聂梅生：房地产宏观调控的政策反思与预期
房天下 2008-09-26 15:45
我们调控的目标、手段和结果到底是什么？是否在预期当中，2004年太远了，说07年、08年，07年整个政策的走向，2007年采取了加大供给，抑制需求以期稳定房价的调控政策，怎么加大供给、抑制需求呢？采取手段是这样，一个是改善住宅供应结构和调整需求，大力建设住房保障体系。第二个手段，政府工作报告中，次在去年，也就是四年中把控制房地产过快增长改为保持房地产合理规模，这是去年在方面这么说的。实际去年是保持房地产合理规模，两会时说的。在土地方面，优先保证居住用地的供应，这是地根银根两方面，加大供给两方面的信号。
控制需求，主要体现在年末，当房价控制不住的时候，央行关于购买第二套住房的收复比例和贷款利率，这方面抑制了改善性住房、投机性住房、性住房，一股脑压下去了，同时降低外资对住房市场的需求。所以加大供给，压缩需求，从道理上来说，不是房价应该下降吗，供给加大，需求减少，那么房价应该必降的，但是去必升无疑。为什么呢？去年出现几个结果，开发商购置土地面积出现五年来首次大幅度增长，然后低价快速上涨，涨幅五年新高，去年底价涨幅，高于同期房屋销售价，去年什么涨的快？地价涨的快，房价没有跑赢地价。
九月份后，受政策的影响，增幅有所回落，去年情况就不多说了，去年好的是保障住宅性体系不断完善。我们反思一下去年的思路，加大供给，放松了地根银根，压缩了需求，紧缩了二套房的个贷，这并没有稳定房价，与预期违背。所以去年调控政策被职责为提高房价。因为每年的调控都是防止房价大幅度上升，没有一年政策制订时说我的政策是推高房价，而去年结果是推高房价，在年底这个调控政策受到很多职责，说明调控政策每条都是冲着提高房价来的，包括税收，因为税收有传递，提高了交易方面的税收，那么肯定传到买家。
我认为去年调控当中，从制订政策来讲并不想推高房价，不能认为建设部、国务院想把房价弄上去，为什么会出现这种情况，我觉得去年有个误区，2007年房地产调控误区是土地，地价飙升超过房价，为什么出现这种情况，这里有个漏洞，是资本市场和土地市场联动，产生漏洞，去年股市大火，去年大火谁也没有想到会引起地价飙升，政策制订方可能谁都没有想到。这是我们对它的金融属性没有照顾到。具体体现在什么？去年银行放贷实际并不多，还没有今年多，银根紧缩，但是股市是个放大器，房地产上市公司到八月份，在股市上融资达1149亿。大家都记得，稍微有点股市概念的都知道，去年上市公司盈利率有的达到200%，在股市套了大量钱买地，因为土地可以作为资产装到上市公司来，然后增发，然后可以套钱。上市公司有了资本市场作为后盾，就敢举牌，这样带来整个土地价格的上升。土举进入资本市场，土地与市场短路。去年楼市是个土地定价权，不可避免拉动房价上升。
虽然说一千多亿在两三个月套出来，有那么麻烦吗？有那么麻烦，因为上市公司就那么几个，而且集中在几个能推升房价的城市里，所以对影响很大。你们看我们国家的资本市场和政府的土地管理完全是两回事，地方政府土地收入是预算外的财政收入，土地管理和资本市场管理错位，可以说证券会是去年允许土地作为资产装到上市公司去增发，后来又不允许了，但是证券会确实管不了地方政府的土地，这是两个管理体制，这是我们体制性的问题。刚才我同意顾会长讲的话，中国很多是体制问题，不是市场能解决的。这就是，土地管理体制和股市管理体制，去年差了很远很远，结果它们短路，造成地价飙升。
去年外资是推动器，与全球化的金融体系联动，这是去年调控中没有与到的。所以08年有关方面会受到影响。我从来没有认为房地产市场是一方面的问题，我认为2007年房价高涨是三个方面都应该反思，一个是政策制订，一个是开发商，一个是购房者，政策制订说了很多，开发商去年如果不那么冲动，去买地去，今年没有那么痛苦，今年注定要吃去年的苦果。购房者有没有责任？当然有责任，去年那么多的、投机，尤其是深圳，股市套钱买楼，楼市套钱去换股票，认为这两个联动像发财的机器。今年又出现断供什么，包括外科退房潮，这三个方面造成房价上涨。说去年投机为主，如果开发商不卖房也投不了机，说开发商暴利，如果没有这么多人买房子，他也不能暴利。这后面的政策是政府制订的。
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