房产税恐难摁住高房价 需要进行全方位立体设计

中华工商时报  2013-06-14 10:43

[摘要] 重庆和上海作为全国首批征收房产税试点城市已有两年时间，期间关于房产税扩容等传言从未间断。而近期随着“国五条”细则的出台，限涨、限价、限签等强硬手段仍难以阻挡房价继续上行。

重庆和上海作为首批征收房产税试点城市已有两年时间，期间关于房产税扩容等传言从未间断。而近期随着“国五条”细则的出台，限涨、限价、限签等强硬手段仍难以阻挡房价继续上行。据官方数据，上月70个大中城市中就有67个出现房价上涨，其中广州以2.1%的涨幅领涨。与此同时，北京、广州等地最近又出现抬头迹象，楼市似乎已对传统调控手段免疫，人们又开始寄希望于房产税的开征。那么开征房产税究竟效应会怎样呢？

上海房产税试点征收方式是面对增量房，抑制投机。主要是针对本地家庭新购的第二套及以上住房，还有外地户籍新购住房，并且给予人均60平方米的住房面积(指住房建筑面积)扣除。每年征收，计税价格为当前房屋交易价格的70%，通用税率为适用0.6%；价格低于上年度商品新建商品住房平均价格2倍的，减为0.4%。

但是，在上海市税务局公布的全市应缴纳房产税的住房统计数据中，截至2012年底，上海共认定约5万套住房需要缴纳房产税，其中2011年认定2万余套，2012年约3万套。这5万套住房中90%适用0.4%的税率。另外，来自上海市财政局的数据显示，2011年上海市地方财政收入3429.8亿元，其中房产税22.1亿元，房产税收入在上海总体财政收入中仅占0.64%。去年上海新建商品住宅成交945万平方米，同比2011年上涨29.4%，成交均价每平方米22595元，同比2011年上升0.7%。不仅如此，今年前5个月，上海的土地出让收入高达515亿元。与巨额土地出让相比，2012年上海24.6亿元的房产税收入以及今年预计会增加9.8%的房产税收入，只能算九牛一毛。

重庆房产税的模式是针对房产，使开发商减少豪宅开发。征收范围包括个人拥有的独栋商品住宅(别墅)；新购的高档住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套普通住房。重庆房产税在在当地流行着一种说法：低端有保障，中端有市场，有约束。2011年，重庆市财政局公布，当年的房产税收仅约1亿元。据搜房网监控统计的数据，2012年重庆房价从1月6464元/平方米涨到12月7202元/平方米，楼盘价格涨幅达11.41%。

由此可见，开征房产税对高房价并未如期待的那样起到“一剑封喉”作用。据官方统计数据，今年4月上海新建商品住宅价格指数环比、同比分别上涨2.0%和10.2%，重庆则分别上涨1.1%和5.6%。

房产税能否降房价

越来越多的数据显示，短期因北上广深一线城市核心区的，楼市永远向上的幻觉被示范放大到了广大的三四线城市。从中期看，房产税的开征可能成为击穿中国楼市泡沫的利器。

“房产税如何开征并不重要。重要的是，房产税对中国楼市的冲击很可能被严重低估了。”金融研究教授钟伟认为，房产税会冲击巨大，原因在两方面，一是从中长期看，即便没有紧锣密鼓的调控，中国房地产市场也已进入平台期，此时出台房产税政策，雪上加霜的效果更显著。二是房产税是标志性的财富再分配政策。中国居民财产中最重要的形式是房产，国家统计局曾统计认为，房产占中国居民家庭财产的70%，对这一部分征税影响极其深远。

然而有业内人士分析认为，从已经出台的房地产调控的措施看，税收是最能触动各方利益的一个手段，堪称调控的“杀手锏”。但面临扩围的房产税却首先需要解决两个问题：一是面向增量还是存量进行征收。针对增量征收可使房产税顺利起步，但如果长期回避存量，则可能造成税收不公平；二是征收来的房产税用在哪里。有建议，房产税在试点阶段主要用于保障房建设是可以理解的，但在扩容以后，就必须进行该项税收的长远规划。

此外，有税法提醒，指望“一税治百病”是不现实的，房地产调控政策需要从政策导向、土地供应、房企规范运作、税收等方面进行全方位的立体设计并采取措施确保执行力不打折，才能实现调控的预期效果。

房产税扩围时机未到？

连日来房产税试点扩围风声不断，但多是媒体这边报道，那边各地税务部门已先后出面辟谣，而、住建部政策咨询谢逸枫也已公开表示没有收到任何消息，目前也没有任何城市有成形的征税方案上报国家及征集意见，而因为住房信息系统未完善、税率难以制定等条件的欠缺，房产税全面推广远没到合适时机。

有一种比较乐观的想法是，希望通过全面开征房产税和相关税种，取代土地财政。但事实上，房产税对于地方收入而言，只是冰山一角，微不足道，更难以像一些人说的，“取代地方政府对土地财政的依赖”。业内人士认为，大幅增加税收会对购房者形成新的压力，市场难免有抵触，要大面积推广恐怕不易。

天津财经大学经济学院副院长丛屹教授认为，房产税“第三地”的选择，主要取决于当地房价的上涨是否过快，同时还需要参考各地方政府的主观能动性，虽然前期的模拟试点中包括了天津，但因为天津目前的房地产市场，像滨海新区等地仍表现出供大于求的状态，还需要市场消化。

丛屹教授表示，房产税扩容短期内对楼市的影响十分有限。对比上海重庆的前车之鉴，通过房产税对楼市进行调控的效果并不理想。房产税目前还处于一个试点开展，积累经验，优化改革的过程中。而房产税真正能起到作用的，是未来可能的对存量房的全面开征，但这必须建立在不动产登记和住房信息联网完善的基础上，同时还必须讨论出一套公平合理的住房评估系统。不能简单地去和国外其他发达国家做比较，因为各国之间的财税制度是有区别的，单纯就其中一项进行比较是没有意义的。房产税更多的作用还是作为我国未来财税制度改革的一部分，是稳定地方财政收入的手段，并不是用来打压房价的。

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