集体建设土地入市:或与房地产无关

21世纪经济报道  2013-12-26 07:20

[摘要] 十八届三中全会通过的《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出建立城乡统一的建设用地市场，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”；“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。

与房地产关系不大？

我国城乡二元体制的分割，土地是最集中的体现。

中指研究院研究总监何田称，长期以来，地方政府通过在土地开发中的垄断地位，造成土地交易过程中出现明显的“剪刀差”：一方面，城乡二元化造成农地价值被低估，政府通过低价收购农地高价转让为城市建设用地，获取一级开发价差；另一方面，工业用地与经营性用地价差悬殊。城镇化过程中，土地的被转变为地方政府的收入和开发商，被征地农民的利益缺乏有效的保护，人为拉大了城乡差距。

任志强对此深有体会。在2013年网易经济学家年会上，任志强再度对现行的土地制度进行了抨击。任志强称，在各种类型的土地中，住宅土地供给只占到20%多，大量的土地都被工业用地所占用。而在的建设用地中，开发商所能开发的比例少得可怜，但的罪状都扣在开发商头上。

任志强再次直言，目前房地产的问题不在开发商，而是土地制度。“如果我们的城镇化不改变宅基地的拥有量，不能让农民从土地中解放出来，把土地真正变成剩余人口的人均耕地，这个城镇化一定是伪城镇化。

各界最为关注的焦点是，农村集体经营性用地直接入市，能否解决当前的高地价问题？董祚继的答案是，不能说没有关系，但此次改革与房地产关系不大。

董祚继称，农村集体建设土地分为农村宅基地、农村集体经营性用地以及农村公益性用地。其中，农村宅基地至少占据了70%以上的比例，但此次改革并没有涉及，而只涉及其中的农村集体经营性用地入市。这只能缓解城市经营性用地不足，解决不了商品房用地不足的问题。不过，农村集体经营土地入市，至少增加了城市经营性工业用地的供给渠道，可缓解城市经营性工业用地压力，对平抑这部分地价仍然有好处。会受到影响的包括工业用地、旅游地产用地等。

公众的期待

董祚继多次向记者提醒，集体经营性建设用地直接入市，必须是“在符合规划和用途管制前提下”。

比如，小产权房之所以不能转正，正是因为它不符合规划和用途管制，属于违法用地。这一点，任志强理解得相当透彻。“用途上不合理的小产权房是不能得到承认的，还是得遵守法律。”

公众最关心的只是地价与房价什么时候才能回归合理。任志强称，当土地实现完全市场化的时候，地价就会合理。但他高兴地发现，2013年经济工作会议提出要减少工业用地供给，增加住宅用地供给。

财经委副主任委员贺铿称，只有土地私有的时候，地价才可以回归到合理。地价的推手主要是政府。政府之所以能把地价推高，就是利用了土地集体制和国家制两种土地形式。如果我们的土地是私有的，政府就不可能有土地财政。

现在的土地市场，决定权在政府手上，使用者没有决定权，“换一个说法，是不是把土地的处分权交给农民？”贺铿别有意味地表示。他的意思是，处分权交给农民，与土地私有化是相同的。

中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英在接受记者采访时表示，十八届三中全会并没有针对土地规划管理体制做改革，也就是说土地改革目前仍处在“不敢放，放了就乱”的纠结状态。土地的规划和用途管制问题比较大，但并没有提出改革。

认为，尽管由于多项法律条文的障碍及农村土地确权工作尚未完成等诸多原因，短期内不能实现土地改革制度的根本破局，但增减挂钩、土地流转信托及土地换股权等农村建设用地使用权流转方式，均为我国土地改革开辟了新的道路。

尽管改革难度重重，但终究意义重大。人们有理由对土地制度改革充满期待。

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