住博会实况：中国房地产市场发展趋势报告会
房地产门户房天下 2008-11-20 14:10
搜房网对中国房地产市场发展趋势报告会进行现场直播
报告会现场座无虚席
嘉宾认真聆听精彩演讲
由中华人民共和国住房和城乡建设部主办，住房和城乡建设部住宅产业化促进、中国房地产业协会、中国建筑文化、北京市建设委员会、北京住博会科技发展有限公司共同承办的第七届中国国际住宅产业博览会（简称“住博会”）于2008年11月20日在北京展览馆盛大开幕。作为其分会场，20日下午14：00在北京展览馆报告厅举办了“中国房地产市场发展趋势报告会”，国务院发展研究副主任卢中原，中国社科院金融研究所所长李杨，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一分别就目前房地产市场所面临的严峻问题以及发展前景进行深入剖析。
活动时间：2008年11月20日14：00
活动地点：北京展览馆报告厅
活动嘉宾：
国务院发展研究副主任 卢中原
中国社科院金融研究所所长 李杨
中国房地产业协会副会长兼秘书长 朱中一
导读：
对本次报告会进行了图文直播，以下为精彩内容：
主持人：中国房地产业协会副秘书长 何琦【主持人 何琦】为进一步把握中国宏观经济态势，正确理解政府的政策导向和产业发展动向，今天我们很荣幸邀请到国务院发展研究副主任卢中原先生，中国社科院金融研究所所长李杨先生，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生。各位分别从中国宏观经济形势、国际金融海啸以及中国金融形势、当前房地产形势等多角度为大家做具体分析和解读，我想通过的讲演会给大家带来更多的思想和启迪。首先有请国务院发展研究卢中原副主任为大家做中国宏观经济分析讲演，大家欢迎！
国务院发展研究副主任 卢中原【卢中原】十月份的变化明显，但是中长期我们要有信心，我们这一轮短期回调有两个方面因素，一方面是我们内在的需求，就是中国经济发展的内在规律，经济周期的波动使它进入了回调期。如果没有这一次外部金融环境的变化，整个全球金融危机和经济放缓和冲击的话，我们自己经济也该回调，从各种指标来看它是处于回调的。假定我们自己不回调，还处于上升期，那么外部环境的冲击也没有太大的影响。这很清楚，你还处于强劲的上升期，外部影响是可以抵消的。但是我们正在经济内在回调，外部环境带来的叠加，短期回调会带来得比较大幅度的，所以国家紧急出台4万亿，各地各省都在集中项目、筛选项目，加在一起应该十万亿左右。大家看这，很多各地项目经过可行性报告、环评等指标，都准备好的，我们前期是以两房为主要调控措施，这些已经经过程序的项目都控制着，我们还是有的。但是回调还是客观存在的，如果把一切因素都归到国外，你自己内部条件又没有看清楚，那么政策缺乏针对性，我们还是要看短期内经济已经开始回调这已经要承认，然后再看到外部环境的变化，这两个力量的叠加，使这次回调太猛了，要避免出现98年亚洲金融危机导致的那种局面。
【卢中原】我下面不给大家讲短期的，短期大家已经看的很清楚了，各个措施也都出台了。那么我们未来的走势能不能使这一轮的回调，经过合理的时间它走出来，现在让大家确立的就是个信心，如果没有信心的话，大家都不看好，进一步不消费，企业不，那么就是亚洲金融危机我们所面临的长达四到五年的GDP下滑。有信心了那么消费就活跃了，也活跃。10月份的消费增幅还都比较稳定，剔除物价上涨，依然达到17%，还是比较稳定的，与去年同期回落。
【卢中原】我讲一下我们中国经济信心的来源到底在哪。，我们国内需求持续快速增长这个根本没有释放完，我们怎么各省能拿出十万亿的项目，就是摆在这的。来自哪，一个是城市化，一个工业化，这两化处于双加速时期，工业化处于中后期，正是资本密集型产业，重加工业、重原材料业发展加速的时期。城市化加速就是大量基础设施项目必然要加大。有了这两条，对我们房地产业来说，中长期的发展跟我们是密切相关的。
【卢中原】我们再看居民的消费结构，居民消费结构升级，这一轮买住房、买汽车为消费热点，不光是在城市里，农村也要改善住房，买车不是农村的消费热潮，但是摩托车已经变成了农村的生产工具和代步工具，因此我们国家把摩托车消费税率由5%降低到3%，过去是作为城市的消费品、品，现在看到了这一轮消费品的升级，城市居民不买摩托车了，买小汽车，摩托车转移到农民，成为农民的生产资料和代步工具，因此不能按照品5%的税率，因此降到3%，这就是一系列的变化。那么大家会说，买房子、买车的需求都回落了，但是10月份当月车市需求又回升了，住房需求肯定复杂的。我们观察这一轮回调很重要的一点是住房需求。
【卢中原】我们判断经济走出下滑状态，一个很重要的是要看住房需求怎么样，住房的需求和汽车的需求现在是我们消费需求中很重要的一点，属于政府的政策比较合适，时机、节奏、力度把握得比较好，这些是在这摆着的，如果没有这些，我们有多大的刺激力也刺激不起来。比如十年前，98年当时我提出来，要把家庭轿车、旅游、休闲、住房等等作为消费热点，当时由于认识上的不一致，住房可以，旅游可以，但是汽车没有作为消费热点，说老实话，十年前我们的汽车也不会像今天有这样的发展，就是我们要看到消费的结构，看到消费的升级。这种升级过程证明还在加速的过程当中，尽管我们的经济短期内会下调，但是中长期消费升级趋势是不会改变的。也就是我们经历过大起大落，当然我们希望起落的幅度越小越好，控制在合理的区间，我们看一定会围绕着上升的线往上走，住房的需求也是这样，不信你们好好看看我们各地的农村。原来我看发达地区的农村变化比较明显，我到中西部后也注意看了农村，我发现不少农村地区，是道路两旁的农民住宅变化比城市大，这就是我们的，我希望你们多注意看看。
【卢中原】有了这些，再把我们中国经济发展的宏观指标结合起来，别老看短期的，还要看中长期的，我们一定会有信心。我今天讲的并不是都是空穴来风，皮之不存毛将焉附，我们讲的是毛依附上的皮，至少十年，买车的资金积累期，日韩国家就是十年左右，甚至更长，我们国家至少十多十五年。城市化这个过程多长呢？我们07年城市化率45%，根据国际上一般经验，要达到70%才到城市化稳定阶段，那我们至少还有25年，一年一个点，所以说不要看短期，一定要看中长期，我们的信心是坚实的，只要短期的政策比较得当，它就能够调动出来，如果没有到这个阶段，你短期是调动不起来的。98年我们刺激老百姓买车，即使让他买消费能力也不如现在。这是个，国内和消费两大需求，会持续旺盛，我们不排除短期内的波动，该回调就回调。我们这一次回调都是正常的，包括楼市、股市。去年我呼吁，要防止资产泡沫，现在我们当然要防治回调幅度太大。不然优化结构、转变发展方式就又被冲淡了，这得注意。
【卢中原】我们给大家演示这些图表，我们人均生活水平在提高，满足生活基本支出在下降，我们看趋势很猛，人均GDP在提高，恩格尔系数继续回落，就是满足吃的基本需求满足后，要有更多的支出满足非生存必需品，或者是更多改善生活质量的消费。中国的信心来源在哪，这就是来源。我们不要总看短期，什么需求回落，不够，中长期不会，只要政策得当，能把这些调动起来，这些调动出来，就可以扭转局势，经济的冲击我们就能够应对。可以说我们中国面临的情况在全都是少见的，工业化中后期，城市化加速期，居民消费结构升级，有几个国家现在有这么多同时叠加在一起的，很少见。因此搞房地产行业的同志们想想，这种耐用消费品升级和你们是息息相关的，这是根本的需求。你说老百姓现在的住房满足了吗？房价为什么高起？现在回落是什么水平？不就是月同比回落，环比才刚刚回落，但是大中城市相比呢？对于回调我们要冷静看待，该回调就得回调，不回调老百姓改善居住需求就保证不了。对于保障性住房这与消费升级不是一回事，这是保障性，与合理的住房需求是两回事。
【卢中原】私人轿车不用说了，城市化率大家看一看，现在我们还不到2001年的平均水平，我们现在的很大。第二个，我们现在的资本不缺，过去我们很缺资本，现在就想办法把资本掉动起来，让它投入到我们实体当中去。过去你想弄没有钱，现在有钱银行不敢贷，这时候需要政策，实打实的。你要说没有钱支持不了这需求那比较麻烦，要靠国家大量发国债，增加赤字，但是现在不需要大规模发国债，这些东西调动起来就很好。
【卢中原】第三个有利条件，我们劳动者的素质有较大提高，我们可以带来新的人口红利。最近几您我们讨论人口红利比较多，现在我们成本上升比较快，劳动力成本、低价、油价、水价等，生产要素价格的提高比较明显，在这种情况下我们确实要加快转变生产方式，又粗放转为节约，过去靠低成本劳动力，低素质年轻劳动人口支持了中国长达30年的9.8%的年均增长。现在我们考虑，既然劳动力成本在提高，要素成本也在提高，那么就要靠提高劳动力的素质这条路上走。我们有没有条件呢？有。我们男女承认识字率已经达到中等国家水平，有这样较高素质的劳动力，我们也要采取适当的政策使我们的人口红利不再仅仅来源于年轻力壮的，文化水平低的这些劳动者，而要来源于年轻力壮的文化素质比较高的劳动者，这样还能提供我们一段时间的人口红利。这是供给要素，前面讲的是需求，资金讲的是供给，劳动力讲的也是供给，我们如何把这些调动起来，我们中长期增长信心确实是比较足的。我们讲的每一条都不是简单的量的扩张，要追加投入，我们每一条都要考虑怎么样改变粗放的发展方式。
【卢中原】第四点我们中国经济增长后劲靠技术进步创新，最近一些科技事件，我们中国经济长期粗放的发展确实要转到科技进步、高素质的劳动力、技术创新、体制创新、管理改善这些条路上来，现在有没有这个能力？当然我们说，差距还比较明显，比如企业自主新能力还不太强，我们国家相关的政策还不够完善，比如供给的鼓励政策比较完善，需求面的鼓励政策不够完善，这就缺乏需求面导向。供求面是不管供给多少，你只要申报下来就有一个课题，课题出来算增加一个供给，但是成果能不能转化为市场、企业的需求，需求面鼓励政策我们很不完善，所以我们进一步要想发挥技术创新对经济增长的推动力，就要完善供给、需求双方面，是需求面导向的技术创新激励政策，包括跟房地产行业有关的节能省地住宅。建设部颁布标准，节能降耗标准体现出来，这就是需求导向，将来不能盲目的搞节能减排降耗不能打败的项目，并如果配套导向比较清楚，合力也比较强，我们的发展方向，把我们调动起来，发展方式又比较合理，中国经济维持相当长时间的高速增长应该是大有希望。
【卢中原】第五个有利条件就是基础设施明显改善，这点大家别忘了，判断一个国家的经济增长，这当然也是需求，形成供给以后它就是未来经济增长的重要支撑，按照当年来说，当年我们都是在增加需求，但是一旦经过一个周期，变成了供给，这就是我们中长期增长的来源。大家别小看这个，最近几年我们与印度比较发展状况，比如我们中国能耗高、污染大、率太高，不可持续，而且我们是地段的，叫工厂，印度多好，污染低，排放低，还是室。我们看中国的经济发展，中长期内，一个国家要想长期发展，没有这个基础设施，没有几个产业结构协调发展它也很难支撑。比如说我们要发展第三产业，第三产业包括基础设施，包括道路、铁路、流通等，这都是为生产服务的第三产业，而印度在这方面恰恰薄弱。这种情况下印度结构相当扭曲的。
【卢中原】再说，我们想简单模仿印度的室，我个人认为未必能够发挥我们中国特有的。比如说我们现在比较雄厚的基础设施体系，比较素质高的劳动者，还有比该完整的产业结构，这样占领制造业的各种领域未必是坏事，是发挥我们中国比较的一台发展道路。印度第三产业其实也是扭曲的，它的传统第三产业根本就没有得到怎么发展，比如批发、零售、餐饮、旅馆业都相当落后，更不要说高速公路、铁路这些了。那么它就发展软件设计业，我们中国就走这条路兴吗？你就学这条路，变成室，我认为不能这样简单的这样去做。发挥好我们中国现有的基础、结构特征，恰恰有利于我们中国解决国内的就业问题。
【卢中原】现在大家知道，问客户的短期危机，最近两年大家看，劳动部发出了通知，暂不调整企业的工资标准，同时企业要裁50人以上的措施必须上报，从另一方面讲，为了应对短期的危机，我们该优化结构的，该优胜劣汰的都放慢了，但事实上我们看，企业50人裁员要上报，这是06年1月颁布的，那时候我们还在上升期，为什么颁布这个？也是为了维护就业者的权益。因为我们就业压力太大了，现在我们处于回调期，甚至回调的很猛时，我们就更要维护了。暂步提高工资标准，这是减少企业的成本压力，短期可以这样。但是从中长期发展来看，还是要发挥好这些方面现有条件，同时还要引导大家怎么样降低成本来促进优胜劣汰，这是我讲的第五个我们未来信心。
【卢中原】我们从移动电话的角度来看，这是基础设施，07年移动电话和固定电话达到9亿户，03年末移动电话270万户，当时在前排位，互联网用户我们已经达到全第二。最近这几年大家看，为什么跨国地区的总部和研发纷纷往中国转移呢？中国大概有700多家研发，前不久在烟台调研，烟台属于三线城市，但是也有跨国公司地区研发，地区研发还往我们三线城市转，为什么呢？就是烟台这个地方，这次4万亿，我问了当地市领导，他们说已经经过环评有GDP指标，可研报告通过的，这样的项目在最近两年内可以达到四五百亿。像它这样的市有600多个，一个烟台就占80分之1。说明什么呢？说明我们中国的发展我都感到很吃惊。你基础设施条件都比较好，那么外商就看到了，把大量的产业往中国转移了，这也是我们抓住时机，提升我们国内产业结构，增加我们经济发展后劲，提升我们发展方式的一次好机会。
【卢中原】烟台企业家，我们也召集了不少房地产业的企业家座谈，他们一致认为，这次冲击很严重，但是我们问他们，我们企业自己做什么呢？我们采取什么措施去应对呢？我们自己采取了没有？他们自己也说，比如你要为应对汇率波动的风险，有没有采取合同里约定固定汇率，我们事先在合同里把风险规避掉，诸如此类都需要做，这种态度很积极的，你有了这样一种态度，当地又有这么好的基础设施条件，就形成了综合竞争，就是基础设施、人才、管理队伍、技术能力、体制效益，使我们这个地区乃至整个国家形成了新一轮增长的有利条件。就是抓住这一轮回调时机，我们多形成综合竞争。
【卢中原】就像刚才说的，我们形成新的人口红利来源，不要靠低素质劳动力，要靠高素质劳动力。地区研发、地区总部分到中国转，甚至三线城市转，也是看到你这里有合他需要的人才，这是我给大家分析。
【卢中原】第六个有利条件就要说到体制了，经过这么多年的改革，我们应对这次冲击到底怎么样，应该说应对冲击的经验，就是宏观调控层面的经验也是比过去丰富了，至少我们处理过98年以后的经济低迷和通货紧缩，治理通胀、紧缩两方面的经验国家都有。再说我们2008年比1998年的条件好得多，体制条件、开放型经济的完善程度都已经有很大的转变。2001年加入世贸组织，应对金融经济保护主义的冲击，肯定现在各国保护、贸易保护会抬头，我们98年也没有加入世贸组织，2001年加入世贸组织后，我们可以运用争端纠纷解决机制去投诉。再有我们已经发展了东盟10+1自由贸易区，对于协定对于世贸组织来说是例外，你就可以争取到回旋余地、休养生息的时间。98年那时候都没有这样的条件，现在我们有了，大家更不要说2万亿的外汇储备，吗时候才1300亿，我们就承诺人民币不贬值，现在有2万亿，怎么合理的应用好，这与98年面对的问题就截然不同。
【卢中原】GDP总量也很大，而且这个总量的扩张大量来源于民营经济，这也是跟以前不一样了，那时候我们更多的担心国家财政、预算问题，而现在考虑是现有国家预算、财政够不够劲，因为现在总规模比98年大了3.5倍，那时候一年1500亿长期国债拉动GDP的作用很大，现在呢？这么大的盘子靠现有的拉动够不够劲。现在我们经济活力、国际竞争力、资源配置效率来源，我们应对这一轮金融海啸也好，经济危机也好，我认为体制条件要比那时候有很大的改善。就是我们可以应对的招数比那时候多一些，也就是我们回旋余地也扩大了。比如过去我们没有这么大的回旋余地，世贸组织加入后我们才有，你不仅要向人家开放，他有向我们开放，所以说他们说中国加入世贸组织后全球的赢家。01年加入世贸组织后，我们的出口对经济贡献是明显增加了，因为他们业向我们开放了市场，这样我们的回旋余地就大了。因此我说我们中国经济中长期发展的信心，一个重要的来源就在于我们市场经济体制在不断的完善，开放型经济在不断的深化，当然未来我们还得坚持让它继续开放，继续改革，不改革的话就有可能发现生存矛盾，为了应对短期危机，为后期发展埋下更大的隐患。比如燃油税的久拖不决。当时为了稳定价格，平息某一些方面的意见，使得我们节能减排的任务越来越艰巨，因为经济导向不清晰，所以短期内一个局部的问题得到了缓解。当时我们看物价稳定，一些领域的就业稳定，民心稳定，似乎各方面反对的声音笑了，但是到今天为止，矛盾越来越尖锐。
【卢中原】最近呼声很高，燃油税要出台，资源价格加快改革，我个人认为这些建议很好，现在正好价格回落，国际油价大幅度降低，这时候要抓紧时机，所以我们还是要靠深化改革，继续深化开放来解决我们未来发展中遇到的很多深层次的矛盾。最近学界呼吁比较强，要谨防大规模的国家，短期的政策淹没了优化经济结构和转变发展方式的注意和努力，这是容易反弹的。本来九五计划提的很明确，实现两个根本性转变，一个经济发展方式的根本转变，一个是经济体制的根本性转变，正好98年我们遇到经济下滑，各个方面都是想着走出低迷，到了十五我们发现，十五结束的时候能耗、排放、耕地一系列指标都没有达标，这是很深刻的教训。03年我们中国走出低迷，进入新的上升周期，到现在连续六年，这一轮上升期比改革开放前两年都长，前两年就三到四年，现在六年了，大家都是乘势而上，谁也不愿意淘汰落后。经济上升期利润空间也比较大，因此转变发展方式的死灰复燃也是大家议论很多的事情。这一轮我们要抓紧国家大力、大力刺激经济好的机会，同时国家也提的很清楚，优化经济结构、发展方式转变要结合在一起，这最终要靠体制改革来保障。
【卢中原】还有一个有利条件，这两个图是我们的地质变化，我们现在演示的主要是消费类，消费品领域绝大多数是市场定价，而资源还是政府控价和调价。企业会说这一轮价格波动的很，本来国际油价大幅度上涨，对于原材料上游企业有好处，但是下游企业承受不起。现在大跌对下游企业有好处，但是对上游企业又麻烦了，因此企业感觉不要大起大落，不要让我们措手不及，企业没有办法做规划。这就是价格决定机制的问题。我们价格机制没有改，导致现在企业经营比较困难，所以我们还是要进一步改革价格形成机制。
【卢中原】这是给大家讲我们民营经济越来越活跃，这是当前经济活力越来越增强的有利条件，我们还要毫不犹豫的去发展它，包括宏观调控方面，金融方面，为中小民营企业改善融资环境提供了很多措施，这很重要。还有我们区域发展，区域发展条件我给大家简单演示一下。这是我们中国现在区域发展增长的极也比过去多了，中西部增长加快。所以我们中国未来得发展可以抵御短期的冲击。我们看区域发展的，大家都抱怨孔雀东南飞，我们最近发现区域发展往北移，这说明我们国家板块发展战略在起作用，东北振兴、中部崛起、西部开发，肯定要反映在区域发展的重心变化上，这也是我们走出低迷的一个重要信心所在。所以刚开始说各地一凑凑出十万亿来，如果光一个中部和东部的积极性肯定不行，哪有这么多项目啊。所以这是我们经济发展的有利条件。
【卢中原】大家老说我们区域差距扩大了，但是根据我们区域发展测算，国家促进区域发展的政策起作用了。我们看人均GDP总量来分是差距越来越大，这不否认，但是经济系数来算为什么是回落的，问了一下这是省内的，省内的差距比较小，各个省之间的差距现在也在缩小，所就表明各地区的增长极在增多。我们还发现，我们从政府公共服务的角度来说，大家也比较熟悉公共服务均等化，政府这方面努力也是有成效的。比如财政转移支付后，地区人均财力差距是缩小的，看2005年这几年，黄色柱子是转移支付之前的，蓝色是转移支付之后的，红色是东部，它是100中西部在转移支付之前跟东部差距明显大，蓝色是转移支付之后，差距明显缩小。这说明什么？说明区域政策使地方的基本公共服务均等化这方面在逐步往合理化方向发展。这样一方面我们有市场活力，另一方面有政府公共政策的协调，使各地经济发展能够走向一条比较协调的道路上去。因此我说，我们中国经济增长的，通过我们的政策完善、体制的改革，它是会进一步被调动起来的。我们短期内有困难，我们应该有充足的信心把它克服掉。以上是我报告的内容，谢谢大家！
【主持人 何琦】谢谢卢主任的精采发言，卢主任从宏观经济层面对我们国家中长期经济发展做出了详细的预测，对我们提高信心提供了强有力的理论支持。目前针对日益扩大的国际形势，各地政府相继出台措施，化解风险。国际金融危机对我们金融市场以及经济产生什么样的影响，下民欢迎中国社会科学院金融研究所所长李杨先生发表演讲，请大家欢迎！
中国社科院金融研究所所长 李杨【李杨】美国金融危机愈演愈烈，相应各位在各种媒体上都获得了很多信息，今天只是概括一下，从几个角度观察，一个角度是从金融领域，我们列出了五个现象。个现象，国家的金融机构倒闭，而且更重要的是银行业作为一个独立的行业已经不复存在了。像美国五大银行主宰的格局已经结束了，五大银行有倒闭的，有被收购的，有改组的。第二现象是股市的下跌，从利好也罢，利空也罢，跌不止。第三，这次金融方面的危机在各国迅速的蔓延，无论是发达国家还是发展中国家无一幸免。我们中国，尤其是资本市场与市场的联系并不密切，依然难免受到影响。
【李杨】第四个表现是流动性空前紧张，全通行现金为王，都把钱放在手里不愿意轻易花出去。前不久我看到一个消息，我们的国资委在向央企发出忠告，说你们不要乱去购并这些企业，把钱放在帐上，国资委还是很了解金融的本质。第五是信用制度全面崩溃，市场参与者互相不信任。现在能信任的就是国家，所以措施都必须由国家出面，甚至国家都不一定受到信任，比如冰岛宣布政府破产。金融方面的影响这五大方面可以概括了。
【李杨】金融危机正在深化这种状况，我们可以从货币当局的表现得到印证。货币当局对于金融危机有自己的应对方式，在应对方式中我们可以猜测出危机深化的情况，如果用大规模的救市措施，我们可以合理的推断问题比它说的要严重，我们看看货币当局做了什么事。从三个方面看，一个是供应流动资金，我作为金融研究，我的知识告诉我这从来没有过，金融机构需要流动资金要多少给多少。第二表现利率水平一降再降，现在已经降到很低了，而且银行还一再表示还有降的必要性。另外是信奉市场至上的国家实行国有化，最近美国立会正在讨论汽车公司该不该由国家出钱来买单，大家反对，如果它这样，哪个领域都有这样的要求，这样的话整个市场经济就失去了它的基础。
【李杨】从这样的情况我们可以看出问题还没有完。第三个角度是全球总动员，在历危机基本是逐步的，一个国家采取措施，其他国家有好的联手，不好的看笑话。这次不同，我们从两个角度看，各国央行经常联手救市，各个央行纷纷在同一个方向采取救市，规模之大、出手之快是前所未有的，另外经常联手采取措施。从全球总动员的态势可以推测到，问题是相当严重。当局应该比市场知道更多的信息，通过这些信息来做决策，与市场表现的有所差别，大家从当局表现中可以推测目前的情况。
【李杨】第四方面危机波及的广泛，比如房地产市场下滑，我们中国也在这样一个潮流中，消费下滑，不振，出口萎缩，失业增加，经济增长下滑。现在情况看，恐怕不是两三年能够解决的，伤筋动骨了。美国汽车业已经露出来了，想想在美国有多少汽车行业政府在救助。目前各国政要频频接触，救市会议层出不穷，我们经常参加国际会议讨论都是这个事个。25个国家推出一个原则和一个约定，我们到4月份再看，因为那时候美国先总统将会就位，全救助措施没有美国认真负责任的参与是不可能解决的，所以要等到那时候。根据1944年会议的经验，准备需要两年，所以要探讨国际货币制度的改革，探讨合作，探讨，这是长时期的事情。我们结论是危机很深远，要解决它恐怕需要一些时间。
【李杨】我们讨论全球危机我们还是要立足于中国，首先看中国遇到什么样冲击，这个冲击可以从很多的角度，但是最集中的，最代表我们利益的一个角度就是分析我们国家的外汇资产它的总量、结构、变化以及损失等等。我先给个图，这个图告诉大家，我们资产是这样结构，美国国债和两行其他机构债占一半，大家可能担心这里面的损失，首先美国国债是100%无风险，除非美国政府倒闭，其次美国其他机构，包括两房，这两部分应当也是零风险，首先美国这样机构在，都是依法设立的机构，我看很多报道对这个不理解，其实它是什么产权结构不重要，是私人设立，但是这样的机构是受到保护的，更何况现在又国有化了。有风险的是持有美国公司债和美国的股票，这些私人公司发行的债券股票是有风险的。
【李杨】我们分析了美元资产，大致可以反推非美元资产，现代我们在说，我们媒体和社会在讨论某一些问题，我们要看到如果我们资产结构中，以美国国债为主的话还相对有保险的，现在看来安全，我们不要瞻前顾后。我们看外汇资产损失，损失三块，一块是，我们的渠道大概是商业银行、非银行、金融机构等，这些资产可能会有损失，但是刚才那个大饼已经概括了我们的结构，那个比例是国家外汇资产中主体部分是国家外汇储备，其他是非官方外汇资产。详细数字就不好多说，
【李杨】第二块表现是对外贷款，还有相当多的贷款，我们给外国机构的贷款，那个机构有问题贷款收不回，所以现在很多银行在外面催债，出现了还不了款的问题，这有一些损失。还有一些是资本流动方面的，有外资抽逃的问题，抽逃主要两个渠道，一个是本金抽逃。比如前不久ARJ出问题，我们就担心ARJ抽逃友邦，因为友邦是它的全资子公司，但是没有抽。我们比较担心，由于这次危机，为了解决总部危机会不会出现抽逃问题，我们发现还没有大规模发生这种现象，一个很重要的原因，大家解救危机是一方面，把自己的资金找最安全的地方放是最重要的方面。损失概括起来三个渠道的话，损失不太大，尤其相对于我们2万亿的外汇储备，将近3万亿的外汇资产来说损失很少。
【李杨】我经常看到一些媒体责难说，如何如何持有这么多外汇储备，我们要知道外汇是最重要的财富，当年朱镕基说了一句话，你给我抱这些东西我不信，我只知道我手里有两块真钱，一块是国有企业，一块是外汇。所谓损失，那是在人民币后，用人民币计值损失，美元是没有损失的问题，只要美国人不赖这个帐，美元拿到美国就买东西，可以的购买力，可以支配他国财富。如果国内的人民币不行了，你只有美元带美国购买任何财富都可以，所以一定要记住，不要对外汇储备有很多的看法。
【李杨】当我们确认外汇储备是资产，并且外汇储备不断增加，那么我们结构是否要优化，优化方向之一，是否可以换成其他国家的货币呢？有没有替代？结论是没有替代。半年前大家可以讨论很多的钱，一些经济学家说，买欧元，如果那时候听这话哭都来不及，现在欧元跌的太厉害了。我们讲这个问题时顺便要说一说，这几年媒体对于我们外汇储备战略是不公平的，至少是不专业的。你看欧元涨马上说为什么不买欧元，现在行动跟股市散户追涨杀跌有什么不同？如果一年前我们买欧元，现在损失大得多了。大家知道，国家外汇储备战略的资产结构是根据长期战略确定的，而不是根据市场行情波动确定的，如果按照这样，把国家战略水平降低到散户上那老头老太太追涨杀跌那个水平了，大家一定要记住。
【李杨】这里面看日元有可能涨，但是日元承受不了太大购买力，英镑以及其他就不要多说了。现在讲汇率，讲汇率要分两层比，美国与其他可交易国之间关系，然后才是人民币和他们之间的关系，这样来看待外汇汇率的变化。另外买油是否可以，恐怕现在谁也不敢说买油了，因为现在已经跌到50多了，还会有进一步下跌的可能。我想大家可能也有人看过我做出的结论，我用了一个分析这个问题，油还有进一步跌的可能。另外买金，总的情况是，美元、、石油、粮食、矿产品等等，这都是金融用品，那么就有个选择问题，有个选择问题就有走势关系问题，基本是从次石油危机，71到73年开始，73年那时候有美元危机、石油危机、问题等叠加，比现在还复杂，从那时候形成美元涨其他跌，其他涨美元跌。如果判断美元要涨的时候，我们相应判断其他要跌。和石油，是滞后一点，但是有跌的趋势。从各国外汇储备构成来看，外汇占的比例高，往前看占的高，为什么官方选择这样的结构来持有自己的国际储备，因为当时金价不稳定和价格持续长期下跌，所以买肯定也不是时候。
【李杨】我们现在讲了石油不行，换也不行，回头还是持有美元资产，那么就想在美元资产中是否可以换结构呢？结构选择的一就四种，两房、公司股票、国债等，结论是如果还买美元资产，在危机的时候买美国国债是合理的时候，因为在金融风险仍然蔓延的情况下，安全肯定是位的，在拥有了外汇储备，在外汇储备不断增加情况下，购买美国国债是比较理性的。昨天美国财政部正式公布中国是美国国债大国，这个数字报道有问题，官方我们是大，但是作为国家我们肯定不是大。我刚才说了两个口径，一个是官方外汇储备，一个是国家外汇资产，就是官方加非官方，我们非官方比较小，像日本官方得比较小，非官方很大，日本有6万亿非官方持有美国国债。对于官方吸引眼球啊，这几天媒体老让我打电话让我谈谈，我说这有什么可谈的。现在触动人们神经的就是抄底，我们态度是必须谨慎，是买金融资产尤其要谨慎，因为研究显示，80年代日元涨时，拿日元换美元买资产买了很多，到了90年后全部吐出来了。金融机构是个文化，不是说换个老板还一样。你买波音飞机股票，换了老板还可以生产飞机，但是买一家银行那就不一样了，换了老板就不是这一家银行了。
【李杨】我们经济下滑不能怪国际金融危机，好在我们政府应对迅速，年初双防，稳健的财政政策和从紧的货币政策变成积极的财政政策和适度宽松的货币政策，适度宽松政策我们历是没有的。
【李杨】我们还要说一个经常被人扰乱神经的概念，我翻了前几天报纸说，还要防止通货膨胀，说PPI还很高，这一定会转移到CPI上，不是这样转移的，所谓PPI是上游，CPI是下游产品，上游产品价格上涨是否会变为下游产品价格上涨，取决于下游产品供给情况，如果下游产品供大于求，如果上游产品更高也不能，因为本来就卖不掉，再涨更卖不掉了。这是电力消费的下降，电因为是不能储存做假的数据，如果显示数据下降说明经济要下滑。另外税收增速下降更值得关注。
【李杨】我们要刺激国内经济增长靠什么呢？这张图告诉我们，消费，从1980年以来我们国家的消费占GDP比重是下降的，最近两年略有上升，出口占GDP比重上升的，是略有上升。看了这个图结论就很清楚，如果我们判定出口会受损，其他条件不变，经济下降。去年12.4，后来我们公布11.9，今年可能会降到10左右，我们计算是降了这2、3个点基本是出口下降造成的。因为其他消费基本稳定。这个图告诉我们，当出口因经济危机可能下滑的时候，刺激经济增长唯有，只能靠，这没有好说的。我作为研究机构始终坚持不要压，不幸而言中。
【李杨】下面我们要注意，已经发生了两大转移，转移是区域的转移，下降是沿海地区，上升是中部地区和少数西部地区，持平地区是我们东部地区。另外产业转变、行业转变，红色是超过平均增长速度的，蓝色是低于的。反映我们中国还处在工业企业发展阶段，另外我们开始结构化转移。市场的自我调整和的意识吻合。
【李杨】要这个阶段已经没有任何问题了，政策显示也很清楚，大家说银行有钱，那就是接贷了。洋行说贷款已经上限了，但是贷款并没有增长，因为风险很大。在经济下滑趋势，我们难以依靠货币部门来重启经济增长，这种情况亚洲危机、非典表现的明显，最后就靠政策。这次美国金融危机也看的很清楚，这么强大的金融部门就靠财政部、美联储，就靠政府，这不是我们中国特有的情况。
【李杨】下面看一下宽松的货币举措，是要确保经济体系流动性充足，我们曾经说流动性过剩啊，职责是要保证流动性了，另外保持货币信贷的合理增长，第三很重要，货币部门在贯彻落实，要恢复经济增长组织下滑大的战略时强调风险。大家想想美国次贷危机，次贷次贷就是让那些不合格的贷款从银行取得借款，可以解决你一时问题，但是可以解决更大的问题于其后。我们解决当前问题不能为未来造成更大的危险埋下伏笔。第四进一步发挥债券市场融资功能，明年我们债券市场体制会有大的变化，融资会有巨大的潜能。第五进一步改革银行的服务。大家可以在官方网站上看到。
【李杨】所谓激活国内经济，房地产市场部激活是不可能的，但是这个市场中步步是陷井，所以我想来想去用需小心谨慎，我要防止市场下滑过快，但是要防止上涨过快，又要防止市场积累风险，美国就是前车之鉴。这里要讨论一个很根本性的问题，我们跟领导汇报时清楚的说过，我们想一想，这个市场很复杂了，我们想想最根本的问题，这个市场什么时候好过，或者什么时候让人认为好过？没有，股市也一样，涨是说了泡沫，跌了说不好，没有好的时候，在这个市场听到的是投机、泡沫，如果对一个市场缺乏判断标准的话，所名我们判断有问题，我们不应该从这个角度看待问题。而部门从这个角度看问题，是还是投机，投机打压，支持，那么你分辨的清楚吗？什么是投机，什么是，投机就是不成功的，说不清楚。更重要资产市场中，经济学中的成本、价格、利润这样的分析框架基本不适应，因为面临着是变动的成本。我们说油为什么跌下去，因为油有明确的成本，你说股市跌到哪算成本？房价跌到哪算成本？土地是永远的，土地供应有限，需求是无限的，人只要产生需求就会对土地产生需求，那么多需求就叠加在那么一个不可能再生的空间上，它幅度肯定很快。
【李杨】从消费角度来进行分析，那么就是专业了，只要涉及到跨期理财，因为买房不可能拿200万去买房，一手交钱一手交房，我们大部分是按揭，把未来十年收入部分压给了银行，十年中任何变化都会影响到你的行为。这样讲我们对这个市场就无能为力了吗？不是，大家记住，问题不在于是过度或者过度投机，而在于是否过渡的负债。如果大家用自己的先买股票跌就跌了，如果是借钱买股票，债主要逼债，那就会跳楼了。有一些人分析，这次为什么股票跌这么狠，6千跌到1千多，很重要的原因是我们切断了银行贷款和股市的关系，房地产市场也是这样，我们也在逐渐切断银行对于房地产支持的渠道，使得这个市场趋于理性。并且使得这样调整的结果不至于引起社会动荡，要切断印钞机和它的关系。这是不变的道理。
【李杨】我们记住这道理的话，我们的思路就很清楚，在市场高涨的时候，尽管通常当局会说打击，定价，从市场表层打击，但是真正起作用的是市场深层，你钱从哪来，你自己的钱随便怎么折腾不管，你是借的钱我要你，你解钱比例高了，降下来，这是釜底抽薪的办法。反之，如果要救市，别的办法都没有用，给钱就有用。但是给钱不能给多啊，我们刚刚回顾了美国著名经济学家的忠告，问题是过度负债，因此刺激市场要掌握度，这个市场难就难在这里，是想激活市场，激活市场就要给钱，给钱就要提高负债率，提高负债率就酝酿着风险。这是不是没有办法解决呢？还是有的，重要的是市场细分，就是要让不同收入人群有与它收入水平相对应的住房市场，不能让普通下岗工人或者刚工作人去买100多平米的高档房，现在市面流行的一种看法好象就是这样，我买不起房就是你的房价高，房价定的不对，从部门来说是又是误的，你没有把这些人放在适当的位置上，你这样的收入水平只能享受这样的住房。传统体制是政府全包，一改革好象政府全不管，现在又有一个倾向，政府好象包的越来越多，这个倾向是很可怕的。应该划清楚，什么人享受廉租房，什么人享受商品房，什么人买房，什么人租房，这要说清楚，大家各安其位，这样就不会过度负债，不会有风险了。
【李杨】美国次贷就是想提高自有住房率，美国现在是30%是自有房的，而中国超过80%有自有住房，比美国还美国。在确认金融部门要支持的时候，一定要支持的到位、支持的适度，不能像次贷一样，以未来的风险来解决当前问题，那是肯定不行的。电视台采访我，总是让我讲房地产，我老是不讲，后来我说这个市场要动手术，要结构理顺后才能下手。现在都不清楚享受住房是每个公民的权利，没有界定清楚时你怎么动手呢，所以要结构调整，没有结构调整这个市场救也不行，不救也不行，这与股市也一样。所以市场要细分，不同的政策，不容的金融支持要对应上，因此我们要强调可承受能力，没有这个作为核心概念，我们市场总是处在救也不行不救也不行的状况。最近很高的一个领导在了解各个途径报上来的材料，说看了这些材料说没有看明白。中国的房地产情况大家嫩看明白吗？什么两限房，什么廉租房、搞不清楚。所以激活房地产市场肯定重要，但是防范当中的风险更重要，要使这个市场健康的发展，成为我们经济增长的重要引擎，恐怕还是要理顺市场结构。时间有限，就讲到这里，谢谢各位！
【主持人 何琦】下面有请中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一先生演讲。
中国房地产协会秘书长 朱中一【朱中一】我讲三个问题，，当前房地产市场的基本情况及需要关注的几个问题。从去年九月到今年上半年，我国房地产市场在国家宏观调控政策的主导下逐步由狂热转向理性，调整住房供应结构，控制房价过快上涨的目标取得明显成效。从今年下半年以来，在国际、国内许多不确定因素的共同作用下，除少数市场起步较晚的地区仍处于上升阶段外，我国大多数地区房地产市场先后进入了调整期。当前值得关注的问题主要有，一、商品房销售面积今年以来持续下降，是今年第三季度下降的幅度达到了两位数。以新建商品住宅销售面积为例，三四五六月同比下降的幅度分别为3%、4%、6%，七八九十同比下降幅度为10.8%、14.9%、15%、17%。一到四月，北京、上海、浙江、福建、江苏、广东、天津等经济发达省市的商品住宅成交量下降都在22%以上，北京上海分别下降54.2%和43.5%。上述几个省市住宅销售量占销售总量三分之一，它们的下滑对于影响很大，与此同时，商品房供应面积快速增加，截止8月末，商品房供应面积1.3亿平方米，同比增长8.7%。
【朱中一】当然也有好的例子，那就是辽宁，辽宁十月份开发企业在政府有关政策的指导下，同比上涨1.4%，这说明我们的企业如果与政府联动，在活跃市场方面是可以由所作为的。二、房地产开发、土地购置面积、完成土地开发面积和住宅新开工面积等指标明显下降，1到4月，房地产开发虽然仍然有24.6%的增长，但是1到6月份的33.5%，1到7月份的30.9%，1到8月的29.1%，1到9月的26.5%相比，明显回落。土地购置面积和完成土地的开发面积，从9月份开始由以往同通比增长转为同比下降。同比购置面积1到4月下降5.6%，完成土地开发面积1到4月同比下降5.6%。上述指标的下降必然会影响今后的市场供应量，对1到4月房地产开发同比增长，客观来讲我们也觉得有四个因素有关，，因为今年开发的项目大多是前一两年策划的，那时候市场前景普遍看好。二是土地开发期限和缴纳土地出让金限制，必然要在一年内缴纳土地出让金或在两年内进行开发，三是绝大公司商品房实行预售制度，预售商品房必须预期交付。四是原材料的上涨。1到4月土地购置面积同比下降5.6%，当土地成交价格仍然同比上涨16%，证明地价的上涨还是比较大的。
【朱中一】房地产开发德国快下滑对的规模和GDP的增长，相关行业的发展和就业都会产生较大的影响。三，商品住房价格由涨幅趋缓向下降。新建商品住房价格的环比，从8月开始出现负增长，8月为0.1，9、10月环比下降0.3，有35个城市环比都有下降。房价丈夫趋缓和一些城市房价回落，这是宏观调控所期望的，但是居民买涨不买跌使其蔓延。另外据中国人民银行公布的第三季度城镇储户问卷调查显示，今年四季度打算买房的居民人数13.3%，创下来历史。四、房地产开发企业资金链日趋紧张。我国房地产开发企业融资渠道单一，从07年的数据看，与购房者相关的定金、预售款比重之和占到房地产开发企业资金来源的42%，银行贷款占比为17%，两者之和占到开发企业资金来源的60%。08年1月到10月，是房地产市场需求减缓，销售面下降的影响，定金和预售款和个人按揭贷款逐月下降。个人按揭贷款由个人1到2月30.1%降到1到4月同比负增长22.9%。四，从紧货币政策影响，1到4月房地产资金来源国内贷款政府也逐月下降，由1到4月36.9%降到1到4月6.2%，其中银行贷款增幅由1到2月38.3%逐月降到1到4月的4.4%。开发企业由于房贷从紧，销售回款减慢以及建设成本的增加，以资金链日趋紧张，也可能使一些正在开发的项目难以为继。
【朱中一】综上所述，今年以来，是今年下半年以来，房地产市场呈现较快的下降趋势，市场信心仍然不足，市场不确定因素很多，稳定房地产市场压力很大，房地产市场快速下降的原因，从宏观因素与国内经济进入调整期有关，于美国次贷危机及全球经济明显减速有关。从政策环节分析，与宏观调控政策的叠加与住房保障的推进有关，从房地产市场本生来分析，一些地区经过十几年的快速发展后，自身也进入了调整期，很多居住性需求和改善性需求在快速发展时期已经消费，过高房价在超过一般购房者的承受能力后，使他们难以支付，房价开始下降后又导致部分消费者持币观望。
【朱中一】第二，房地产走势分析。房地产市场的走势也与宏观经济的环境、政策的调整情况，与房地产本生规律有关，同时还与消费者的预期和消费信心有关。一、国际经济形势变化对我国经济的影响不可低估，美国次贷危机与全球经济减速既影响我国的出口，也影响了我国的金融，也必然使我国的银行对开发企业和购房者的贷款更加谨慎。由于全球流动性的区紧，海外热钱有可能流出，但我国相对稳定的金融环境及房地产行业较高的，外资流入我国省市已有不少，外资有目的影响我国房地产市场。另外股市资产缩水也影响了购房直接支持和对消费的信心。石油价格波动也必然影响购房者考虑购房的细节和购房的成本。二、政策调整的影响，七月份以来，已将下半年工作大政方针确保一保一护，这与年初确定的双防，防治经济增长由偏快转向过热被保持经济平稳发展所替代，尤其十月份以来，政府采取了降低银行存款准备金利率，下调存贷利率，减轻企业税负，实行积极财政政策，宽松货币政策，以及果断出台扩大内需，促进经济增长四项措施，应对金融危机，保障民生，起到积极作用。
【朱中一】一些地方征政府，南京、杭州、上海、福州、厦门、沈阳、长沙、郑州、西安、重庆、辽宁、河南等一些省市人民政府，最近为稳定当地的房地产市场也出台了一些减免房地产交易税率，提高住房公积金贷款额度和延长贷款期限，支持居民自住性需求和改善性需求的政策。有的地方还放宽了对房地产开发企业所得税的征收政策，放宽了土地出让金的制度期限，放宽了开工期期限，以改善房地产企业的环境。有的地方还要求银行给符合条件的房地产企业给予正常的信贷支持，以保持合理的规模。一些地方政府出台的措施与我们中国房地产业协会七月份以来向国务院有关部门提出的建议相应，政府和地方政府最终出台的一系列政策和采取的一系列措施，为促进经济增长，恢复市场信心，扩大廉租房和经济适用房的建设规模，做好危旧房改造，必将起到积极作用。但由于市场观望气氛较浓，政策仍需要由一个累积、显现的过程。
【朱中一】第三，房地产市场本生规律，一些多年来快速发展，房价较高的城市进入调整期，这是房地产市场本生规律的体现，一些企业为顺应市场和回笼资金，采取促销的办法也是正常的，但企业的促销引发了之前购房者的矛盾，因此房地产调整的持续时间、深度和房价下降的幅度依然为社会关注的焦点。一些企业因资金不足造成的整合充足和一些项目可能产生的让利问题也值得关注。要预防年底前后，由于拖欠工程款造成的拖欠农民工资而引发的社会稳定问题。从目前的走势看，房地产市场本生的规律和全球性的经济减速在起着主导作用，房地产市场信心很难以恢复，今后几个月住房交易量有可能进一步缩减，房地产新开工面积和购置面积有可能会进一步下行一段时间。但由于政府和一些地方政府近期出台的一些促进经济增长、稳定房地产市场的措施，对交易量下跌将会起到一定的缓冲作用。所以后几个月的楼市继续下降的空间可能有限，房价大跌可能性大大减少。当然前几年没有大涨的地方不可能大跌，对于市场起步较晚的地方，只要借鉴一些地区的经验，市场平稳发展的可能写很大。
【朱中一】从长期看，至少在2020年以前，由于城市化、工业化的快速推进，人口年龄结构的变化，消费结构的升级和旧城拆迁改造工程，我国房地产业的发展长期肯定是看好的，目前的市场调整只是长期发展过程中的短期波动。温家宝总理11月10日在国务院召开的省区市人民政府和部门主要负责同志的会议上，讲了促进房地产市场健康发展的问题，他说，房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢材、建材、家电等用品产业发展举足轻重，对于经济的稳定发展至关重要，对于推动居民消费结构升级，改善民生具有重要的作用，要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导房地产都是，要增加廉租房、经济适用房的开发建设，落实和完善资金，合理消费的正确措施，促进中小户型、中低价位的普通住房建设，规范市场交易。住房城乡建设部部长11月3日在电视电话会议上也就贯彻落实国务院战略决策加强廉租住房和经济适用房规模和加快公共设施建设以及危旧房改造以及水流域水污染防治工作，稳定房地产市场，归分房地产秩序等五个方面的任务，和加强质量安全工作进行了全面的部署。在稳定房地产秩序和规范房地产市场，一是要认真落实差别化的税收信贷政策，鼓励和支持合理的住房消费。二是要在统一政策下因地制宜采取一些政策措施，促进房地产市场平稳发展，鼓励中低价位中小户型住房建设，加快发展二手房市场和租赁市场。同时积极引导房地产开发企业主动应对市场变化，合理调整价格，促进市场活跃。三是继续整顿房地产市场秩序，严肃查处房地产开发交易环节的违规行为，要注意做好年底前房地产项目工程结算、农民工工资发放等监督检查工作。
【朱中一】我个人觉得温家宝总理11月11日的讲话既强调了房地产业的重要性，又明确了促进房地产市场平稳健康发展要抓好的六项工作。建设部部长部署的六项任务也都与房地产业密切相关，因此我们协会有责任协助政府引导企业落实好有关的工作。作为我们协会的产业与市场专业委员会，要认真研究分析房地产市场的走势，密切关注房地产市场调整的持续时间、深度和房价下跌的幅度，关注政府和地方政府出台的政策措施的效果，进一步完善促进住房消费、促进中小户型、中低价位商品房的开发建设，加快二手房市场、住房租赁市场的政策措施。关注企业资金链日趋紧张可能出现的开发贷款的坏帐、拖欠工程款、农民工资等问题，关注房价下调可能引发的开发商与原购房者之间的矛盾和涉及到的金融安全问题，关注保障性住房规模改变了原有的市场结构供应与份额对未来房地产市场的影响。关注天津等城乡建设统筹的城市，允许农民以宅基地到小城镇换房和推动新农村建设。为保持房地产市场的发展和防范金融风险，我们协会也准备加强对房地产企业信用评估体系的研究和对房地产产业政策的研究。我们也希望政府有关部门进一步加强对房地产走势的研究和调控，进一步加强对舆论的引导，以促进房地产市场的平稳健康发展。
【朱中一】为了加强对舆论的引导，11月5日我们召开了由人民网、中国网、搜房网、新浪网、搜狐等媒体座谈会，滞后于搜房网发起暖冬行动，至今已有100多家媒体响应，我们希望媒体在目前市场调整的关键时期，要多宣传一些稳定市场、稳定预期、稳定社会、鼓励居民消费的事例，为房地产平稳发展做出贡献。第三，房地产企业要顺应形势，主动调整与转型，为平稳发展奠定必要的基础。改革开放以来，是近十年来，我国的房地产企业为城镇居民住房条件的改善和城镇面貌的改善做出了巨大的贡献，许多企业还积极参加了抗震救灾的工业活动，不少企业还积极参加了我们年初协会发起的企业的诚信承诺活动，有的企业还积极为我们协会的诚信基金和发展基金捐资捐物，现在在国内外多种因素和房地产市场自身规律影响下，多数地方房地产市场进入了调整期，不少企业的发展遇到了这样那样的困难，我们协会及有关专业委员会有责任，也有义务及时反映企业的需求以促进也的健康发展。
【朱中一】在经济发展减速和市场低迷时期，不少人对市场发展的担忧是必然的，在这个时候，客观的分析和对未来保持信心是十分重要的，正如温家宝总理在论坛中强调得那样，当金融和经济危机到来的时候，经济学家、企业家的信心尤为重要，人民的信心尤为重要，这个时候信心比和货币更重要。所以我们应该对目前和未来十到十五年的经济形势和房地产市场的综合分析来增强对房地产市场平稳发展的信心。政府也出台了不少促进经济发展、稳定房地产市场和保障民生的措施，这对房地产市场的发展都是利好的。当然，增加信心并不是盲目乐观的，而要审时度势，要主动调整和转型，要更多的从房地产本生规律出发，认识和把握规律，把握好机遇，不断适应与创新。
【朱中一】客观的讲，我国的绝大多数房地产企业是在近十几年来房地产市场持续向好的大背景下发展起来的，经历过92到94年海南房地产泡沫的不多，对于企业家一样，经受过大萧条的企业更少。现在应该面对形势，认真研究市场、细分市场，帮助市场的发展变化，并结合市场的需求研究企业的开发区域、发展目标和开发产品，把调整策略、加强管理、塑造品牌、稳健发展放在更突出的位置。我国市场发展的不平衡性为开发企业向中西部城市、中小城市的发展提供了机遇，我们的企业应该关注那里的开发建设，为保证经济的平稳发展和加大保障房住房建设的力度，今年四季度国家对保障房建设的追加了100亿，今后三年还将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约200万户林也、农垦的改造，总超过9千亿元，每年3千亿元，这也是我们企业应该关注的重要方面。
【朱中一】因此，希望我们的企业能积极参与保障性住房的开发建设，经批准实施城乡建设统筹用地的地方，房地产企业也可关注那里的小城建设和新农村建设，有一些开发企业在那里，虽然利小一些但是保险。有识力的房地产开发企业还可以到国外去寻找市场，中国房协将在这方面提供服务。明年5月，不动产联盟论坛将召开，中国房协负责会议承办工作，不动产联盟60个国家会员将会聚北京，共商金融危机下的房地产发展与合作开发事项，有兴趣的房地产开发商可以到会上进行交流。在市场低迷的情况下，如何将购房者的自住性需求、改善性需求转化为实际的需求，除了政府政策的扶植外，企业如何向市场提供价格合理、质量可靠、性能良好的房屋，如何提高社会服务的水平，就成了能否让市场欢迎。希望企业在房价和市场交易量上做好文章，要做好企业整合、成本核算、财务管理，加强现金流的管理，资金困难的企业可寻找合作开发的路径，资金许可企业也可以利用这个时间适当储备一些土地。
【朱中一】依法经营、诚信经营是企业立足和发展的根本，在市场供不应求时，企业的不少问题被市场掩盖，而当市场经过调整期和企业遇到整合调整时，一些企业存在的问题就会显现出来，我们已经注意到，当前最困难的企业可能是一些资金流紧张而又不依法开发的企业，因为他们开发的产品难以销售，他们也难以获得金融部门的支持。因此我们要继续在行业内倡导诚信品牌、社会责任的理念，要求企业把握好依法经营的底线，进一步依法经营、诚信经营，靠品牌发展，靠社会责任赢得消费者，进而把企业真正做强做大。我们希望我们的企业能通过自查自纠，主动改正房地产开发交易环节的违规行为，反映企业的诉求，促进行业的健康发展是协会的重要任务，在当前企业融资普遍困难的情况下，为了使企业获得金融部门的支持，进而促进房地产市场平稳发展，又能防范金融安全，我们协会准备着手与有关部门合作，开展房地产企业信用风险评估体系的研究。我们也将就此广泛征求企业的意见，并争取得到政府有关部门和金融单位的支持。
【朱中一】我们相信，一个健全有效的房地产企业评估体系的建立，对国家、对行业，对房地产企业，对金融部门，都是十分有利的，我们也希望我们的企业能支持我们的调研，共同做好这项工作。前一段时间我们想就这个问题进行调研，但是给我们反馈的企业很少。我们客观的说，我们给政府部门也提了有关意见，我们想反映企业的诉求，想反映企业的愿望，但是一些调研发现企业不，我们希望我们的企业能够理解我们，我们想为企业反映诉求，想使这个企业更健康的发展。今天我讲的基本是我个人观点，讲的不对的请大家批评指正，谢谢大家！
【主持人 何琦】谢谢朱会长的发言，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，对于金融业的稳定和发展至关重要，面对不利的外部环境和国内经济增速下滑，我国政府反映迅速，出台措施，扩大内需，稳定经济增长，相应这一系列措施对稳定中国的金融市场，促进房地产业健康发展起到决定性的作用。希望社会各界对于房地产业能够给予多一些理解和宽容，对于行业和市场出现的问题也能够多一些理解，我们的房地产企业应该理性的看待市场的调整和大环境的变化，及时调整阶级战略，加强企业管理，注意成本控制，提高产品品质，在房地产市场调节中成功实现企业的稳步发展，今天的报告会到此结束，再次感谢大家的光临！
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