张虎跃：上市越来越难，者越来越挑剔
房地产门户房天下 2009-11-27 09:22
[摘要] 由中国贸促会建设行业分会房地产促进会和搜房网（www.SouFun.com）共同主办的第六届香港•中国国际地产周今天在香港拉开帷幕。
由中国贸促会建设行业分会房地产促进会和搜房网（www.SouFun.com）共同主办的第六届香港•中国国际地产周今天在香港拉开帷幕。
本届香港•中国国际地产周以“中国房地产企业融资与上市之道”作为主题，为内地房地产企业与香港资本市场投融资服务机构搭建一个交流的平台，通过与机构的现场互动，帮助与会企业有效对接香港资本市场。汇丰南丰中国房地产基金执行董事张跃虎先生在开幕式上发表了精彩的观点。
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【主持人】下面，我们进入论坛的互动环节，主题是“中国地产企业融资与上市之道”有请搜房网首席运营官刘坚为我们主持，我们论坛的主题是“中国房地产企业融资与上市之道”。
巅峰对话：中国房地产企业融资与上市之道
【搜房网】今天在座的有房地产开发商朋友也有金融朋友，这里有一些数据跟大家分享，我们做了一系列的调查，做了三个调查，2009年房地产融资的调查，第二个调查，未上市放弃IPO的调查，还有就是的调查，得到几个数据，2009年房企的规模达到了4000亿元，前面的15名拿到了3000亿元，在香港IPO的融资规模大概是三、四百亿。
9月30日上海龙华1960地块成交金额是72.45亿元，被上海绿地拍得，今年前十年的的成交总额达到了501.98亿元，最近我接触了相当一部分的开发企业，他们都有要在A股上市，要不就是借壳上市，部分企业购买了ST的企业，相当一部分有实力的企业，有迫切的需求，寻找合适的渠道通过融资扩大自己的规模，请在座的开发企业和金融结合自身的经验对房地产的企业融资上市前、中、后谈一谈自己的建议，个问题请张跃虎回答，去年11月份的时候大家对于地产的观点是进还是出，张先生的观点是进，还有一个人的观点跟此是有关的，就是的李教授他说市场会很快的好的，当时老潘就在上面，他说李教授太乐观了，当时陈劲松说不会的，说老潘预测是错误的，张总对于新一轮的市场有怎样的判断。
除了IPO外还有私募，我最近在上市公司中看到房地产企业的身影，您悄悄做了哪些事情，请跟大家分享一下。
【张虎跃】汇丰南丰了恒盛公司，今天程总也在，当初的时候觉得对恒盛的经验和管理团队的质量我有信心，最近恒盛上市，证明我们的判断是对的，恒盛的管理团队也是科学的，也许程总更有发言权，也会讲得明白私募基金对公司上市的帮助有哪些，据我的观察，除了恒盛和其他的企业，包括了深圳的花样年上市，天收市只是上涨了几分钱，对于私募基金而言回报是不错的，私募基金进入企业比较早一点，也许是计划上市前的二、三年，承担的风险多一点，做的工作、调查和研究承担的风险要比其他者多，因此风险与回报的关系要高一点。
私募基金者带来的效应，做了研究，或者是股权，在调查与合作的过程中，会给房地产企业提供一些意见，有的时候会发生摩擦，无论怎样，对于房地产企业的运营可以提出一些意见，将来公司上市的时候，股票的人确实会多一分信心，认为私募者很早就已经进入了，而且做过净值调查，就会多一些信心和溢价。
【搜房网】我已经猜到了是在静默期，刚才是点对点的提问，我们涉及了几个环节，先给大家一个提示，让在座的每一位都有提问的机会，当然是提问其他的嘉宾，因为在座的各位是来自于基金、开发商和金融服务行业，大家可以先做一些考虑。
第二个问题是普遍性的问题，最近11月份上市房企有的好，有的坏。昨天香港特区政府的陈家强上市融资总额是1070亿港元，房地产企业融资的额度是300—400亿元，如此密集的房地产企业IPO过程中，有的IPO认购不足，上市前就调低了价格，还有一种情况就是开盘就上涨，而且认购是超额的，这是个别现象吗，企业除了上市的计划或者是安排外，是否有深层次的原因，香港市场是否有深层次的原因导致了这种现象。
【张虎跃】最近上市的房地产企业，定价高低，或者是上市时间的早和晚，价格的影响是比较大的，最近上市的就是恒盛公司，时间抢的比较好，当时市场的气氛也比较好，因此PE相对比较高一点。
者是聪明的，包括土地储备多，就一定有好的价格，实际上也是不见得的，也要看土地成本的高低，土地储备量高是好事，但是土地出让金的价格是者考虑的元素之一，说回到上市时间的早晚，者看重的是盈利的能力，最近一年或者是下一年盈利的能力，用各种方法计算股价大概是怎样的范围，最常用的就是PE或者是净资产会折旧，如果定价太高，跟市场上已经上市的房地产企业的股价相比，如果一家新企业想达到上市多年企业的情况，有折扣是合理的，因此定价比较偏高，上市后就下跌，这就不奇怪，有的定价是比较保守或者是偏低，可能是各种各样的考虑，或者是内部财务的安排，上市只能成功不能失败，因为还有其他的债务和相关的问题，因此定价就不会很高的，确保上市可以成功，我认为原因很多很复杂，不见得有统一的规定可以说得清楚。
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