地产商"反攻"一二线城市 三四线地产市场面临未来房价大跌趋势
房天下综合整理 2013-08-15 19:17
[摘要] 地产商'反攻'一二线城市 房价分化或将加剧。向房地产开发商注入资金来抬高土地市场价格，并不会刺激经济复苏。这将只为地方政府带来临时的收入反弹，并换来未来更多的不良贷款。人为制造资产的假象不会带来市场信心的回归，只有结构性改革可以做到这一点。为达到这种目的，改革必须削弱政府的权力。
地产商"反攻"一二线城市 房价分化或将加剧
(来源:新华网)2013年以来，地产商大举进入一、二线城市争地的现象越演越烈，各大城市“”频现。认为，三、四线城市的楼市在经济增速下滑、地产供应量相对较大的背景下风险加大，而一、二线城市的资源稀缺等开始显现，房价上涨动力稳定，房价涨势分化趋势或将持续。 标杆房企八成资金投向一二线城市
2013年上半年，是进入五六月份后，一、二线城市“”频现，各大房企业“不差钱”拿出重金竞购土地，使得土地市场重现火爆场面。
广州，６月份房地产“黑马”佳兆业携裕瑞房地产以４５．５７亿元拿下黄埔区南玻宅地，成为广州当时的总价“”；上海，连一直对“”称号敬而远之的万科７月份也出资４８．７亿元抢得张江高科技园区商业地块，溢价率８８．６％，刷新了上海年内总价“”纪录；深圳，“前海拍”７月２６日在深圳土地交易举行，最终深圳本地房企卓越置业分别以５１．９９亿元和７１．８亿元将其收入囊中，溢价率分别为５２．７％和３２．５％。
据世联地产统计数据，今年上半年万科地产、保利地产、恒大地产、中海地产等１６家品牌房企在土地上的开支高达１９７８亿元，同比去年５９７亿元的数据，增幅达到２３０％，其中一、二线城市占７９％，接近八成。
被称为“拿地狂人”佳兆业集团，今年获取的土地几乎都在上海、广州、深圳、杭州、青岛、武汉、成都等一、二线和区域核心城市。此前一向以二、三线城市，是三线城市为经营重点的恒大地产，７月初以３５．６亿元购得北京昌平区沙河镇一块居住用地，被业界视为品牌房企实施战略转移，重新回归一、二线城市的“加强信号”。
国土资源部的数据也显示，今年１－５月，房地产开发企业到位资金４．５万亿元，同比增长３２．０％，企业购地积极性上升，并向一线城市和部分二线城市回归，一线城市住房用地供应增幅大幅高于水平。
一二线城市成房企“安全港”？
地产商加大一、二线城市布局的趋势，已引起各界关注。分析认为，在经济增速放缓背景下，一、二线城市的资源聚集、土地稀缺、经济增长稳定等开始显现，而前两年房地产企业重点布局的三、四线城市，由于库存加大、房价过快上涨缺乏支撑等原因，风险开始增大。
“２００９年之后，三、四线城市的土地供应有了爆发式的增长，是大城市限购等调控加码后，不少地产商开始重点布局三、四线城市，目前这些城市地产市场存量较大；而一、二线城市在不断去库存。”北京中原市场研究部总监张大伟说。
据中原集团研究监测，２０１２年一线城市楼市的平均供求比为１．０１，而到了今年上半年，一线城市平均供求比降为０．８，出现供不应求情况，市场存量下降、房价上升。
合富辉煌（中国）山东分公司市场研究总监许传明说，从山东来看，济南、青岛等二线城市相比地级市及县城来说，今年以来的销售情况和市场活力确实要好得多，“三、四线城市风险相对较高，是没有良好产业支撑的地区。”
中国房产信息集团克而瑞研究近日发布《２０１３年中国城市房地产发展风险排行榜》显示，风险的城市主要集中在三线城市，上海、北京、广州成为我国房地产风险“最安全”的前三个城市。
研究院企业研究的报告也指出，由于三线城市经济总量相对有限，区域的土地供应也较为充裕，使得三线城市供应过量的市场“雪上加霜”；即便一、二线城市楼价一直高企，但是在更高的市场去库存推动下，一、二线城市的风险依旧比三线城市小得多。
房价走势或将继续分化
不少业内认为，房地产市场的这种分化还会持续，一、二线城市房价“领涨”的趋势短期内还难以改变，今后还需加强“以人为核心的新型城镇化”，促进大中小城市协调发展。
国家统计数据显示，近期一、二线城市房价涨幅明显加快。６月份，北上广深等一线城市新建商品住宅价格涨幅分别达１６．７％、１４．４％、１６．５％和１６．０％，南京、福州、厦门、郑州等二线城市涨幅也都超过１０％，一线城市和重点区域的二线城市“领涨”。
张大伟说，在２０１１年之前，大中小城市房价涨跌基本一致，但此后房价走势开始出现分化。“在经济增速放缓背景下，一些中小城市的就业吸纳能力受到明显影响，而相对来说大城市机会更大，这种集聚效应暂时还难以改变。”
国家发改委城市和小城镇改革发展主任李铁也认为，在一线、二线高等级的城市，资源稀缺性依然存在，房价还有上涨的空间，部分三线城市和四线城市、县城再按照当前的模式发展房地产，恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。
一些认为，政府宜引导一些资源向中小城市相对均匀分布，合理引导人口流动，遏制大城市房价上涨趋势。如，通过改变交通状况，在相对远的地方增加中低收入者购房的供给，同时在大城市通过增加保障性租房市场供给，缓解中低收入者住房压力。
山东大学房地产研究主任李铁岗说，提出“推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”，在此过程中需引导产业、劳动力在空间上更协调地集聚，三、四线城市应提供更好的和生态环境，以吸引更多转移人口。
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