退出难题待解 地产私募基金频现自买自卖
每日经济新闻 作者：顾晟昱 沙斐 2013-06-04 07:04
[摘要] 5月21日，地产私募基金星浩资本副总裁黄海滨尝试成立商业并购基金，用于收购星光耀基金旗下的商业项目，通过商业项目培育成熟再退出。而在前些时候上海合作建房的发起人钱生辉也透露，将成立一个商业地产基金，用于收购临港项目的商业部分。
自买自卖解决退出难题
虽然，有报道称，证监会已经完成了推出REITs的可行性研究和准备工作，并将择机公开发布相关规则征求意见稿。此前，《每日经济新闻》记者也曾报道，海印股份公告披露，计划设立专项资产管理计划，将以经营管理的15家综合性商业物业的经营权为基础，设计资产证券化方案，拟募集资金16亿元，这可能是境内首起资产证券化的案例。
但是要完全依赖资本市场，实现房地产私募基金退出仍然很困难。
正略钧策管理咨询公司合伙人兼副总裁薛迥文说，基金的上述做法，其实是房地产金融的一种成熟模式。根据他的介绍，房地产基金分为三个阶段，个阶段是选择风险比较大的开发阶段；第二个阶段是房地产从运营转向成熟的阶段；第三个阶段是完全成熟至向资本市场募资的阶段。不同阶段的者能承受的风险和对的要求是不同的。由同一基金管理公司管理的不同基金来根据物业的不同阶段进行持有，在国外也是一种经常运营的做法。
资深分析师指出，星浩目前的做法是将楼和商铺做小，尽量零售；不能零售的一些大面积商铺和室，就成立新的基金金，再运营三、五年成熟后整体转让。
星浩资本基金管理部黄先生昨日向记者证实了这一目的，只是表示上述计划收购星光耀基金旗下商业项目的基金目前尚未正式运行。而上述收购物业基金，并不仅仅收购星浩资本旗下项目。
然而，基金的自买自卖现象，虽然解决了基金的退出需求，但对于者来说，也酝酿了潜在的风险。当承诺收购物业的基金因为种种原因放弃收购或者没有能够成立，者无疑需要承受极大的风险。同样，当基金管理为了满足旗下部分者预期的率，而指令另一基金以高价收购上述基金开发的房地产项目时，上述房地产项目的风险无疑会大大增加。在这样的背景下，私募地产基金的有必要进一步加强。
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