张涛：诚信为先 房地产品牌效应得以体现
房天下 2008-09-20 14:45
相当一部分房地产企业可能已经感受到了重视品牌建设，强化竞争力的重要性，今年以来，随着国家宏观调控政策的实施，以及调控效果逐渐显现，房地产品牌效应其实受到考验的时期。从金融角度来看，品牌价值对于企业融资意义体现在哪呢？我认为房地产品牌在融资当中，首要的要素就是诚信，对于消费者而言，企业之所以要品牌，就是它对产品和服务的良好承诺可以赢得消费者的信赖和认同。对于房地产者，或者说贷款而言，房地产品牌诚信度，在于一个项目或者一个企业，能够为他带来持续良好的回报，尽量把风险降到限度的局面，从而建立起企业与消费者，企业与金融部门良好互动的合作关系，这是房地产品牌效应之所以有价值最起码的要素。
房地产品牌另一个要素就是它的品质，诚心是位，但是你要有良好的品质，一个品牌的建立是消费者最终的认可，必须以质量、好品质为根本。我们在市场上看到，品质不佳，也导致销售进度缓慢，资金回笼缓慢，甚至波及到抵押贷款的安全。刚才秦主任讲到美国的市场，其实美国最近的经历，从国际经验告诉我们，资本市场在树立房地产品牌当中 起了很大作用。资本市场可以提供长期的资金，这就是为什么房地产业对资本市场有某种程度的契合原因，从另一方面讲，一个好的资本市场，部门对于信息披露、盈利能力等方面都有严格的要求，这样往往可以使品牌良好的企业，能够获得直接融资机会来参与这个市场。
我们国家房地产业这十几年中，上市或者参与资本这个道路并不是一帆风顺，93年我们房地产市场就参与资本市场，那时候是起步阶段，从中获得成功的很多企业，就是当时已经开始进入房地产市场，当时一些上市的房地产板块大家都盯得很紧。最近几年，资本市场成为房地产企业越来越重要的融资渠道，有个数据给大家说一下，到去年年底，沪深两市共有房地产上市公司61家，总市值8800亿。尽管如此，我们看到虽然房地产上司公司量的增长迅速的，但是总的来说，资本市场对于房地产市场的影响现在少，房地产市场资金获得从融资渠道来看，很多还是通过银行信贷的间接手段获得。
2007年上市融资仅占房地产开发资金来源的1.3%，我们看到一方面房地产参与金融市场直接融资的水平比较低，也说明企业通过资本市场融资有比较广阔的空间。从金融界限的角度来讲，也一直在探索如何比较能够积极持续的推动和建立房地产融资，充分利用金融合理配置资源，我们现在要处理的现实问题就是房地产金融创新和有效管理金融风险之间的关系，我们注意到房地产繁荣时期，金融机构的竞争比较激烈，房地产金融创新会有所加快也比较容易，但是在实践中，许多产品创新往往演变成降低金融融资需求门槛的一个手段，使得金融资金流向一些可能在正常情况下得不到融资，或者还款能力比较弱的一些主体，这样就会增加金融风险。刚才提到美国次贷危机就是这个例子。
美国大家也知道，所谓次级贷款要求首付比例比较低，多年前我在美国读书的时候，那时候给学生的汽车贷款也有很多的，我们还没有在我们市场看到，首付比例很低，借贷成本比一般贷款低，利率起点也比较低，优惠后成本大幅度上升。04年7月以来，美联储连续十七次升息，到了05年下半年，美国房地产市场逐渐进入降温时间，在房价下行和利率上调的双重打击下，次级贷款违约率逐步上升。到今天，美国金融市场出现了一系列危机现象，包括最近出现的多米诺骨牌效应，涉及到主要从事方面信贷的业务机构，现在也涉及到金融银行，包括雷曼兄弟，以及我们看到的美菱，这都是在金融市场上过去叱嗟风云的大腕，现在也受到冲击，甚至是毁灭性的。
我认为美国次贷危机给我们的启示是什么呢？我们要加强改进和，美国给我们的教训是，部门对市场进行早期预警做的不够，部门应该有责任对市场各类参与者进行及时的风险提示，规范金融机构盲目跟风，是在市场比较好的情况下，放松融资标准。美国次贷就是因为出现了一级衍生品、二级衍生品，高的金融工具，当然它也是对市场风险起到了很大风险作用，但是另一方面，金融资源获得可能过于低于正常标准。
另外我认为，还是要完善对中低收入家庭住房的金融支持，一方面金融机构应该履行一定的社会责任，在解决低收入家庭住房方面发挥着重要作用，另外社会各界也要营造有利环境，帮助金融机构在强化对中低收入家庭金融支持基础上做到风险可控，实现良性互动。
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