性房产评估出新规 或为物业税作准备
网易财经 作者：张鸿雁 2010-01-21 08:16
[摘要] 财政部20日发布《性房地产评估指导意见(试行)》（下称《意见》），该新规将于今年7月1日起施行。业内人士表示，该新规为物业税确定了征收资产范围和内容，有助于物业税开征后的房地产评估工作，因此可以说是为物业税的出台作准备。
财政部20日发布《性房地产评估指导意见(试行)》（下称《意见》），该新规将于今年7月1日起施行。业内人士表示，该新规为物业税确定了征收资产范围和内容，有助于物业税开征后的房地产评估工作，因此可以说是为物业税的出台作准备。
据制定该《意见》的中国资产评估协会介绍，出台这一意见，是为了适应会计公允价值计量模式这一新动向，也更加注重评估与会计、审计的衔接。《意见》规定，对性房地产的评估主要采用市场法和法。
地产业内人士谢逸枫认为，“性房产评估”可能是为物业税开征做准备，首先是为物业税确定征收资产范围和内容，其次是为完善物业税体系，再者是为开征物业税做前期市场反应调查。
满堂红地产研究部高级主任肖文晓也认同为物业税开征做准备的说法。“物业税的开征或将从商业物业试点开征，而目前商业物业除部分是出售产权的外，很大部分是企业持有的，也就是意见中所说的‘为赚取租金或资本，或两者兼有而持有的房地产’。如果要对其开征物业税，必然需要规范评估这一环节。”
不过，也有不少业内认为其与物业税的关联有限。该《意见》只是协会组织的一个指导性的文件，虽然有助于物业税开征后的房地产评估工作，但不是推动物业税开征的关键。而且只涉及企业，不涉及自然人。
此外，资产估值方法的变化也将对上市企业产生较大的影响。据了解，目前不少企业是采用“成本法”估值，房企在财务报告中反映的土地价值往往是购进价格，并没有随着土地价格的变化而变化，只有少数企业采用“市场法”评估。但由于估值的标准不统一，者很难对不同企业的盈利状况进行对比。
另外，由于上市公司不用对性房地产提取折旧或摊销，使得通过逐年计提折旧达到抵税的做法不再适用。以一个价值1亿元的性房地产项目为例，假如折旧期为20年，每年折旧500万，可抵掉125万元的企业所得税。但采用新方法后，这部分税就不能再抵掉。
“在资产价格上升的时候，企业的报表就会显得更好看一些。”国信证券分析师方焱表示，金融街便是采用的“市场法”评估体系，公允价值变动损益充当了其业绩良好的润滑剂。
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