国五条政策落空:仅北京征收住房20%个税
经济参考报 2013-05-03 10:03
[摘要] “‘国五条’出台之后，确实使房地产市场平静下来。但由于其中20%差额征税政策、信贷政策等多项重点政策多地并未真正落实，政策效应有待观察。”原住建部政策研究副主任王珏林是在日前社科院举行的2013中国房地产高峰论坛上做出上述表述。
房地产市场矛盾加深供需不平衡加剧
“国五条”出台已满月，经过3月房地产交易的爆发式增长的集中释放，4月的房地产市场的确显得较为平静。
以天津为例，4月天津市二手住宅共成交7907套，环比下降63.8%，成交面积66.3万平方米，环比下降64.6%，成交均价8850元/平方米，环比上涨3.2%，与3月相比确有下降之势。但从同比来看，4月天津二手住宅成交量同比上涨82.4%，成交面积同比上涨96.5%。市场仍处于较热阶段。
“从4月来看，房地产市场指标多处于平静、稳定，甚至下降。新政对稳定过热区域发挥了较大作用。”王珏林同时指出，细则实施刚满一月，买卖双方仍处于观望阶段。但我们必须注意的是，由于政策落地情况较差，能落地的并不多，“因此，随着时间的推移，政策影响力不断减弱，一旦有什么风吹草动，市场又会出现新的波动。”
赵松也认为，2012年年底楼市的快速反弹实际上给我们提醒，单靠措施来推进短期内虽然能见效，但是长期内的效果实际较难定论。
赵松表示，现阶段房地产调控政策多为限价、限购，是抑制购买力。对需求起到的是一种积累的作用，并没有疏导到其他方面。因此，一旦有些许变化，例如政策的放松，积累的需求便会肆机释放。
事实上，上述担忧并不是没有依据。在新政执行首月，由于各地对新房审批等加强限制，多地商品房供应大量减少，供需矛盾继续加大。
据链家地产市场研究部统计，北京4月新增商品住宅期房项目10个，总供应量3119套，较3月全月下降21.4%，同比去年同期下降26.3%。仅4月25至27日三天，集中供应5项目，占到全月供应的一半。4月新增项目中除了别墅项目红杉溪谷嘉园、龙景湾与大户型项目望京茂家园外，大部分项目价位集中在2万以下的刚需楼盘。截至目前，2013年，新增商品住宅期房项目34个，总供应9737套，比去年同期下降17.6%。
对此，链家地产市场研究部张旭认为，受新政影响，北京4月商品住宅供应一反常态，出现大幅下滑。供应量达到2011年限购同期的值。一方面，是受价格管制的影响，部分楼盘无法按计划入市。另一方面，当前房企的意愿仍然较强，存在博弈心态。此外，库存也在下降。截至4月27日，商品住宅库存为63074套，比去年底共减少超过1.8万套，4月份消化库存700余套。
张旭表示，供应一直处于低位，导致库存不断下降。商品住宅市场的供需矛盾较为突出。一方面，由于前两年土地成交量大幅减少，供应上游受阻，另一方面，政策上应引导房企的加大推盘，而不是抑制项目的入市。
后期政策，应尽快推出长效机制
对于房地产后期政策，接受采访的业内人士均表示，应尽快推出长效机制，落实持有环节税费征收。
社科院此前发布的《房地产蓝皮书》指出，中国房地产税费结构极不合理，而这种“开发、流转重，保有轻”的税费结构抑制了交易环节而助长多套房的持有现象。
数据显示，2011年房产税和城镇土地使用税占地方收入的5.7%，而仅土地税和营业税(按商品房销售额估算)两个开发、流转环节的税种就占地方税收收入的12.1%。
中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员李恩平认为，“开发、流转重，保有轻”的税制模式，一方面增加房地产交易成本，抑制相对一部分二手住房的交易。另一方面助长了持有多套房产坐收的投机行为，不利于闲置土地资源与房产资源的有效利用。
对于已试点房产税的上海、重庆，上海社科院房地产研究院教授顾建发指出，从上海和重庆两地实施“房产税”两年的经验来看，对抑制房价上涨作用有限，建议开征存量房“房产税”和提高“房产税”税率双管齐下。“尽早开征存量房“房产税”，对完善房地产市场发展具有积极的作用。
此外，李恩平还建议，应建立面向城市层面甚至项目层面的房地产风险评估平台，避免“鬼城”的出现。而对于官员的GDP政绩考核，应剔除房地产和建筑业的GDP贡献。
在土地供给方面，因地制宜制定土地供给计划，一线城市、热点城市、区域城市及其他房价上涨速度过快的城市应该增加新增土地供给，盘活存量土地利用，促进房地产开发进程，在库存高、房价泡沫明显的三四线城市，应该科学规划土地供应，既要防止以盲目发展房地产拉动经济增长的冲动，又要保持市场供求的基本平衡和稳定。
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