万科企业股份有限公司2008年九城市销售冠军
珠海房天下 2009-03-11 17:57
[摘要] 万科企业股份有限公司今天公布了2008年度报告。率先调价造就九城冠军
稳健的经营策略
公司总裁郁亮表示，过去一年中，鉴于住房成交量的大幅萎缩，以及市场复杂性和不确定性的显著提高，万科决定不刻意追求短期内的规模增长，而首先确保经营的稳健性和财务的安全性。在经营上公司继续贯彻“现金为王”的策略，一方面采取各种策略积极促进销售，另一方面，根据销售进度对新项目的开发节奏做出调整，将存货规模控制在合理的范围内。
2008年万科在资金使用上坚持“量入为出”的原则，全年经营性现金流基本持平，在调整期内，这是一个值得欣喜的成果。截至2008年底，万科净负债率为33.1%，较中期进一步下降4.1个百分点，远低于行业普遍状况；公司持有货币资金199.8亿元，较年初时增加17.2%，足以覆盖全部短期借款与一年内到期的长期负债（此两类负债年底合计178.7亿元）。在行业资金整体紧张的背景下，万科的财务稳健性得到了良好体现。
同时，万科在存货上坚持“量出为入”的原则。08年中期和三季度时万科根据市场情况，两次下调项目开发面积，全年的新开工面积由年初计划的848万平方米调整为570万平方米左右，竣工面积由年初计划的689万平方米调整为586万平方米。公司实际完成新开工面积523.3万平方米，完成竣工面积529.4万平方米，全年的开发面积与销售面积基本匹配，存货规模控制达到了预期的目标。
2008年年末万科的各类存货中，现房库存78.9亿元，占比9.2%，仅相当于万科两个月的销售量，其中80％库存时间尚不足一年；再建开发产品438.3亿元，占比51.0%，其中346.4万平方米已经售出，合同金额为273.4亿元；此外即为341.3亿元的拟开发产品，占比39.7%。这是一个非常理想的存货结构。
郁亮表示，09年万科将坚持开发节奏和销售节奏相匹配、产品类型与市场需求相匹配的原则，加强对项目新开工、新开盘的管理，确保产品适销对路。预计09年开工面积计划约403万平方米，竣工面积619万平方米。当然，一旦市场销售呈现好转迹象，公司可以随时增加新的开工面积。
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