世联宋春生:商业运营最大核心在于人才
观点网 2013-10-29 09:04
[摘要] “好不容易让一帮运营团队做了一个项目，有可能另外一家开发商把他们连锅给端了，这就是现在这个行业的现实”。
第二个条件，通过这种运营，不光是在销售的东西，而是说通过你的运营，能吸引众多消费客户到这里来消费。
第三个条件，即运营商有没有吐新纳故的能力，有没有不断地在改善市场需求。比如说抓住消费者需求的东西，走在时尚的前沿。
观点地产新媒体：就您自身的经验来看，您觉得作为发展商应该怎么样维护与品牌商之间的关系？
宋春生：长期以来，这个市场上都有非常多的招商人员，你到每一家，他都说跟哪个商家很熟，实际上没多大用，道理其实很简单，因为他做不成生意，他也不会跟你做这个单。实际上这是目前整个行业的问题，开发了一个产品后，只视为一个普通的商铺建筑，而你提供的这个信息和资讯，完全不能满足商家对信息和资讯的需要，这两个差别太大了。商铺的建筑实体仅仅是我来不来经营的非常小的部分，还有很多其它外围的因素。而开发商往往这外围的东西讲不清楚，比如周边有多少人，你这个商业有什么特点。跟商家的关系，只有一个基本的因素，就是你要跟他不断地发生交易。
观点地产新媒体：依您的经验来看，发展商选择品牌商的要点是什么呢？
宋春生：我们曾经做过一个研究，在中国的100个购物中心里面，这些商家的品牌，每一年它的销售额超过200万的还不到15%；另外一组数据，在100个购物中心里面，17%的连锁商户占了54%的面积，所以说优质商户是非常少的，这就形成了他的买方市场。对于商户而言，品牌度高的，他自然就可以要求你的租金更低。
当然，不光是跟品牌有关系，还跟业态有关系，同一种地方，他的租金要求差别非常大，可能从1000到几十，就是这么大一个跨度。所以基本上你帮开发商选择商家品牌，其实是一种结构性的安排，比如说你招每个业态的品牌是干什么的。更重要的是你要对这个商业体形成一个集客能力。例如：因为超市的集客能力是很强的，一般大一点的1万到2万平米的超市，一天的集客量应该在1万左右，这样的话，旁边的品牌就会受益于它，那么你给它的租金自然就低。
所以，选择商户要看你的出发点，如果说未来在他旁边的租金可以很高，那么可以给他很便宜；旁边如果要高租金，那么谁能承受这个高租金？就是那个不太知名的，毛利高的。如果你需要高租金，你在这个结构里面，可能有百分之五六十要选用这种商家。当然，对一个社区的街铺而言，没有那么多的考虑，因为街铺不太受彼此之间的影响，相对独立的多。
观点地产新媒体：您怎么看目前商业地产的这种投资热？你觉得这个阶段还会持续多久？
宋春生：关于投资这个问题，现在你拿地不可能拿一个纯住宅用地了，一定会给你搭配5%到10%，乃至百分之二三十的商业，更绝的有百分之四五十是商业。所以有了这些商业，你就不得不做了。
从2006年开始，大家也不知道购物中心是咋回事，也不知道街区是咋回事，反正总得试一把吧，所以很多二线城市就开始试了。2006年，很多人开始做商业，是保持一个尝试的态度。过了三年左右，2006年开工，到2009年上市，再过三年运行期，也就是到2012年，到现在大家都回过神来了，因而现在不会说很轻易地就上一个购物中心。这个时候大家因为有经验了，或者是看这个市场供应量太大，就放缓了速度，要不就看这个条件不具备。但是总体上来讲，现在的供应量，去年新开工的一共是2.8亿平方米，写字楼6千万，商业有2.2亿平方，这些数字还是比较大的。
观点地产新媒体：那您担心商业泡沫化，或者说产能过剩吗？
宋春生：其实我觉得市场容量，要理解它也不那么复杂，只要你经营的这个商业，它的资产能达到，即它的租金在运作成熟期能达到这个回报就行。我觉得商业的节制性要比其它的好很多，他租不出去，那个项目就死在那儿了。
泡沫一定会出现，这是必定的，一定会死一批，但是说大泡沫，一定不会出现。因为这个传导力太快了。比如说在一个地方，什么会支持着泡沫继续增加呢？就是当我的投资我还有回收的时候，他就会继续增持了，当我觉得这个东西把我利润全埋了，那我就不会再往下走了，它就会转向，如果不开发了，它哪来的供应呢？因为它这个不像住宅，你可以一套，也可以两套，商业是需要经营的，你经营不行，马上就有传导了，它传导速度比住宅快得多。
观点地产新媒体：您怎么看目前深圳的商业地产发展的情况？
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