海淀楼市供需关系绷紧:需求涌入 土地供应短缺
北京青年报 作者：刘青 2013-06-06 07:11
[摘要] 连续数年，海淀住宅用地量奇缺，而大量需求涌入并加速累积，令本已紧张的供需关系再度绷紧，受其影响，区域内刚需楼盘受到市场的超高关注。
土地供应短缺———
连续数年，海淀住宅用地量奇缺，而大量需求涌入并加速累积，令本已紧张的供需关系再度绷紧，受其影响，区域内刚需楼盘受到市场的超高关注。
海淀楼市面临“断粮”
海淀区土地供应稀缺的状况已经持续数年，根据北京市土地整理储备数据显示，2011年-2013年上半年，海淀区域共计4块居住用地成交，其中包括一块限价房用地，4个地块总计提供41.12万平方米的供应，其中还包括大量回购房、公租房等政策性住宅，能够面向市场的商品房面积不足25万平方米，而仅2012年的1-7月，海淀区商品住宅成交面积已达35.8万平方米，两年半的供应量不足消化半年，市场供应之短缺可见一斑。
由于海淀南部地区已基本无地可供，占据全区总面积53%的海淀北部地区曾被寄予厚望，然而，随着海淀北部新区的规划出台，这一希望被宣告落空。
与以往房地产开发带动区域发展的思路截然不同，海淀北部开发规划中并没有大量的商品住宅。根据海淀区政府规划，海淀北部新区226平方公里的范围内，70%将打造成农田、湿地、森林组成的绿色空间，剩余的30%总建设规模为4840万平方米，绝大部分规划为四大科技园区项目用地，海淀区政府指出，除针对园区职工的住宅项目和配套农民安置房两类住宅以及政策性保障房，其他住宅项目北部地区“一律不会再建”。这意味着未来海淀北部地区将与商品房“绝缘”。
多重挑战考验区域楼市
一边是供应捉襟见肘，而另一边却是急速放大的需求数量，海淀供需落差正在日益加大。
由于海淀有丰富的资源和基数巨大的产业人群，由此形成刚需一族和产业人群就地置业需求。历史数据显示，早在2011年，海淀房供需比已达1:6，刚需已是海淀置业主力。同时，大量的产业人群也是楼市压力的重要来源，据了解，目前海淀北部已有600多家高科技企业，职工约有9万人，而随着科技企业的大量进入，预计到2015年，园区企业职工将增长到30万人。
“除此之外，之前二手房交易最为活跃的海淀南部地区在‘20%个税’挤压下，转投新房市场，再度为区域新房供应增压。”中经联盟秘书长陈云峰认为，多方因素的叠加，将令区域楼市供求关系更为紧张。
区域楼市所面临的挑战还不止于此，由于土地极度稀缺，大部分项目倾向于打造豪宅产品“慢慢卖”，刚需楼盘的市场空间极为有限。根据数据显示，截至5月30日，海淀目前在售住宅项目中，53%以上的项目均价为超过4万元/平方米的楼盘，在其拉升下，区域楼市销售均价已达46289.5元/平方米。
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