国五条效应淡化 百城房价连涨16个月
产业网 2013-10-09 09:41
[摘要] 2013年前三季度，全国主要城市新房和二手房价格继续上涨，成交量创近四年同期最高，土地市场持续火热，企业拿地金额已超去年全年水平。
产业网讯：中指研究院发布《百城价格指数2013年三季度总结与四季度展望》研究报告，报告显示：2013年前三季度，主要城市新房和二手房价格继续上涨，成交量创近四年同期，土地市场持续火热，企业拿地金额已超去年全年水平。三季度，随着“国五条”效应逐渐淡化，在二季度受到抑制的量价企稳回升，高地价地块明显增多，北京、广州等热点城市表现尤为突出。预计四季度，政策仍以稳为主，房产税、土地改革等长效机制或将落实；市场方面，供应高峰和企业加快推盘将促进成交量继续增长，与去年同期的阶段性高峰将基本持平，供求矛盾突出的热点城市房价上行压力依旧突出，但整体涨幅将趋于平稳。
1、价格：同环比涨幅在三季度持续扩大，十大城市新房尤为突出
图：百城住宅均价及环比变化
百城均价水平创新高，环比连续16个月上涨，同比连续10个月上涨，同环比涨幅在三季度均持续扩大，9月环比涨幅再度突破1%。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2012年6月止跌后连续16个月环比上涨。总体来看，今年一季度百城均价涨幅明显，累计上涨2.91%，二季度涨幅逐渐收窄，累计上涨2.60%，三季度受北京、广州等热点城市带动，涨幅较二季度明显扩大，累计上涨2.89%。具体来看，7、8月涨幅分别为0.87%、0.92%，9月涨幅扩大至1.07%，自5月以来再次突破1%，价格水平上涨至10554元/平方米，为2010年6月以来水平。同比来看，百城住宅均价连续10个月上涨且涨幅持续扩大至9.48%，仅低于2011年8月阶段性高点。
2、成交：“金九”成交量小幅增长，前三季度成交量达近四年同期
图：2010年以来50个代表城市月度成交量走势
“金九”成交量小幅回升，前三季度累计成交量达近四年同期。初步统计数据显示，2013年三季度，50个代表城市月均成交2531万平方米，成交量企稳回升。具体来看，7月成交量延续4月以来的下行态势但降幅逐步趋缓；8月成交量止降回升，环比小幅增长2.7%，但同比下降7.8%；9月成交量继续回升，50个代表城市成交2625万平方米，环比增幅扩大至4.3%，同比微增0.5%，为6月以来首次增长，与2011年同期相比增长超五成。总体来看，前三季度，代表城市住宅月均成交2519万平方米，同比增长18.5%，较2010年和2011年同期分别增长32.9%和37.0%，达近四年同期水平。
3、土地：楼面地价创新高，溢价率稳步回升，热点城市频现
图：2009年至今300个城市各类用地楼面均价及平均溢价率
各类用地楼面均价创历史新高，溢价率继续上行。2013年三季度，300个城市各类用地楼面均价为1402元/平方米，同比上涨49.0%。其中住宅用地楼面均价为1968元/平方米，同比上涨45.4%，商办用地为1549元/平方米，同比上涨26.5%。溢价率方面，三季度300个城市各类用地平均溢价率为20.4%，较去年同期提高11.6个百分点，其中，住宅用地溢价率为24.1%，为2011年以来，商办用地溢价率为14.9%。
4、展望：政策整体维稳，推盘加大促成交量继续上行，城市进一步分化
政策方面，“宏观要稳、微观要活”基调下调控力度不放松，城市间差别化调控，房产税、新型城镇化等长效机制逐步落实。
市场走势方面，从价格来看，随着“国五条”政策效应的逐渐淡化，三季度价格涨幅再度扩大，成交量企稳回升，热点城市量价齐升局面更为突出，频现以及部分城市供应不足态势面继续加大房价上涨预期，其他绝大多数城市价格趋于平稳，总体价格水平不会大幅反弹。
不同城市分化局面继续。一线及部分热点二线城市由于供求矛盾突出，在供应加大的背景下成交量回升力度也将继续加大，企业将继续加大在热点城市布局，以北京为代表的热点城市，今年以来供应不足以及频现促使房价上行压力突出，政策方面存在进一步加码可能。而大部分城市由于供应充足，量价将保持温和上涨，推动商品房销售面积和均价继续上扬，达到历年来的高峰，而少数供应严重过剩的城市在未来较长时间内都将存在需求不足和价格下降风险。
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