钟伟:发钞约束和通胀背景下的房地产趋势报告
房天下 2008-06-28 11:37
温和的通货膨胀情况下，房价的下降幅度比通货膨胀还要快，我们可以通过实际的研究，得出国际的情况，房价是抵御通货膨胀比较好的手段，对我国的实际情况来说，我国的房地产价格跟通货膨胀之间存在长期稳定的关系，这种关系是财富效应的关系，而不是替代效应的关系，如果房地产价格和通货膨胀之间存在财富的关系，意味着通货膨胀会带动房地产的价格的上升，反过来房地产价格的上升对宏观经济有很大的拉动，会导致物价的上升，因此中国的通货膨胀和房地产价格是正相关的关系，一荣俱荣，一损俱损。中国是全大的GDP中国家的M2都不断的上升，广义货币跟M1都有快速上升的。
由于国内的广义货币和现金的发钞速度很快，导致国内的币值对内购买力是持续下降的，货币流通速度逐步的放缓，我们可以看一下，货币供应量而言近十年M2的增幅是16%，我们看具体的数字，1990年、2005和2007年底余额是这么多，流通的现金从2400亿元上升到3万亿元M2在过去10年的余额增长了16倍，现金的余额增长了11倍，时间仅仅过去了8年，城镇居民统计的口径是比较多的。
例如职工平均工资以及城乡居民的家庭收入，城镇人口的可支配货币收入，过去18年的情况，城镇职工的工资收入在过去的18年增长了11倍，居民的家庭收入增长了9倍，我们可以这样说，中国在过去20年内发钞的泛滥程度是相当严重的，很难看到一个国家如此持续大规模的各个口径的货币供应量都猛烈的扩张，这导致了重要的现象，就是币值的下降，就是人民币对内是不值钱的，因为发钞泛滥，必然导致我们将财富重起，带来了房地产长期性的需求。
今年上半年的情况，截止到6月20日左右，北京的房价很奇怪，在城市核心去上升，上海的房价比较平稳，深圳的房价除了盐田区之外其它的都有所下调。
土地开发的增速放缓，土地购置的速度还在加速，可见一些房地产开发企业对未来的预期还是的乐观，并不为市场所动，因为2007年房地产商品房的销售面积达到了将近7亿平方米，2006年才有5亿平方米，现在在建的面积可以供应未来3年的需求，现在房地产市场未来的销竣比下滑是可能的。
开发商资金主要来源于自筹、开发贷款、按揭和其他的来源。
目前市场资金供求的特性，开发贷的增长是比较快的，有利于大企业，不利于小企业，因为小企业得不到贷款，开发商多渠道的融资已经做到了极限，因为1—4月份的自筹资金的增长是30%，开发商已经使用或者是获得资金的多渠道的增长是的手段。
外资对房地产企业和中国房地产行业的态度出现了分歧，观察到2008年有进入中国市场和希望进入中国市场的外资都有所流出。
销售的预收款大幅度的下滑，按揭的申请和实际人数都在下降的，目前的资金困难不仅仅是开发按揭贷款的收紧带来的，而是因为消费者观望的情绪造成的，需求萎缩，为什么需求会萎缩，有怎样的解释，任志强的解释是六大需求和三大政策。
六大需求是：
一、被动的拆迁的需求，有所滑坡；
二、居民改善居住的需求，因为现在的120亿平方米的城镇住宅中有85%是在2000年建立的，这些住宅的品质很糟糕，因此不断的改善住宅的需求；
三、新增家庭每年有大量的中青年进入城市，需要新的住房需求。
四、流动人口的需求，3.8亿农民工进程。
五、折旧需求，每天拆除的破房屋和旧房屋是很多的。
六、的需求。
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