不能说的秘密:土地硝烟背后的"对赌逻辑"

中国证券报  2013-05-25 09:53

[摘要] 5月20日下午，在北京市东城区和平里北街土地交易大厅的拍卖现场，周伟（化名）置身于一片兴奋与躁动中。

对赌“限价令”

在“钢地板”不断抬升的情况下，房子卖到多少才能有得赚？有业内人士估算，按照通州台湖两宗土地的价格，算上建安、资金和运营等成本，未来的房价恐将迈入3万元大关。而大兴旧宫区域，则在几家龙头房企的推动下，向4万元的门槛冲击。

综合交通、配套、等因素，上述价格能否被市场接受尚待观察。但在入市之前，项目必须首先迈过“限价令”的门槛。

按照当前北京市的限价原则，若项目的后期价格明显高过前期、项目价格明显高过同区域同类型其他房源和二手房价格，将不予发放预售许可证。今年以来，上述地块所在的通州和大兴，已有不少项目“中招”。

在地价如此高企的情况下，若房价“出类拔萃”其结果可想而知。那么，这些项目将如何获得预售许可证，保证利润率？

周伟并未正面回答问题，却向记者展示了一套逻辑：一个项目从拿地到开发，再到销售，通常需要一两年。若企业认为出手时机不佳，很容易通过合适的理由推迟入市时间。而两年以后，“限价令”恐已不复存在。

周伟说，在当前北京的房地产界，这种对赌的心态普遍存在，多数开发商相信，这种色彩浓厚的限价政策不会长久。开发商的筹码，便是市场供应的骤然减少和房价上涨预期的不断升温。

“开发商的资金能够支撑一段时间，政府部门则面临稳楼市的压力，就看谁先撑不住。”周伟认为，如果把定价权交还给市场，如今的高价地项目将来有可能获得利润。

事实上，房企高价抢地，某种程度上也是不得已而为之。根据北京市土地整理储备的数据，2012年北京经营性用地出让面积和规划建筑面积双双同比下降四成。土地断供使得不少房企面临无房可卖的窘境，不少房企以往拥有3、4个项目的储备规模，如今可售项目只剩一个。饥渴供地的背景下，催生了饥渴拿地的怪相。

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