地产行业调整加速 上市房企力拼融资成本控制
21世纪经济报道 2014-04-17 08:22
[摘要] “山雨欲来风满楼”——在近几年房地产行业毛利率不断下降，且包括地价、融资等各项成本短期内仍居高不下的背景下，各地不断传出房价大幅的消息，甚至开始有小型开发商破产跑路。
海外融资的诱惑
海外融资的在于利息低，借贷时间长，这也是自2013年以来，内房企对海外融资趋之若鹜的主要原因。
统计数据显示，2013年前11月，内地房企在票据跟债券的海外融资也已突破367.5亿美元，合计人民币2241亿元。若包括贷款在内，前11月融资额高达3228亿元，比2012年全年的额度涨幅超过100%。
在2013年初，万科于香港市场获得的巨额超低利率贷款就曾引起同行的“羡慕嫉妒恨”。
2013年3月，万科首次发行海外债券，通过万科（香港）发行8亿美元5年期定息债券，年利率仅为2.75%。尽管票面甚至未达到内地一年期定期存款利息，但万科债券在路演时仍获得大量的超额认购，业内人士指出，万科能够低息贷款，在很大的程度上就是由于万科的负债率一直较低，现金储备丰厚，经营风险较小。
几乎就在万科发债的同时，绿城中国宣布增发2018年到期优先票据所得的净额款项约3.09亿美元，息率8.5%；而3月28日，融创中国继年初配股20亿港元后二度融资，发行5年期高美元债券，票息为9.375%，发行规模5亿美元。
而在进入12月后，招商地产公告称，其控股子公司招商局置地发行的5亿美元信用增强债券已获得香港联合交易所批准上市及买卖。据悉，该美元债券的期限为5年，票面利率为4.021%。
据了解，目前内房股在香港通过银团贷款、债券等方式获取发展资金的成本普遍在10%利率水准之上，而在内地的市场通过信托等方式获得流动资金的成本则更高，甚至可能高达20%。
龙湖地产在海外融资上也十分看重。其CFO韦华宁在最近举办的香港业绩会上就强调要充分运用银团渠道扩大融资成本的。“海外银团融资成本几乎是债券的一半，在十几、二十亿美金的融资规模下，它对我们的毛利保护作用可观。”
就在今年3月7日，龙湖地产发布公告称将于近期赎回一笔高达7.5亿美金的债券。据了解，用于赎回这批债券的资金是龙湖地产于2013年7月份与13家银行签署的一笔77.6亿港币的银团贷款，而综合利率，则仅为3.1%＋hibor（不足4%）。而据市场人士的测算，通过此次美元债券赎回，龙湖地产每年可以减少利息支出超过2亿人民币。
尽管内地房企海外融资频频进行，但融资成本差异较大，这与房企的实力和评级成反比。例如，万科（标准普尔公司评级BBB+）3月发行的8亿美元5年期定息债券，利率仅为2.755%；而恒盛地产（标准普尔公司评级B-）发行的一笔5年期2.5亿美元票据，利率则高达13.25%。
一位熟悉香港金融市场的金融界人士称，国内融资中，要实现低成本，同样必须保持高资信。目前国内银行正在推行更加严格的名单制管理，资信水平高的企业甚至可以拿到基准下浮的贷款。
该人士表示，要获取低利率的银团贷款对于企业来说并非易事，银行会详细考察公司的现金流、盈利能力、负债率等多项关键指标，企业财务指标越健康，与银团的谈判空间也越大。因此类似龙湖地产这样的重视对包括ROE等多项财务指标进行严格控制的企业，也将获得更多的低成本融资支持。
极低的融资成本成为公司提高毛利的有利因素，这点也有大量事实佐证，与业绩分化的A股房企不同，在港上市的内地房企业绩普遍向好。
仅以2013年上半年数据看，在2013年上半年上市房企销售金额前十名中，仅有万科与保利地产为A股上市公司，另外中海地产、恒大地产等八家均为港股房企。
此外，2013年上半年在港上市的十大龙头房企，即中海、华润、龙湖、融创、碧桂园、世茂、恒大、绿城、富力和保利置业，上半年签约的销售面积累计超过3159亿元，同比平均增幅超过47%，这一业绩表现亦好于A股典型房企。
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