实况：2007《银行家》中外资银行理财中国行

——丽都东镇——巴西风情家庭日

房地产门户房天下  作者：郑薇  2007-07-27 17:30

【主持人】：感谢您！谢谢！每次演讲之后我们给大家预留了时间咨询，有问题可以咨询。第二位嘉宾是陈晖先生。陈先生是中国社会科学院金融博士，中信证券有限公司总部证券职业分析师，他将从证券的角度对房地产行业2007年下半年策略进行分析。陈晖先生五年证券行业从业经验，师从于中国社会科学研究员金融研究所所长李扬先生。多年来主要从事证券市场研究，上市公司调演。2007年初应邀参与中国社会科学院金融所《中国金融产品与服务报告》课题组，主笔了《中国金融产品与服务报告》第1章和第2章暨证券市场部分。他今天的演讲题目是估值困惑与"疯牛病"。

【陈晖】：大家好，我今天的题目是，前面是估值的困惑，大家都知道，从06年年初产生很大的牛市行情以后，进入了今年的5月底、6月份初，众所 的5月30号的消息出来之后，市场进行了相当长的调整走势，对于这样的走势，市场人士产生了诸如目前市场价值是不是偏高了，比如深沪已 过了40倍的PE。那这个水平放在全球市场的比较研究里面，这个估值水平相对偏高，对于这么一个环境很多的学者提出来，目前市场是不是出现了一种疯牛的症状，那么不断地上涨，又不断地把估值提高，目前总体市值已经很高，我们的深沪股市在很大程度上代表了整个中国经济的未来走向和发展，因为它有一个相当的代表性，当我回答这个问题是的时候我们看一下现在市场估值是不是合理，以及未来的行业发展在哪里。现在大家经常谈到关于B值的上升，这个图分别代表了股市的走势，蓝色代表日今走势，浅色的当时的汇率走势，那么汇率在不断上升它的今日走势也在上升。还有一个是韩国也是。比如我们的台湾在80年代也重复了同样的故事，就是在台币上升的时候先是出现了100%的上涨，为什么会出现这么一个上涨，对于日本市场的一些合理解释我们可以知道，比如说在87-89年它的信贷市场利率水平出现了一个大幅度的下降，而汇率出现了一个大幅度的日元对美元的汇率从130到150。股票从两万点到4万点。同样他的土地价格也进行了一个相当大的重估。当这个回升以后股票市场才发生变化，那对中国来讲意味着什么，也就是说我们现在处于，比如说拿日本市场对比的话我们处于什么阶段呢？现在来讲的话实际上这里面经济学的角度讲，国内有一个经济学家，他做的比喻是比较的切入这个主题，他认为现在的牛市，仍然处于上半场，也就是说我们把资产泡沫化，比如是一个足球比赛我们是在上半场，而他有几个重要理由，他觉得重要的因素个来源于现在不断增加的贸易顺差，因为我们知道，进入新的世纪以后，贸易顺差的份额是不断的增加，在这个过程中这些资金面临汇率的状况就必然会选择这个资产的配置，如果把钱留在国外就会损失，如果拿到国内，那么国内市场上面以后进行适当的市场配置，比如进入股票市场、债券市场、房地产市场。不断地推生这些，以人民币标价的市场，这也是我们在国家汇率上升中看到的，比如说股票市场等等都在涨。那么放到中国国内，我们知道在05年中的时候中国市场发生了一个重大转折就是股权分置改革，它在很大程度上把流动股东的利益跟非流动股东的利益分开了，那我们的环境也逐渐得到改善，这也确保了证券市场继续向上发展的一个重要基石。

【陈晖】：我们现在讲，这个市场里面金融和地产是整个牛市的一个脊梁，为什么这么说呢？大家都知道金融是经济的核心，那么公司盈利的好转在某种程度上都会体现银行业的公司增长方面，那么在今年的中报里面，各大银行都发布公告，比如说中国的工商银行，业绩增上50%，招商银行也预增100%。地产也是。我们反映到这个市场的表现上面，这个图已经说的很清楚，一边是到目前为止预增公司的数量，另外一边是关于金融和地产沪深上涨的指数。我们看到公司的上涨是排到位，其次是金融。他们上涨如果说比如说上涨11%左右，那平均来说房地产股和金融股的走势远远超过整个大盘的走势的。另外一个就是关于为什么说四月到五月出现了泡沫的争论，其实这跟短期开户数量有很大关系，进入4月份就开始上涨了，散户推动了，但是到了五月份，垃圾股和微粒股的下跌大，这也告诉我们我们一定要做好分析，蓝筹股才是比较好的。这也符合了理财的规律。这个数据是前六月份的时间已经出来了，我现在拿到的是前5月份的，我们的工业增长也很大，有这么高的增长也就证明我们市场向上的趋势比较强劲，如果说40PE是比较高的估值，那如果都超出预期的话这个值就会下降，那未来，或者说这些企业是不是具备进一步盈利的空间呢，那我们讲他们会超过。比如说我们知道像消费品，比如说居民消费手上钱多了，你更愿意选择这个消费，我们知道的商场里面，消费能力比前几年有一个很大的提升，那么都会获得盈利的状况。我只是举了一个消费的例子。那比如说房地产，比如说拿出去抵押，如果按50%的话，随着房价上涨也会上涨，这会放大整个资金融资的水平，那获得资金更多了，也是对行业的带动作用。这是一个盈利的预估，07年预估超过平均数我这说的是平均数，因为有的行业远远超过这个平均数，我们预计是88%，这是一个分析师的评估水平。对于房地产我简单讲一下，后面也有教授给我们探讨这个问题。如果是房地产行业的话，比如说人民币的，婴儿潮会产生对楼市的需求，我们分析师对这个行业看好的理由，一个是价格会上扬，因为土地价格上涨直接带动房地产公司业绩的水平，我在这里就不细讲了。这是关于工业用地的上涨，包括婴儿潮的状况。那未来引领A股市场极有可能产生目前的供给结构，出现巨大变革的领域，而钢铁、医药行业是一个巨大的变革几率，我认为这是一个前瞻性的判断，那把握住供给以及目前背景的话，在选择上是有利的。我们最后结论是，地价上涨，大股东资产注入，管理层的股权激励，这是一个重要的事情，因为很多国有企业当它股权激励没有完成就不行，如果完成的话就会让大家耳目一新。这个在去年的行情里面得到了一个很充实的体现。那我们还要谈到一个分析思路，这个分析思路就是说我们看到的汇率的一个以及资本市场向上的繁荣，其实都是我们所看到的一个果。而原因是什么？经济学背后的机理是什么，我们可以作为一个假设，他认为有两个力量一个是贸易顺差一个是银行的信贷创造。贸易顺差，我们知道中国外汇储备超过一万三千亿的美金，我们国家采取的换位的措施，都变成了基础货币，流动性泛滥，那泛滥的结果会助推整个资本市场资本体的上涨，这个结果什么时候结束，实际上贸易顺差没有短期转变的因素，这也是我们国家大力推动QDII决错和国内向国外的措施，就是想引到国外去。还有一个银行的信贷创造。他往外放贷抵押，做抵押，比如说房地产，房地产的价格爆涨以后，那这个时候你再拿一个地块做抵押，那么你获得的以前比以前要多，那么这个资金流放到市场之后产生的经济是无庸置疑的。我们看到这是一个重要的分析思路我在这里做一个简单的介绍。我今天主要讲的，就讲到这里，如果大家有什么可以交流一下。

【主持人】：现在也可以交流。有没有问题，刚才我们的博士给大家介绍了这么多有关股市楼市的信息，有没有要咨询吗？大家都没买房还是都没买股啊！那我问一个，给我们推荐一个楼盘，给我们推荐一支股票。

【陈晖】：楼盘我不太清楚，但是这个房子不错。能不能打折啊！（笑）。

【主持人】：那股票呢。

【陈晖】：如果你以前没有做过股票就买基金，比如说易方达公司，你卖了可能会获得好处，如果你以前做过股票，最简单的方式就买金融和地产股，只要趋势没有改变你稳健的收入是高的，如果你一些垃圾股，可能短期也可能。

【主持人】：很多人把08年作为分界点，您怎么看。

【陈晖】：实际上奥运的影响只能影响北京，对于整个经济的带动仍然来源于我们看到的，刚才我们谈到的因素，这些因素对市场的影响很重要，我觉得你眼光应该看的长远一点。有个人说看好中国股市80年，我觉得太长了。5年差不多。

【主持人】：您怎么看？

【陈晖】：我觉得看好三年就差不多。

【主持人】：好时间有限，我想问题不可能都问到，大家也可以单独和我们陈晖博士联系，谢谢您！

【主持人】：最后我们要隆重请这一位，我先隆重介绍一下。实在内容太多了，我们要请出董藩先生。他是中国社会科学院金融博士，民革委员，建设部委员会委员，房地产研究主任、教授，政府经济管理、土地资源管理两个专业博士生导师，著名青年经济学家、房地产。也层受过江泽民、朱镕基、胡锦涛、温家宝等国家主要领导人会见，50次受到高层领导重视、批示，被誉为"国策高参"、"给房地产市场算命最准的人"、"中国地产界四大名嘴"之一。今天的题目是房价运行规律、需求爆发和房地产问题。

【董藩】：北京永同昌集团的各位领导以及各位朋友，北京永同昌集团是我们的合作单位，我们在选了一批，声望高，，社会责任感强的企业作为我们的研究基地，我们的学生也到他们这实习，我们很感谢公司对我们的支持！这个公司重视员工的培训，是一个有着长远发展考虑的公司，按照我们过去的沟通我们要定期对公司员工进行培训，这次公司领导对我说，时间改到今天，让我们一些客户，或者公司的朋友也听一听，讲一下房地产问题，我说也可以。因为过去我是不公开的谈，对房产的看法，因为现在已经被政治化。前几天我说做人难，做教授难，做房地产教授难上加难。前段时间有人在我博客上留言说我，说房产教授不说话不如回家买鞋袜。这次我说可以的，原因是个，原来有很多消费者听了一些不科学的说法，比如说房价会跌，跌多少，都很清楚，结果这些人根据这些判断进行决策都吃亏了，我可以举个例子，我05年实在看不惯这些人的说法，我就说话了，有一天我回家看到路边有人买草莓，我看那个买草莓的人一边买草莓一边说房产的事，他讲很对，我说你是干什么的，他说我是农民，我说不是。你讲的很好。他说我经常看一个老师的文章，董藩。我说我就是，他就不信，最后我拿出了自己的身份证他就相信了。后来我买了草莓他也没有要我钱，我说为什么啊？他说看了您的书我买了房赚了，我弟弟听了别人的话结果亏了。这个事给我很大的启发，有很多错误需要我们校正。第二点传播科学的理财知识本身是我们的责任。理财的方面刚才两个也讲了，也是有学问的，过去有人不拿村长当干部，现在很多人不拿房地产知识当知识，这是不行的，在国外很多做房地产的人有自己的理财顾问，因为房地产这块知识很复杂。要理财就要进行，在短期房地产投机是不好的，我也反对，一方面这个房子得不好很好的利用，从使用价值尚没有很好的作用，我们经常讲效益。另外就是也容易对整个宏观经济形式错误判断。我几乎在05年底我就说房价只能涨，盈亏有股市救了。另外一点下一步国家可能会鼓励发展租赁市场，我说是可能啊！我没说一定啊！根据我的判断，根据我得到相关的信号，我们的一些高层看法可能也会发生转变，比如说我们认识到仅仅靠政府保障力量没有办法解决很多人买不起房子的问题，其实一半是买房，一半是租房。有钱的人买了房子租赁给那些没有钱买房的人。所以下一步会清理相关的税费，可能会达到20%多。下一步会清理到什么成呢？我估计在5%以下，用这个来环节那些流动人口暂居人口的住房问题。所以基于这个认识我愿意跟大家谈房地产问题。这两年总有人跟我叫号，说我不相信只涨不跌的房价，而且有几个教授，做兼职教授，我今天公开告诉大家，房价一定是涨的。其实我们发现供给是缺乏弹性的，需求是富有弹性的，价格变化的时候需求变化快，而供给变化是很慢的，比如说在座的各位，我说今天这个房子是很好的，但是我不是推销房子。我觉得这个房子很好，而且位置很好，大家到最后说原来是这个样子，而且房价变化规律是什么样的，可能大家立刻买了房子，可能产生了需求，但是市场上不可能从土地上冒出很多房子里对应大家的需求。常规来讲应该是这么画，最后房价始终都在涨，比如说高的时候是百分之十几，它的部分往下跌，然后又六点几、七点几，十点几，我们讲价格弹性，他会往中间靠拢，但是不会下来，这是常规的状态，这里有一个经济学上的解释。这里我给大家可以通过这种理论的分析，一般情况下根本不需要对房地产价格进行调节的，所以我们问美国市长怎么调控房地产价格，他们说为什么要调控啊，房价涨跟我有什么关系，我们只管穷人住房。好了，我们看下一个问题，实际上大家收入增长很快的，人均可支配收入增长到了15点几，房价不这样啊，消费者都希望房价放慢速度，这是错误的，因为房价上涨幅度应该和大家的收入幅度是相应的甚至是高的。比如说你有一块钱，对房子的需求是什么呢是1.55。你增加的钱会带动更多的钱进入这个市场。供应是相反的，供应就是说你增加了1000块，但是市场的供应是只增加750，看的出来，那么需求在以超过两倍的速度上涨。这是客观存在的。但是在特殊的情况下干扰一下价格运行但是不能采用手段，尤其是现在很多手段我是反对的，我觉得可以采用经济手段可以调节需求。我再说一个问题，为什么房价上涨？有很多商品上涨一定程度可能就不上涨了，比如说某一种产品价格上涨之后可能会产生它的替代品，这就产生了替代品和互补品的概念。房子没有替代品，有的人非得说房车，包括账篷，这都是临时的，这和自行车出现了摩托车又出现了汽车这个完全不一样。一般来说一种商品它如果替代产品很多，那么它的弹性就大，比如说电影，现在有电视、录像、VCD、DVD，对这样一种产品，什么特点呢？当它的时候，经营者收入会增加，往往会打，如果这种产品没有替代品什么时候它赚钱呢？提价的时候他会赚钱，所以你们不会看到开发商，都是一点一点往上涨，这是符合经济学规律的。可能尽管开发商并不知道为什么会这么做只是凭着经验，先试探然后调整，但是的确是有道理的。这就是价格需求的弹性问题。当它没有替代品的时候还有弹性所以改变不了。还有房地产变化趋势，大家可能觉得会涨，但是我还告诉你，这个市场只扩大不缩小。比如说自行车一开始需求很大，但是有了摩托车就垮了，然后就是小汽车。那房产的需求不是这样，它只扩大不缩小。只扩大不缩小局面是什么呢？供应那块也在扩大但是跟不上需求。这个市场上供应是很被动的，需求是主动的，需求是大的，供应是弱的，那这就出现需求拉着供应在走，这相当于一个大人，一个小孩，大人领着小孩，是谁决定前进的方向呢？是大人。为什么需求只扩大不缩小呢？人口一定是增加的，第二人均房地产面积也是在增加的，我们看人均住宅会不会越来越小呢，不会，只能是越来越大，而且平均每年人均居住面积增加一平方米。我们每年拿出六个多亿的商品房来满足大家的需求。人均住宅面积不断扩大，而且不可逆。商业化的使用面积也在不断扩大。而且大家也知道，过去我们只有几个百货公司现在越来越多了，还有一些新的房产形式在不断涌现，比如说旅游，等等在一起人均需求在扩大，人口也在扩大，所以这种局势很难改变。第四点，价格黏性。有人跟我说，房地产价格我就不信它不跌。比如说这个城市调整了，很多人口外流了，价格不会随着需求的变化而变化，就导致价格不会轻易跌，或者跌也很小，比如刚刚有个消息说深圳房价跌了，我们还不清楚，但我们很难看到，比如说跌到原来的状态，那就是因为价格黏性。价格黏性本来是解释工资的，我发现在房产领域当中也一样。比如说当股市下跌的时候任何人都想抛到它，因为股票在你手里只是一个产权证明、一个符号，没有什么使用价值。我当时也在里面搞过。最后全回去了，所以回到房地产市场上来了。

【董藩】：北京永同昌集团的各位领导以及各位朋友，北京永同昌集团是我们的合作单位，我们在选了一批，声望高，，社会责任感强的企业作为我们的研究基地，我们的学生也到他们这实习，我们很感谢公司对我们的支持！这个公司重视员工的培训，是一个有着长远发展考虑的公司，按照我们过去的沟通我们要定期对公司员工进行培训，这次公司领导对我说，时间改到今天，让我们一些客户，或者公司的朋友也听一听，讲一下房地产问题，我说也可以。因为过去我是不公开的谈，对房产的看法，因为现在已经被政治化。前几天我说做人难，做教授难，做房地产教授难上加难。前段时间有人在我博客上留言说我，说房产教授不说话不如回家买鞋袜。这次我说可以的，原因是个，原来有很多消费者听了一些不科学的说法，比如说房价会跌，跌多少，都很清楚，结果这些人根据这些判断进行决策都吃亏了，我可以举个例子，我05年实在看不惯这些人的说法，我就说话了，有一天我回家看到路边有人买草莓，我看那个买草莓的人一边买草莓一边说房产的事，他讲很对，我说你是干什么的，他说我是农民，我说不是。你讲的很好。他说我经常看一个老师的文章，董藩。我说我就是，他就不信，最后我拿出了自己的身份证他就相信了。后来我买了草莓他也没有要我钱，我说为什么啊？他说看了您的书我买了房赚了，我弟弟听了别人的话结果亏了。这个事给我很大的启发，有很多错误需要我们校正。第二点传播科学的理财知识本身是我们的责任。理财的方面刚才两个也讲了，也是有学问的，过去有人不拿村长当干部，现在很多人不拿房地产知识当知识，这是不行的，在国外很多做房地产的人有自己的理财顾问，因为房地产这块知识很复杂。要理财就要进行，在短期房地产投机是不好的，我也反对，一方面这个房子得不好很好的利用，从使用价值尚没有很好的作用，我们经常讲效益。另外就是也容易对整个宏观经济形式错误判断。我几乎在05年底我就说房价只能涨，盈亏有股市救了。另外一点下一步国家可能会鼓励发展租赁市场，我说是可能啊！我没说一定啊！根据我的判断，根据我得到相关的信号，我们的一些高层看法可能也会发生转变，比如说我们认识到仅仅靠政府保障力量没有办法解决很多人买不起房子的问题，其实一半是买房，一半是租房。有钱的人买了房子租赁给那些没有钱买房的人。所以下一步会清理相关的税费，可能会达到20%多。下一步会清理到什么成呢？我估计在5%以下，用这个来环节那些流动人口暂居人口的住房问题。所以基于这个认识我愿意跟大家谈房地产问题。这两年总有人跟我叫号，说我不相信只涨不跌的房价，而且有几个教授，做兼职教授，我今天公开告诉大家，房价一定是涨的。其实我们发现供给是缺乏弹性的，需求是富有弹性的，价格变化的时候需求变化快，而供给变化是很慢的，比如说在座的各位，我说今天这个房子是很好的，但是我不是推销房子。我觉得这个房子很好，而且位置很好，大家到最后说原来是这个样子，而且房价变化规律是什么样的，可能大家立刻买了房子，可能产生了需求，但是市场上不可能从土地上冒出很多房子里对应大家的需求。常规来讲应该是这么画，最后房价始终都在涨，比如说高的时候是百分之十几，它的部分往下跌，然后又六点几、七点几，十点几，我们讲价格弹性，他会往中间靠拢，但是不会下来，这是常规的状态，这里有一个经济学上的解释。这里我给大家可以通过这种理论的分析，一般情况下根本不需要对房地产价格进行调节的，所以我们问美国市长怎么调控房地产价格，他们说为什么要调控啊，房价涨跟我有什么关系，我们只管穷人住房。好了，我们看下一个问题，实际上大家收入增长很快的，人均可支配收入增长到了15点几，房价不这样啊，消费者都希望房价放慢速度，这是错误的，因为房价上涨幅度应该和大家的收入幅度是相应的甚至是高的。比如说你有一块钱，对房子的需求是什么呢是1.55。你增加的钱会带动更多的钱进入这个市场。供应是相反的，供应就是说你增加了1000块，但是市场的供应是只增加750，看的出来，那么需求在以超过两倍的速度上涨。这是客观存在的。但是在特殊的情况下干扰一下价格运行但是不能采用手段，尤其是现在很多手段我是反对的，我觉得可以采用经济手段可以调节需求。我再说一个问题，为什么房价上涨？有很多商品上涨一定程度可能就不上涨了，比如说某一种产品价格上涨之后可能会产生它的替代品，这就产生了替代品和互补品的概念。房子没有替代品，有的人非得说房车，包括账篷，这都是临时的，这和自行车出现了摩托车又出现了汽车这个完全不一样。一般来说一种商品它如果替代产品很多，那么它的弹性就大，比如说电影，现在有电视、录像、VCD、DVD，对这样一种产品，什么特点呢？当它的时候，经营者收入会增加，往往会打，如果这种产品没有替代品什么时候它赚钱呢？提价的时候他会赚钱，所以你们不会看到开发商，都是一点一点往上涨，这是符合经济学规律的。可能尽管开发商并不知道为什么会这么做只是凭着经验，先试探然后调整，但是的确是有道理的。这就是价格需求的弹性问题。当它没有替代品的时候还有弹性所以改变不了。还有房地产变化趋势，大家可能觉得会涨，但是我还告诉你，这个市场只扩大不缩小。比如说自行车一开始需求很大，但是有了摩托车就垮了，然后就是小汽车。那房产的需求不是这样，它只扩大不缩小。只扩大不缩小局面是什么呢？供应那块也在扩大但是跟不上需求。这个市场上供应是很被动的，需求是主动的，需求是大的，供应是弱的，那这就出现需求拉着供应在走，这相当于一个大人，一个小孩，大人领着小孩，是谁决定前进的方向呢？是大人。为什么需求只扩大不缩小呢？人口一定是增加的，第二人均房地产面积也是在增加的，我们看人均住宅会不会越来越小呢，不会，只能是越来越大，而且平均每年人均居住面积增加一平方米。我们每年拿出六个多亿的商品房来满足大家的需求。人均住宅面积不断扩大，而且不可逆。商业化的使用面积也在不断扩大。而且大家也知道，过去我们只有几个百货公司现在越来越多了，还有一些新的房产形式在不断涌现，比如说旅游，等等在一起人均需求在扩大，人口也在扩大，所以这种局势很难改变。第四点，价格黏性。有人跟我说，房地产价格我就不信它不跌。比如说这个城市调整了，很多人口外流了，价格不会随着需求的变化而变化，就导致价格不会轻易跌，或者跌也很小，比如刚刚有个消息说深圳房价跌了，我们还不清楚，但我们很难看到，比如说跌到原来的状态，那就是因为价格黏性。价格黏性本来是解释工资的，我发现在房产领域当中也一样。比如说当股市下跌的时候任何人都想抛到它，因为股票在你手里只是一个产权证明、一个符号，没有什么使用价值。我当时也在里面搞过。最后全回去了，所以回到房地产市场上来了。

【董藩】：当房价下跌的时候完全不是这样子，股票下跌的时候任何人都想卖掉，就会导致股票的供应短时间内无限放大，房子不是这样，当价格下跌的时候95%的房子仍然要住着，你买了到那里住，仍要搞经营、。中国国内目前状况，我算率现在到了200套当中不到一套。所以更多的房子进不进市场？不进市场，大家要住啊，租着。只有很少的产生价格波动，所以大盘掉不下来，这就像蜂蜜一样，掉不下来，而其他的就像水，一下子就会掉下来。这就是价格黏性。好了，我给大家用实践证明，比如说这是澳大利亚从1959年到2003年的价格变化。大家看，按照常规里看你找不到周期，没有周期，无法画，我觉得它是根据价格增长幅度来看，以及规模来看，而不是价格的上涨和下跌，价格基本上不存在下跌问题，01年的时候稍微低了一点点，由2000变成1997，大家都没感觉。这是奥运之后的情况。好了，这是澳大利亚。你们可能问澳大利亚是不是特殊啊，好了我们看英国，从1979到2005年我们可以画出很多周期，但是它不接受周期的调整。好了，有人说我老说外国，让我说中国。中国从八几年到现在涨了8倍。20年前我们用6万在北京可以买一个四合院。现在呢！中国的房价上也没有跌过，为什么说08年会跌呢？还有人有数据说百分之多少！为什么说中国房价不会下呢，我们看人多地少，我们人均土地只占平均水平的三分之一，我们是13亿人口的国家，我们必须保证粮食安全，所以我们一要吃饭二要建设，这就决定了，我们不可能土地放的多，如果说粮食有问题，政局一定会乱。而且农产品要有风吹草动，前段时间肉发生波动，政府多重视，就是说吃的一定不能出问题。这点上我赞同总理的做法。那还有一个就是房价，涨多少说不清楚，我们每年会产生很多人口，我们一说一半在城里，我们必须建多少才能满足大家的需求，我们这两年每年有将近两千万人进城，这里面的人不都需要房子吗，我们说小数，我们1500万进城，而且只有1000万人需要房子，我们得开发多少啊！我们每年只能开发四到五个亿的房子，我们刚才谈了6个亿，如果加到一起就是10个亿，我们得盖多少啊！我们的缺口仍然很大。房价的涨有点像粮食市场，如果缺10%，价格就会涨20%，就像最近的猪肉，缺多少？缺不了多少？但是价格涨了一倍。比少的量厉害的多，为什么呢？这就是经济学的弹性问题。好了，经济高速增长，只要经济高速增长就意味这大家收入增加。在座的各位，比如有像我这个岁数的，十年前我收入很低，就挣200到300，现在涨了多少啊！你算不了。这么多年我们每年都会上涨10%以上，我刚才没有提到房价十几年来上涨多少。经济高速增长以为着收入增加，收入增加要有很大一部分转化成对房子的需求，我刚才说了你多挣一块钱就变成1.55。是这么一个局面，经济高速增长还意味着什么呢？还意味着我们对其他需求增加，但是房地产是主导产业也是先导产业，的都是以房地产为主，我们做生意得买一个商铺，我们要也得要有房子，我们就是搞工业也得需要这个提供，那么经济高速增长意味着其他行业对它的需求，它走到了前面。我们今天没有时间讲，我认为对房子的宏观调控是错误的。收入差异，我们国家是差距的国家之一，尤其是东中西部之间的差别，城市和农村的差别越来越大，而且我认为十几年之内改变不了。

【董藩】：还有家庭规模化问题，我们过去一个家庭是5、6口人，但是这几年我们的家庭变成了两口人、三口人。还有两个人领养一个孩子，还有一个是不要孩子的。这就意味这大家庭不断地被拆成小家庭。我们的房子供应不够啊！那怎么办？抢。抢怎么办？涨。那我们林总他们每天都高兴，高兴地每天都睡不着觉。现在已经到了什么地步了。现在很多人比如说在座的各位有一些年轻人，大学毕业没有结婚，那你不是一个独立家庭，但是你租了一个房子，也算一个独立家庭，那我们的房子生产多少呢，总是发展总是不够。我的学生毕业之后本来没结婚，也不跟父母一起住，我说为什么不回家住，他说影响父母休息，我一想也有道理，后来知道原来他谈恋爱了，现在谈恋爱谈两天就住一起了，不能往家领，如果领回家，一看小姑娘挺漂亮，老婆婆给了金戒指，过两天换了又找了一玉镯子，那不就赔了嘛。

【董藩】：好了，三大制度规定，住房制度改革，我们前期一直都是等着分房，只要不动都不动，那么房改以后把房子都卖给大家了，接着他们都在外面买房子，我们看到的是大家一起在买房子，所以大家的需求一块爆发了。还有金融制度的改革，就是按揭贷款，我们过去大学毕业都是租房子，租了两年之后，这个把那个赶走了，你这个谈恋爱了，你经常不敲门进来，很多不该看的事都看了，然后他结婚了，但是要生小孩了，就要租更大的房子，再过一段时间，经济条件也好了，孩子也长大了，要独立睡觉了，可能需要一个三室的房子，有可能也去买一个房子。现在都可以贷款了，只要有首付就可以了。就像水一样，河床宽的话水就浅，河床要是窄的话就挤。还有一个社会福利的问题。我们刚才讲的是差距的问题。刚才我讲城乡收入差异严重就导致农村人往城里流动，他们到城里就机会多就可以挣多的钱。比如说到了某个楼盘那了，一看这个地方进进出出的人都很不错，我给他们擦皮鞋吧，老板一看有擦皮鞋的，擦了给他十块钱，他一看马上到邮局给家打电报，“钱多人傻速来”。过去我住的地方离我们的，就买了，我想这里住的人都很不错，也希望环境好一些，但是没想到和农民对门，他们来城里卖菜，结果很挣钱，对门了，当然也不错，我现在经常吃到很新鲜的菜。其实我主要强调和卫生的差别，是偏僻的农村欠缺，在城里很好，有很多好，所以农村人就是看到了城里的好处，他就愿意在城里，让自己的孩子在城里念书。

【主持人】：我打断一下我们的教授因为时间有限，我们请您一的时间总结陈词。谢谢！有请。

【董藩】：我给大家看一下房产的问题，大家现在的算法都是错了，正规的应该是银行是100万只能是100万。但是房地产就不一样。北京市场这种供需关系很特殊，你资金达到100%的回报都是完全可能的。比如说大家都知道的星河湾，但是我们就知道肯定会翻番的。这个跟股市的价格完全不一样。我给大家看一下，某中股票图表比如说万科，他前段时间很好，但是因为后面没弄出来看不到，其实你不一定知道是在上涨还是在下跌。其实我也说不清他在什么地方拐弯，还会上升多少，但是我告诉大家它一定会跌下来的。房产和股票都不一样的，包括风险程度，虽然我没讲完，但是结论是只涨不跌，那么有房在手中意味着财富增加，有股票在手中永远不要跟我说有钱。人说他有钱，他股票没卖，这个钱不一定是你的啊！你来不及卖啊，最后拦腰斩断，最后不一定啊，没准是从脚脖子上斩断。最有力的还是地产。鼓励大家买了房子出租。而不是子。谢谢大家！

【主持人】：再次感谢董教授幽默的精彩的演讲。我们真的希望有机会请我们的董教授展开一次，因为他重复的是这个地方不能展开了，我们希望有机会请到我们的董教授给我们开系列的讲座，确实是受益匪浅。我个人总结几个，一个是房子只涨不跌，买股票不如买房子，今天买不如今天买。谢谢各位老师给我们的讲座。最后告诉大家安居才能乐业，不如考虑一下丽都东镇。那么我们的"2007《银行家》理财中国行/北京丽都东镇专场"活动就要结束了，我们马上要移步到户外，您可以一边品尝我们的烧烤也可以观看表演，以及还可以赢取奖品。

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