大举买地、密集开工 今年房企资金链面临大考

新京报  作者：张晓玲  2010-04-09 08:10

[摘要] 高昂的负债率、大举买地、密集开工，这些因素都促使2009年大赚的房地产公司在2010年依然“缺钱”，截至昨日，约有40家上市房企公布了高达730亿元的融资计划。但房企的融资通道却在逐步收紧，操作层面上约40家公司的融资计划均在排队等待审批；消息层面，央行货币委员会换届，加息预期等等，均对房企资金安排计划造成影响。

负债、开工面积大增

房企的迫切融资需求来源于其高负债率，以及猛增的开工量带来的资金需求。

尽管2009年火爆的市场让大部分房企赚得盆满钵满，但在2009年“面粉”———地价也突飞猛进，大多数房企都采取了积极拿地的策略。

中原地产的土地储备信息统计显示，2009年至今，地产四龙头“万、保、招、金”在拿地上的花费分别为443亿、469亿、91亿和196亿元。

整个2009年，保利新增土地储备1338万平方米，地价款总计约469亿元，被外界称之为保利最“激进”的一年。2010年一季度保利共计获得地块17宗，涉及资金约204亿元，买地的金额已接近去年全年的一半。

截至目前，已披露年报的86家公司，债务总额达到6045.85亿元。其中有60家公司债务总额明显增加。保利地产去年的负债总额达到628.69亿元，同比增加了249.10亿元，金地集团和万科分别举债386.67亿元和922亿元，同比增加了139.76亿元和117.82亿元。在86家上市房企中，有56家资产负债率超过60%，46家在70%以上。

在大举买地的同时，各地产公司也加大了开工量，如万科2009年年报显示，公司计划新开工855万平方米，同比增长超过52%。其他如金地、保利、绿城、恒大等公司也纷纷加大了开工量。

与此同时，国土部严查囤地，令房企盘活手头土地的节奏加快。北京市国土局局长魏成林本月7日表示，3宗闲置土地已在上月31日的大限前开工。目前，北京正在对新一批的闲置土地情况进行梳理，近期还将公布一批闲置土地的名单。

此外，3月10日，国土部19条出台，对土地出让的保证金、缴纳时间、比例等进行了严格规定。这导致房企在土地扩张方面资金率降低，而资金量增加。

部分房企借道海外私募基金

在国内融资渠道进一步收紧的趋势下，不少房企在外资私募基金方面当了先行者。

近日，金地集团与瑞银合作发起的房地产基金期首次募集已完成，共募集1.2亿美元，这是中国内地个由开发商成功发起和募集的外资房地产基金。

此次募集为美元基金，五家者分别来自欧洲、中东和亚洲。据悉，该基金计划国内住宅开发项目，其管理团队由金地与瑞银在房地产开发与资产管理领域具有丰富经验的专业人士组成，并以国际通行的私募基金行业标准对基金进行运营和管理。该基金产品将通过包括瑞银集团财富管理分销渠道在内的国际销售网络募集。

金地集团董事长凌克表示，房地产基金管理业务是公司发展的长期战略，作为基金发起人，公司将与瑞银合作把这只基金做成中国房地产基金行业的标杆。

据上海复地集团董事长范伟透露，复地也在进行私募房地产基金的发展计划。“从其他发达国家的发展历史去看，民间财富参与房地产开发的需求比较旺盛，他们参与的渠道主要通过购买地产股股票或自己房屋参与，而未来房地产的基金将是一个新的渠道。”范伟表示。

此外，记者获悉，华润置地也在做一个商业地产方面的私募基金。

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