新政之下楼市一瞥:无奈而尴尬的"换房人"
房天下 作者：李佳 2013-05-21 09:53
[摘要] 当前市场上有不少卖房人，通过提高房价，把税收的部分转嫁给买房者，卖房人的利益没有受损。“你可以像别人那样，提高房价，比如卖250万，税收你就不用出了嘛？”记者疑惑地问杜女士。
题记：前几天领导安排我去采访一位中年女士，告诉我说，主要想让我了解一下新政之下的一些情况，采访内容不一定成稿。我本想偷懒，也感谢领导的体恤，却没有想到：我经常会惦念这位女士，她什么时候才能和父母孩子，一起住上新房？像她这样的家庭多不多？
2008年2月，杜女士以3700元/平的价格在北京购买了经济适用房。2013年2月，办理经转商的过户手续。然而，3月份北京“国五条”细则出台，个人转让住房所得税按差额20%收税，二套住房贷款的首付比例提至七成。她成为被新政“误伤”大军中的一员。
卖房需缴纳20%个税，不忍心转嫁？
我们首先从经转商（经济适用房转商品房）聊起，杜女士说：“我们当时主要是担心经济适用房政策变化，转成商品房之后，孩子换房什么的比较方便。我们无论经转商还是买房，都是为了自己住，买房后，手头就没钱了，哪有闲钱啊。”
大概只有了解了更多的情况，才知道她不是为了钻政策空子，是不是为了？
当和记者提到买房需要缴纳20%的个税时，她无可奈何地说：“20%个税太多了，卖出200万的房子，就要缴纳40万的税收。40多万！像我们这样的工薪阶层，需要干多少年啊。这一买一卖，几十万没了，政府这是白拿啊！这太不公平了！”
当前市场上有不少卖房人，通过提高房价，把税收的部分转嫁给买房者，卖房人的利益没有受损。“你可以像别人那样，提高房价，比如卖250万，税收你就不用出了嘛？”记者疑惑地问杜女士。
杜女士摇摇头，对记者说：“我本来也想这样做啊，但是买我房子的是一对年轻人，要结婚，一直和我磨，让我。太多，自己吃亏，我再买房的时候，还要东拼西凑借钱。不吧，他们也不真的买不起。”
她说：“年轻人买房真不容易！那钱还不知道是如何省出来的，不忍心把这巨额的钱转嫁给他们！大家都不容易，有个差不多，每家承担一点也就算啦。”
杜女士的话让人心头一暖：政策或许严苛，但有一种人情还在。
政府单凭一纸政令，就无偿得到40万的个税款，这些钱对政府而言或许不过九牛一毛而已，但是对一个普通的家庭来讲，40万意味着什么？
“认房又认贷”的尴尬处境
北京市在二套房认定上 ，实施“认贷又认房”的政策。
杜女士苦笑着对记者说：“只要在银行贷过款,再贷款买房就算是二套。条款限制不了这样的人啊！这对于我们贷过款的人，想改善住房的普通百姓不公平。”
杜女士是用贷款来购买经济适用房的,现在已经还清。但按照多家银行现行的“认贷”政策,如果卖掉手套的房子,当再买一套住房时,仍然能够查询到她曾经从银行贷款买房的记录。于是会被当作是二套房来要求首付和利率，贷款首付款比例不低于70%，而事实上，她手头并没有两套房子。
“我先把房子卖出，再买一套，这一买一卖，损失不可低估，以前的首套低首付与利率优惠，如今都享受不到了，可手中只有一套房呀，仍然按二套算！”杜女士很无奈地表示。
卖房之后，杜女士最后得到约140万人民币。如果她看中的房子价值300万，现在她要支付首付210万元，剩余贷款的利率为11%。首付还差70万，此外还有90万的贷款，即使不交利息，也要背负160万的欠款，一个普通工薪家庭，要工作多少年才能还清160万的债务？何况杜女士已经人到中年，上有老下有小，家里会有各种开销，会有多剩余留给房贷呢？
三代人的住房梦
杜女士现在人到中年，父母渐渐年迈，在千里之外的老家无人照料，女儿生活上也需要有人照顾。把父母接到身边，既可以照看孩子，又可以对父母聊表孝心。可家里的房子比较狭小，需要换房。杜女士对记者表示，“其实像我这样的家庭，换房完全是迫不得已，是一种刚性的需求，只是想让家人有个团圆和安居的住所，根本不是什么，更不是投机。”
冯仑在《理想丰满》中提到：我们在市场上还碰到了一个关于中国文化的问题，中国是以家族为单位而不是以个人为单位来理财的，如果家族里有一个人有能力，那么这个人就会给全家人买房；在中国，你有钱了，不给兄弟买房，老太太就不干了，兄弟之间就没法见面了。
在生活中，更为常见的是：普通的工薪阶层一家买房，单靠自己的经济实力，还是有点困难的，尤其在房价不断飙高的一线城市，此时，买房成了一个家族的“大事”，乃至三姑六婆，会帮忙凑钱、看房、装修，出钱出力。
一听说杜女士要换房，双方的父母把积攒了很多年的钱再一次拿出来资助他们，亲戚们也纷纷解囊，孩子对新家也是期待，希望早点和爷爷奶奶们生活在一起。
如果没有新政，没有20%的个税，如果不认房又认贷，杜女士或许不会多缴纳税收、多交首付，不会这么焦躁和无奈，她的父辈积攒的养老钱或许会自己留着。但问题是，需求是刚性的，为什么到了政策的红线上就被无情打压了呢？这是杜女士反复琢磨，却总也想不通的问题。
从2008-2012年，北京保障性住房新开工套数占北京市住房新开工套数的比重，由27.6%提高到66.7%，累计解决了近50万中低收入家庭的住房困难。在十二五期间，北京将建设收购各类保障性住房100万套，其中经适房将接近70万套。50万家庭、70万套住房，两个看似简单的数字牵扯了多少人居住梦想。我们有理由相信，如杜女士一家相同境遇的人绝不是少数，他们曾是政策的受益者，如今却变成了调控的误伤者。起承转合间，多少悲欢离合在上演！
记者手记
国家出台一系列的新政，出发点是考虑到房价上涨过快，百姓根本承受不起，但是在具体的政策制定和实施的过程中，却 “误伤”了这些善良而热爱生活的百姓。
记者替杜女士算了一笔账，她是2008年购买的经济适用房，当时市场价格是4100元/平，经适房价格为3700/平，每平米了400元，按100平米来算的话，总价37万比市场价了4万元。但是2013年，新国五条出台的时候，按照经济适用房转商品房的规定，如果估值200万出售，需要缴纳综合地价款约为20万，契税约300元， 20%的个税，约40万。
2008年，杜女士从政府那里得到4万元的优惠，而今天她却要缴纳超过60万元各种费用。
如果杜女士是一个者，即使缴纳了各种费用，她从中还能赚到约103万元。（200—20—40—37=103 单位万元）
如果杜女士当初购买的是商品房，那今天把房子卖掉，将会多得到20万。
然而，杜女士不是一个客，她买房只想给家人一个居所。
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