聂梅生：房地产宏观调控的政策反思与预期

房天下  2008-09-26 15:45

另外我说一下2008年调控的目标和手段，今年是紧缩房贷，压缩需求，防止通货膨胀。具体措施，一个是紧缩货币政策，央行调整准备金等等，严控银行贷款和个贷，继续执行对第二套房的控制，抑制需求，降低外资的需求。今年有另外一方面的放松，实行稳健财政政策，这还是着力于调整产业结构，协调发展，支持抗震救灾。政府把钱拿出来来支持，同时也有一些减税的预期，高度重视住房保障体系。这是今年政策的描述。

我们看一下调控结果，结果是2008年上半年，甚至延续到现在，房价同比上升趋缓，但是交易量大幅度下挫，市场预期低迷。如果说是股市夭折了，在有些城市房地产交易量也夭折了。八月份70个城市同比销售价格上涨5.3，涨幅比七月份低1.7个百分点，二手房也是如此，八月份一下掉头，涨幅度一下下来了。

我想说一下对未来有影响的数据，七月份土地购置面积、开发面积和新开工面积，这是当期的，为什么？如果房价是开发商房子盖完，允许预售，价格才体现，而土地不是，土地当月就体现，买不买地，是否开发，是否新开工，这是当期的，比六月份同比下降35.7、33.7%。都往下挫，销售面积同比下降，也都下降了37.2%个百分点，现房、期房一起下降，期房降的更快，下降了42个百分点，这些数字说明什么呢？说明当前房地产市场的供需矛盾迅速恶化。从买地的情况，刚才顾会长已经说的，和我的预期一样，如果七月份不买，八月份更不买，到明年很快下去，因为房地产就是从买地开始的，买地后新开发面积，这些下去，面积肯定下去。

当前90平米以下的商品住房供应面积达幅度增加，因为套型小，总价低，老百姓会买，但是也不买，这部分大量空置。统计到6月份，空置面积达到31%。90、70的房子都在远郊区，这部分同质性竞争大，北京房价下降比较快的是五环以外的。比如万科房子很多落在这个区，为什么？90、70的房子，开发商倒腾不出太多户型变化，就是90平米，不盖高楼和板楼怎么办，本来想让老百姓能够买得起，但是这一块照样卖不出去，这也超出设定90、70年的预期。我们不能只制订政策，要看政策的结果。

90、70的房子，有人说都快把开发商逼疯了，怎么回事呢？必须是90平米，否则规划部门不批，但是90平米又卖不动，就出现了一个楼盘在成都，规划是90平米，最后规划220平米，卖的好，按套卖，一百万一套，多值，漂亮。我说怎么会是90平米，后来讲怎么怎么，我说你偷了政策。说2.2不算面积，这说明了市场的问题。

北京下降已 过了50%，我一直认为交易量的持续下降是比房价同比还在上升更重要更为危险的信号。去年和今年结果是这样，我们看一看，这里面能给我们什么样的提示，我们要反思一下调控的政策，因为以后还得要在业内做这件事情，我觉得有点达到共识，就是建立健全针对中低收入的政策性住房，这点达到共识。经过这一轮的宏观调控，两个板块起码形成了，政策性住房和商品房，这两个板块出台，也引导购房者，你的收入在哪一块你就说哪一块的房子是否贵，自己可以定位，你的收入在哪，你就冲着那说。这对于房地产市场长期稳定发展是具有关键作用，这是达到共识的。

但是我们每次宏观调控，基本是冲着房价来的，而且现在各种媒体、网站还是这么说，我提出一个观点，我认为当前交易量下降比房价同比上涨更危险，要注意，这是六月份说的，引起一大堆反对，当然房价最主要，不冲着房价冲着什么。我就是不这么认为，如果我们把宏观调控目标全部冲着房价，那我认为去年和今年都没有达到目的，去年房价大幅度上升，今年形成了房地产滞胀，滞胀从经济学来说比通胀更危险。上个月国务院发展给我打电话，说房地产滞胀是你个说的，我说对啊，怎么不滞胀，你看没有增长，下来，交易量下来，就是滞胀。一旦到了滞胀就好象到了顽疾，很难治。要对政策反思，如果我们针对房价进行调控，我们要解决房价到底是什么，房价是个价格，它体现了什么价值，这要清楚，体现了消费价值，体现了价值，体现了金融价值，还是三者有之，毫无疑问消费价值最不需要疑问，可以用房价收入比、租售比来说明房价的合理性，这是传统经济学最基本的一条，这是从消费角度来说，你得承认它有使用功能，是消费品。因此房地产在国外也成为拉动内需刺激消费的一块。我们从事房改，就是作为消费品启动的房改，拉动了内需。现在我们又在说，拉动消费，刺激内需。

业界人员和传媒朋友，不要再房地产板块谈，在经济板块谈，都在呼吁拉动内需，启动消费，消费靠什么启动？我们怎么抗过了97年的东南亚经济危机，就是依靠房改躲过了一劫。所以消费价值肯定属于内需。第二是它的价值，当前国际国内都把房地产按固定资产计入GDP，这也是悖论，房价没有计入CPI指数，在CPI消费指数里没有房价，房价加进去后，成什么了？我国多年来房地产拉动相关40%以上，产业关联度1.7到2.2，原来我是建设部产业化，对这方面做过研究，什么意思？房地产一个亿，其他产业必须配套投1.7到2.2亿，这房子才能住的进去，否则住不进去。你买毛坯房怎么能住，必须装修，必须要有家具家电。

最近关于这点，首席经济学家说过是三分之二，比我说的还要高。在方面，就占了20%，拉动40%，加起来60%，如果房地产20%不投了，那么其他投什么？没得投。在我们这次房地产交易量急剧下降50%的情况下，房地产开发商我没有看到有多少关门倒闭跳河死的，最开始死的多的是中介，二手房和一手房房屋中介大面积倒闭，已 过了一半以上，第二是装饰装修，工商联里面有个装饰装修商会，跟我们是兄弟，每次开会时就说，你们怎么房子就卖不动，你们卖，你们不卖我们完了，他们损失很大。我说大概多少，说一半以上。我们房地产开发商没有倒一半以上，只是产业下滑。

我觉得国家对房地产已经按固定资产计算，那么我们居民购房为什么不算家庭固定资产呢？非得往消费里算，并且一提性住房，马上被受到打压。不仅波及到下游，也波及到上游企业，钢材、水泥、能源，宝钢已经了，你不盖房子它卖给谁啊，钢材、水泥、氧化铝20%的量在房地产业。这些都可以用房地产和GDP关系解释。从房地产物业持有层面来分析，我想说几句，也不能简单的认为，只要是我买了房子是自住性的物业，我买房子不是为了，就不涉及资产缩水问题，我不同意这个观点。在这里我们必须认识到，当前城镇居民持有房产总之达到40万亿人民币，远远高于居民存款的总量。城镇居民存款总量达到20万。更高于股市流通市值，股市流动市值还没有超过10万亿。我国住房自有率已经达到83%，有房的居民比当前要买房的居住多得多，而且一旦买房就加入了持有行列。

那天我问，你们怎么没有想明白这个问题，我们中国到底有房子的人多还是要买房子的人多，肯定是当前要买房子的人比已经有房子的人要少得多，你到底要顾哪头。房产缩水就等于居民的财富缩水，房产是可以抵押、交易的资产，即便自住，它的价值也是客观存在的。有的说房子不是卖，是自住，自住也有价，如果你有病，或者孩子出国留学，房子可以抵押到银行。最近发生的由于房产商，引起的退房风波就充分说明了这点，资产缩水他不干，这说明大家对资产的保护意识大大提高，更不要说我们宪法还保护居民财产性收入，写入宪法，这就是财产性收入。

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