信贷、预期、自住房冲击 二手房市场遭遇"速冻"
新京报 2014-05-16 08:15
[摘要] 近期，北京二手房市场成交持续下滑，市场温度似乎越来越低。买卖双方、经纪公司、经纪人，都被卷入了这场“寒流”。“房价还会不会降？”“我的房子为什么不好卖？”“公司下一步怎么走?”一个个问号成为困扰他们的难题。
近期，北京二手房市场成交下滑，市场温度越来越低。买卖双方、经纪公司、经纪人，都被卷入这场“寒流”。“房价还会不会降？”“我的房子为什么不好卖？”“公司下一步怎么走?”一个个问号成为困扰他们的难题。
二手房卖不动了
贾先生的房子3个月内两次，降了10万仍未成交
贾先生大兴黄村的两居室，随着孩子年龄增长，计划换套三居室。但这套两居室挂了3个月，从最初报价180万到175万，再到现在170万，仍没脱手。回想一年前买房时市场的火热，贾先生很纳闷：为什么房子卖不出去？
同样的问题也困扰着房产中介。小方住在东城区一大型社区，链家地产、21世纪不动产、中天置地等二手房经纪公司均在社区底商开设店面。以往周末和工作日下班后，总能在电梯间遇见经纪人带客户看房。近一段时间，经纪人多数闲坐无事，闲不住的就打印些传单招揽生意。
5月，本是房成交旺季。在今年市场冷清、就近新政策的影响下，房成交也平和起来。链家地产丰台区地区域一门店店长介绍，该门店代理的房源主要是房，4-7月是房传统成交旺季，但今年4月店里成交了8套房源，5月以来成交也相对平稳。“从去年底到现在，区域平均成交价保持在35000元/平方米的水平，预计未来几个月的成交量、价都不会有太大起伏。”
市住建委数据显示，4月以来，北京市二手住宅周成交量已连续六周在2000套以下徘徊。5月份，北京二手房市场越陷越深。5月第二周（5日-11日）北京市二手住宅共成交1260套，与4月同期相比下降11.1%，更是自去年十一假期以后、除春节长假外，成交量的一周。
三座“冰山”重压
业界称二手房市场遭遇信贷、预期、自住型商品房冲击
实际上，自去年四季度以来，北京二手房市场始终处于僵持状态。今年以来，二手房成交量更是持续回落。在业内将希望寄托于春节后的回暖时，现实却令市场再次泄了气。3月、4月，二手房成交量虽较2月有所回升，但仍在低位徘徊，顿时让二手房市场这艘航船迷失前进的动力和方向。
“今年以来，个人房贷贷款难度依旧较大，成为直接制约二手房成交的因素。”伟业我爱我家市场分析师孔丹表示。
链家地产市场研究部李巧玲介绍，目前个人房贷批贷放款周期相较去年有所延长，从之前的半个月，变为现在的20天，甚至1个多月。同时，数据显示，目前商业银行首套商贷的贷款利率在持续上浮，4月份已经达到6.19%左右，而8.5折的优惠也难现踪影。
在众多业内人士看来，弥漫在二手房市场的下行预期更是影响成交量价的重要原因。李巧玲表示，今年以来，多个城市楼市下行的消息，加深了北京市场的观望情绪。“卖家迫切想出手，买家却普遍看跌，坐等，市场进而陷入胶着的博弈状态。而自住型商品房的入市也吸引了众多刚需人群，加剧观望情绪。”
中介出招“御寒”
中介开始压缩门店、重启一二手联动业务、深化租赁业务等
近期，21世纪不动产压缩在京门店数量。虽然公司方面表示这是年初定下的战略，但确实也与市场不景气有很大关联。21世纪不动产表示，除调整门店布局外，公司方面将拓展一二手联动和房地产金融业务。
市场不济，二手房经纪公司也调整战略，频出新招“取暖”。时下，链家地产和伟业我爱我家等二手房经纪公司纷纷尝试新业务。
近期，链家地产重启一二手联动业务，联合住宅开发商代理新盘销售。两年前，链家曾代理过个别新盘，但没有继续推进。此项业务的重启，被业界看作是链家应对市场下行的方式之一。同时，链家方面也表示，公司会继续通过网络、移动客户端等方式聚拢门店人气，同时加大对经纪人在政策、服务方面的培训。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍：“针对目前的市场情况，公司计划进一步深化租赁业务，依托公司租赁房源的，提升租赁服务和品牌形象。此外，公司计划在美国、加拿大和东南亚地区拓展海外业务，通过与当地经纪公司、房地产公司的合作，从事一二手房源销售。”
胡景晖也表示，现在北京二手房市场承受着经济下行和楼市下行的双重效应。但近期对个人房贷问题的重视，很可能会对市场产生提振作用。“北京有着巨大的刚需、刚改群体，当市场下探到一定程度，又有信贷政策支持的情况下，会有很多人选择出手，使市场走出淡季。”
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