北京规定新建商品房转让按套内建筑面积计价

新京报  2009-01-20 07:46

头条导读：
俞正声表态“结构调整”	08年商品房销量约6亿平方米
四部委酝酿联手提振楼市	齐骥：开发商顺应市场变化 调价促销
两会前后楼市股市会有新政策出台	数据下降过快,一季度形势严峻
新闻背景：REICO报告:70大中城市房价10年首降 09止跌企稳

今后，房地产开发企业和经济机构在从事房地产经营活动中的信用信息，将按规定被公布。日前发布的政府公报透露，开发商申请的商品房预售方案必须将前期物业服务的内容包括在内。【延伸阅读：收购商品房用作保障房 地方政府“一箭双雕”】

房地产合同推行网上签约

2008年12月6日，《北京市人民政府关于修改<北京市城市房地产转让管理办法>的决定》开始实施。该决定新增了不少内容，如房地产主管部门推行房地产合同网上签约和网上登记备案；新建商品房转让时，应当按照套内建筑面积计价，但独栋别墅、整栋楼房车库(位)可按照套内面积计价，也可按照建筑面积计价或按照套(单元)计价等。【延伸阅读：齐骥：增加保障性住房的供应不会冲击到商品房】

延期交房等列入违法行为

房地产开发企业申请商品房预售许可时除了提交工程施工合同和施工进度说明等，还应该提交商品房预售方案，预售方案包括经备案的测绘成果、房地产开发项目手册、销售机构和销售人员情况、住宅小区建设方案、房屋装饰装修以及相关设施设备的交付使用情况、前期物业服务等内容。【推荐阅读：2008全年商品房销售面积或同比下降21%】

修改决定中，明确规定违规交易、拖欠工程款、延期交房、未同步建设公共服务设施、建设工程出现质量问题等属于违法行为，房地产主管部门将对房地产开发企业这些行为依法处理并督促其履行义务。 【相关新闻：收购商品房用作保障房 地方政府“一箭双雕”】

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不救楼市不减税 俞正声表态“结构调整”

面对金融危机,上海将更多依靠市场手段来发展经济。1月14日,上海市委书记俞正声表态,上海未来减税空间不大,也没有拯救房市的打算。企业需要依靠市场,走出一条应对金融危机的新路来。

这样的表态,让一直期待政府出手相救的企业深感意外。实际上,2008年下半年以来,经济形势变化对上海企业的不利影响逐渐显现。

进入去年9月份以后,上海经济增速大幅度回落,财政收入、工业生产、外贸出口等一些重要指标同时出现负增长,一些企业处于改革开放以来最差的经营情况。此外,前期降低存贷房利率等刺激房市的政策也没有起到立竿见影的作用。

在1月14日召开的政协会议上,有委员提出上海应加大对房地产的扶持力度和企业的减税扶持政策,以促进经济发展。俞正声在回答时表示,上海要把调整经济结构放在位,至于减税,空间不大,也没有拯救房地产的打算。他解释说,目前上海的困境,虽然主要是受国际金融危机影响,但和2007年股市、房市虚高的因素也有关。因此,上海产业结构本身的问题亦不容忽视。俞正声认为:“克服当前国际经济金融危机带来的影响,上海要把调整经济结构放在位。”

市场人士认为,“不减税”与上海财政收入急速下滑有关。根据统计数据,从2008年第三、四季度开始,上海财政收入就急剧减少。2008年11月,更是首次出现负增长,高达负9.5%。2008年12月,财政收入仍出现2%的负增长。

财政收入锐减的一个重要原因是房地产市场的低迷。根据媒体的调查,截至2008年12月31日,上海全年商品房用地(含住宅及包括住宅的商业用地)成交量为278.49万平方米,成交总金额仅为174亿元,而2007年这两个数字分别为816.97万平方米和602.26亿元,仅是成交金额便锐减七成。而土地成交量的急剧减少,直接影响了上海市政府的财政收入。

仲量联行亚太区董事陈立民分析了上海财政收入的客观形势。他告诉记者:“客观上各地不同地方政府财政收入中有40%到50%来自土地金,上海的具体比例虽然不清楚,但可以确认所占份额不小。那么如果按目前市场状况持续下去,上海财政收入会存在比较大的缺口。”

“不减税,不救市”的言论传出以后,引起了上海各界的反响。首先提出异议的是房地产企业和部分房地产。在他们看来,连美国都会通过手段来救市,上海没有理由不救市。他们坚信,只要房地产市场复苏,就能救活一大批企业。

相比之下,普通市多倾向于支持“不减税、不救市”的办法。在他们看来,措施很容易服务于利益集团,最终既不能救市,也容易造成新的问题。何况,在金融危机背景下,政府也不一定有能力能拯救市场。

卫明不动产营销智库总经理蔡为民表示,自从2008年6月份开始,政府就积极采取措施救房市,但无论买方和卖方都没反应。一方面是政府拼命降税,造成开发商有心理预期,以为政府降税还有空间。政府太积极了,反而使开发商有幻想,迟迟不自救。不救市的提法,就是警告开发商要,否则政府就会“坐视不管”。

 

 

商品房销量降两成 四部委酝酿联手提振楼市

2008年商品房销售量大约同比减少两成左右，中国房地产市场大踏步前行了多年之后，终于在2008年走到回调节点。

1月6日上午10点，国务院新闻室举行新年新闻发布会，汇聚住房和城乡建设部、发改委、财政部、中国人民银行四大部委相关部门，介绍关于促进房地产市场健康发展方面的措施落实情况，同时透露了更多正在酝酿中的措施方向。

去年商品房销量约6亿平方米

住房和城乡建设部副部长齐骥介绍，虽然去年12月份的统计数据未出，但预计2008年商品房的销售面积约6亿平方米左右，其中商品住房销售面积约5亿平方米左右。

本报记者比较2007年国家统计局数据后发现，2008年数据较上年商品房销量大约下降两成。2007年全年，商品房销售面积76193万平方米，同比增长23.2%，其中商品住宅69104万平方米，增长24.7%。以此上溯之前数年，中国商品房成交量一直以20%甚至30%的同比增幅大踏步前行。

“2008年这个数据和民间统计及预测很接近。”易居中国分析师薛建雄介绍，如果房地产市场萎缩了1.6亿平方米的商品房成交量，按每平米2500元左右的平均价计算，就是房地产业的产值少了4000亿元。

“这对经济和开发商的资金影响大。”称，因为原先开发商对2008年的预期可能是增涨20%，现在是下降两成，现实与开发商的实际预期差了40%左右。这成为房地产行业去年受到前所未有煎熬的根本原因。

REITS产品将简单透明

去年12月17日，温家宝总理主持召开国务院第40次常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。12月20日，国务院厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(下称《意见》)，提出了六个方面的政策和措施。

关于房地产信托基金(REITS)试点的问题，中国人民银行金融市场司副司长霍颖励表示，根据国务院的要求，人民银行已经形成了初步的试点总体构架，正在和有关部门会商。会商后将上报国务院，进行试点阶段。霍颖励表示，受美国次贷危机影响，市场对结构性金融产品心存顾忌，所以REITS试点会在产品设计和制度安排上注重风险防范。此外产品模式上会尽量简单化，提高产品透明度，设计符合我国法律要求，适合我国者购买的房地产信托产品。

建议开发商促销

在新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，开发商会顺应市场变化，调价促销。

财政部税政司副司长王晓华在新闻发布会上说，2009年是否出台新的房地产税收优惠政策，要根据2008年出台的房地产税收优惠政策执行情况来定。如果执行得好，可能会延续这些政策；如果执行得不好，可能会考虑出台其他更好的政策措施。

据王晓华介绍，2008年，根据经济形势和房地产市场的变化情况，国家三次调整了房地产的税收政策。次为支持廉租住房和经济适用房建设、鼓励住房租赁市场发展，减免了有关税收。第二次为减轻个人购房者的负担，将个人首次购买90平方米以下普通住房契税税率下调到1%，同时还规定个人住房买卖时可以免征印花税和土地税。第三次对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。

王晓华指出，税收优惠政策的效果可能会有所滞后，2008年对房地产市场税收政策的调整又比较密集，2009年是否出台新的政策，将根据2008年政策的执行情况来定。

 

 

两会前后楼市股市或会有新政策出台

1月20日前后国家统计局将发布2008年度宏观经济数据。相关预测,2008年经济数据应该表现还不错,但考虑1月和2月是传统的开工低潮期,2009年首季度经济数据压力将会大为增加,受此影响,新一轮经济刺激计划“如箭在弦”进入倒计时,最迟有望在两会召开前推出,而楼市股市或将会被纳入新一轮经济刺激计划。

数据下降过快,一季度形势严峻

1月14日,国家统计局将2007年GDP增速修正调高到13%。2008年前三个季度经济增长9.9%,较2007年前三季度相比下跌了2.3个百分点。成思危表示,“2008年第三季度比二季度降了1.1%,如果照此推论,2008年第四季度经济增速很可能是8%,甚至是8%以下,2008年全年可能是9%到9.5%。”经济数据下降之快超出预计。

 

一位的智囊人士说:“1月和2月是传统的开工低潮期,4万亿的项目在2009年下半年才能显现效果,所以季度形势很严峻,是出口和房地产市场的低迷,目前高层都很着急。”

股市和房地产将会有大动作

面对自1997年以来最严重的首季度经济寒流,新一轮经济刺激计划进入倒计时。元旦刚过,国务院总理温家宝在考察青岛时透露国务院组织有关部门正在制定相关规划:一是扩大内需的十条规划；二是十个重要产业的调整和振兴规划；此外,要把国家中长期科学技术发展规划,是重大专项的实施同经济发展紧密结合起来。

1月14日,国务院常务会议审议并原则通过汽车产业和钢铁产业调整振兴规划,率先拉开新一轮经济刺激的序幕。而这还仅仅只是个开始,记者从多个部委获悉,春节、两会前后,旨在扩大内需、提振工业的新一轮经济刺激计划将会推出。

据政策面的消息灵通人士称,“新一轮经济刺激计划的焦点是扩大内需和提振工业。作为扩大内需的关键,如何激活房地产和股市已经处在决策范围之内了。在两会前后,股市和房地产政策也将会有大动作。”