机构论市：国11条引深思 贷款买房省钱有妙招
中国证券网 2010-01-19 08:07
伟嘉安捷：二套房贷细则三问待考量
一问：贷款利率如何按照风险定义？
“国十一条”中对二套房首付40%进行了明确，但对于贷款利率只提到“严格按照风险定价”。“伟嘉安捷”认为，如果将二套房政策细则制定更标准和科学可行，有利于鼓励自住住房消费需求，是否可以将置业升级人群与、投机人群区分对待，从利率上予以差别化，这样会与政策初衷相吻合。从2009年二套房政策的执行情况来看，除依照规定对家庭人均居住面积低于当地人居平均居住水平的可以比照首套住房贷款政策执行外，个别银行在实际操作时对借款人名下有一套贷款购房且已结清并出售的，或者是还贷期间月还款纪录良好的，在利率上给予适度照顾，提供基准利率或下浮优惠利率，这样对于有置业升级需求的借款人来说也比较合理。接下来对于新的二套房政策细则如何制定，“伟嘉安捷”认为是否可以参照09年各地方银行的执行标准，对于确有住房需求的置业升级人群给予一定的政策优惠，以便达到鼓励自住住房消费的目的，促进房地产市场更健康、平稳的发展。
二问：符合改善型需求的人群能否得以扩大？
“国十一条”中对 “改善型”二套房群体能否享受首套房贷优惠未有提及，“伟嘉安捷”指出，如果后续政策继续对改善型购房人群给予部分政策优惠，那么除以家庭人均居住面积为优惠的政策标准外，是否可以将以下三类人群加入政策的优惠范围内：类，个人名下一套有贷款住房结清并已出售的；第二类，婚前一方名下曾贷款购房，婚后以夫妻名义再次申请贷款购房的；第三类，夫妻离婚后有贷款房产由购买方判给另一方，另一方再贷款购房的。如果将这三类人群与投机人群在政策上剥离开来，对稳定房贷市场交易量将有更大的促进作用。此外，“伟嘉安捷”认为，在政策制定细则上能否从较直接的层面对二套房进行定义，譬如将第二套贷款购房面积大于套的、第二套贷款购房总价大于套房的两种情况加以考虑，将二套房贷政策细则制定更人性化，从而达到即鼓励置业升级人群换房，同时又抑制、投机人群。
三问：差别化税收政策如何实施？
“国十一条”中指出对购买普通住房和非普通住房、首次购房与非首次购房严格执行差别化税收政策。从目前市场来看，营业税政策已落定恢复至五年，对于其他税费政策将如何执行，还在待于政策进一步出台。不过，“伟嘉安捷”认为，在后续政策制定中，尚有两方面需进行明确：一方面，普通住房和非普通住房界定标准：目前对于普通住房是以08年公布的标准来执行的，即需满足“住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍三个标准。随着北京房价不断上涨，符合普通住房的条款是否能做出相应调整。另一方面，首次购房与非首次购房如何界定，是以首次全款为界定标准还是以贷款买房为依据。
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