新鸿基上海开发成本将超300亿元
证券日报 2013-09-06 09:19
[摘要] 新鸿基相关人士向《证券日报》记者表示，目前还没有确定项目持有和出售比例；对此，张宏伟向记者表示，就周边市场而言，该地块的成交楼面地价不算高，其未来市场空间可以预见。
新鸿基相关人士向《证券日报》记者表示，目前还没有确定项目持有和出售比例；对此，有分析人士称，218亿元的极大地考验开发商的开发、中长期持有运营的资金承压能力。
“9月才过去5天，基本就可以确定为‘月’了。”某广州的房企向《证券日报》记者表示，“真不敢想象”。
9月4日，北京拍出了7.3万元∕平方米的单价，融创中国刷新了土地出让历的单价纪录；9月5日，上海诞生年内总价，新鸿基以217.7亿元拿下上海徐家汇地块，楼面地价37264.4元/平方米，溢价24.21%。
对此，融创中国向记者表示，不算高，不愁卖。而新鸿基相关人士在接受《证券日报》记者时称，“我们暂时决定独立开发，不引入合作方。”
值得注意的是，同策咨询研究部总监张宏伟则向《证券日报》记者表示，新鸿基开发这块至少需要300亿元的成本，后续公司持有运营期间的市场培育期也将产生一些成本费用，这极大地考验开发商的资金承压能力。
溢价42亿元
公开资料显示，徐家汇项目起始总价为175.26亿元，总建筑面积为58.4万平方米，包含40万平方米的和18.4万平方米的商业及宾馆。另外，该项目中还有地下12万平方米的商业，其容量已相当于目前徐家汇商圈的商业总面积。
除此之外，从上述公开资料来看，这块地的规划并不涉及纯住宅。新鸿基向记者表示，初步用途比例分别为写字楼约占70%，商场及酒店约占30%。
而新鸿基在开发和运营商业地产方面有着自己的。因此，该公司以217.7亿元总价竞得该地并不让业界意外。不过，该地块以溢价42.44亿元，溢价率24.21%成交，成交楼面地价为37264元/平方米。
“周边一手新房的价格，为43000元/平方米，瑞金路的新盘已经卖到9.2万元∕平方米，物业管理费14元/平方米以上。”美联物业研究向《证券日报》记者如是表示。
对此，新地主席兼董事总经理郭炳联向记者表示：“今次购入地块贯彻集团内地主要城市的策略，加上徐家汇项目地处优越位置，预期可以加强集团稳定的经常性收入。”
实际上，实地探访过该地的知情人士也向《证券日报》记者介绍，该地块内目前大部分都平整，甚至充当了临时停车场。除了荒草和树木外，该地块上还有几栋破旧房子，却无人居住。
此外，该人士还向本报记者介绍，该地块区位明显，背后即为徐家汇标志性高楼汇港广场，板块内还有北方交通大学，其未来空间可以预见。
不过，值得注意的是，该地块的“前世今生”却极为复杂，甚至停滞开发已经高达18年之久，其中两任“东家”折戟，可见操作这一大盘的压力。
对此，相关研究人员表示，上实城开是以住宅为主的开发商，而上述城市综合体项目以商业地产为主，回报周期长，且需要很强的融资能力才能支撑项目开发所需的大量资金，显然容易拖累企业资金链。而上实城开置换土地后，将重点放在住宅开发上，则能够更快地获取回笼资金，缓解资金压力。
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