住宅价格普遍上涨 谁来摁住"地王"频出

中华工商时报  2013-06-12 12:04

[摘要] 一边是楼市调控政策依然紧锣密鼓，另一边则是各地地王频现，等不及地上演抢地大战。中原地产市场研究部总监张大伟在接受中华工商时报采访时表示：'地王频现，说明房地产市场将再次面临过热，甚至可以说已经过热。'

房产税救世主？

张大伟指出："目前房价已处于高位，房产税有进一步调控的空间。"许多人寄希望于房产税能给中国房地产只涨不降的神话泼一盆冷水。不久前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》（以下简称《意见》）提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。国家发改委体改司副司长连启华就此表示，关于房产税，经过多年调查研究，正在考虑择机扩大试点范围，今年会有具体的动作。

《意见》虽未明确房产税试点的时间表，但市场普遍预期试点很可能在下半年扩围。出于试点顺利落地的考虑，房产税征收应该"向增量开刀"。一是对增量住房进行征税；二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。

但在张大伟看来，房产税短期不会有什么效果，而且今年房产税试点的步骤也不会太剧烈，只会针对新增的或者增量住房征收（房产税）增加几个试点。张大伟认为，房产税只能是配合调控，不应寄予太多希望，把房产税当成"救世主"是不现实的，指望房产税对楼市调控实现毕其功于一役是不科学的，也是不可能实现的，在一定程度上能够遏制投资投机，但实际效果还要在其他所有政策都在执行时才能产生明显效果。

"人们对房产税望眼欲穿，大多数是寄托于使房价下降的功能。然而，结果和期望或将产生偏离，房产税承载了太多本不应该承受的重量。"

对于重庆和上海的房产税试点，张大伟分析认为，从完全意义上讲，这两个版本不能叫做房产税，更多的是起到威慑的作用。两地比较而言，张大伟认为试点对重庆的效果会相对明显，条件也比上海成熟，重庆楼市没有经过太多炒作，上海毕竟还是需求太多，除非针对全部存量征收，只针对新购房不会挤压出存量泡沫。这和限购类似，是限制你的购买，之前的政策也有很多诡异的地方。

热钱不可小觑

另外，热钱涌入也是导致房价高企的另一推手。早在2010年初监管层就已注意到境外热钱流入房地产市场潜在的风险。从历史上看，2009年底到2010年一季度,国内房地产市场异常火爆；当时美元套利交易升温很快，境外资本流入国内显著增加，许多拍出"地王"价的公司都具有外资背景。

2009年在上海千万豪宅的购买者中,拥有上海户籍的仅占10%,而外籍人士和港澳台人士则分别占23%和16%。

随着一系列房地产调控政策出台,房地产市场风险亦凸显。张大伟认为，套利热钱赖以维持的基础非常脆弱,一旦汇率、利率水平以及宏观经济走势发生变化,国土、建设等主管部门加强规范化管理,资金流向极有可能发生大规模、快速逆转,从而对房地产等资产的价格产生巨大冲击。

张大伟表示，虽不能确切统计流入房地产领域的热钱数量，但有很多片面的数据能够解释这件事情。据统计2013年标杆房企的海外融资量明显超过了以前，从年初到现在已经达到了300多个亿，去年全年也就400个亿。"这些不一定全都是热钱，但也能够看出整个海外资本对我国房地产市场的流入意愿，这样看来，海外热钱的量在最近应该很大量的进入中国房地产市场。"

而且，据有关专家调查发现，一季度热钱流进的依旧是一线城市的房地产，热钱依旧对从房地产投机中获利有信心。因此，房价持续上涨的房地产领域对热钱来讲是个不小的诱惑，不得不对此提高警惕。

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