《每日经济新闻》记者梳理发现，这一调控措施，将使一些项目遭遇“面粉贵过面包”的窘境，“香饽饽”变成了“烫手山芋”。备受关注的万柳，就是一个典型案例，因为其可计算出的成本价，明显高于目前周边以往开盘项目的预售价，在取得预售许可证时，其定价策略将面临政策限制。
万柳定价难
2012年，北京土地市场最为引人注目的事件，当属万柳地块的出让。
去年7月，北京海淀万柳一块面积3.9万平方米的土地，在央企“集体放弃”、万科全程未举牌的情况下，经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及326轮回购面积博弈后，终被民企中赫置地控股有限公司（以下简称中赫置地）摘得。
中赫置地以26.3亿元的上限价格、40.9%的溢价率、配建16400平方米回迁房的条件，最终胜出。据业内人士测算，扣除海淀区政府回购的面积后，该地块楼面价约为4.29万元/平方米，刷新了北京单价的纪录。
当时就有分析指出，如果考虑到政府回购房以及各种建安、财务、管理成本，该地块的项目成本接近6万元/平方米，未来开盘价格在8万元/平方米以上。
曾发起北京起集资建房的业内人士于凌罡当时就曾提出质疑：考虑到资金每年10%的利息成本，以及5000元/平方米的建房成本，两年后，万柳地块的直接得房成本将达33亿元，再考虑10%的其他成本（税费和管理），每平方米不卖到59450元，开发商就是赔本赚吆喝。
值得注意的是，该地块所在的万柳区域，目前已是比较成熟的高档社区，2008年以后，区域内基本已经无期房住宅供应。周边中介工作人员也向 《每日经济新闻》记者证实，该区域最近几年无新盘入市。
记者在北京市住建委的网站上，以“万柳”为项目地址进行搜索，共查到11个预售许可证，取得时间从2003年到2008年不等，最近一个项目是2008年的万柳华府尚园，其住宅拟售价格仅为4.4万元/平方米，远低于万柳项目的实际成本价。
在海淀区，还有两个楼盘在2012年取得过预售证。“西山壹号院”拟售价格为60706元/平方米，住宅成交均价为47212元/平方米。“万科如园”住宅拟售价格报60536元/平方米，住宅成交均价为42264元/平方米。这两个项目的成交均价都低于万柳项目的实际成本价。
因此，如果按上述北京新政执行，万柳项目的成本价又明显高于目前周边以往开盘项目的预售价，在其取得预售许可证时，定价将面临政策限制，中赫置地就可能赔本。
记者致电中赫集团媒体发言人刘峰，试图询问该项目的开盘时间、预计售价、建设成本等问题，均未能得到回复。
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