易宪容:房贷紧缩预示新一轮严厉调控逼近

上海证券报  2010-04-14 08:33

[摘要] 为降低商业银行的贷款风险,银监局要求商业银行加强防控贷款风险,是要加强防控银行的房地产贷款风险。但鉴于商业银行难以落实相关房贷紧缩政策及房贷政策的调整有限,暗示更为严厉的房地产调控政策或将出台。

房地产还有多少利空

在经历数个交易日的调整后,A股地产板块昨日尾盘收红,在60日均线获得支撑。不过,在房价继续攀升的背景下,楼市调控政策可能进一步升级,利空之靴尚未落地,地产股反弹仍然受到压制。从近期媒体吹风来看,后续政策重拳将主要集中在三方面,即对房产持有环节增税、提高首付比例以及加息。

对房产持有环节增加税收,业内和政府相关部门已讨论了七年。由于在法理基础和具体操作层面均存在诸多问题,因此,物业税迟迟未出。不过,这并不影响政府“曲线”为房地产保有环节加税,是非自住、大户型的高档住房。消息人士称,已经存在多年的《房地产税暂行条例》已经开始着手研究修订,这其中可能增加非自住住房保有环节税负的。

目前,作为主管部门的财政部并未拟定开征房地产领域的新税种,不过,为控制楼市的行为,财政部很可能对个人拥有多套非自住房是高档大户型住房取消房产税免征优惠,并按适当税率征税。

《房地产税暂行条例》颁布于1986年,目前各地方政府对此条例的执行方式,均是对城镇的经营性用房,如商业、厂房等征税,而对居民住宅的保有环节实施“免征优惠”,这也是目前城镇住宅保有环节负的制度原因所在。

而房产税属于现有税种,而且只是国务院法规,不须经过批准,能在短时间内调整税基、税率,地方政府想要从严征收,只须报经相关部门和国务院批准即可。

其次,商业银行进一步提高首付比例的可能性很大。银监会主席刘明康日前表示,银行家和银行者必须要警惕,一定要关注首付。目前,北京有些银行已自主决定二套房首付比例提高到60%。

按照目前的房贷政策,首套房贷款首付比例为不低于20%,申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付比例不低于40%,贷款利率严格按照风险定价。但在投机性购房需求快速膨胀、房价大幅上涨之际,首付比例过低、高过高,容易增加银行的信贷风险。为遏制投机购房,信贷政策很可能进一步提高二套房首付款比例和利率水平,加大差别化信贷政策执行力度。

最后,受CPI上升影响,加息的时间窗口或已。最近,包括摩根士丹利、摩根大通以及野村证券等在内的国际大行纷纷预计,中国人民银行在今年二季度加息的可能性较大。政府缓慢地收紧整个市场的流动性,这显然会对房地产价格以及其他资产价格产生影响。

业内指出,短期内,小幅加息给购房者带来的直接成本上升不大,但是,这有可能给购房者带来一种房价会跌的心理预期,而这种预期有可能造成房地产市场趋冷,并导致房地产商业绩步入下滑通道。

一位机构人士指出,房价继续已成为楼市的利空。目前,政策已经风声鹤唳,而楼市泡沫也呈加速膨胀之势,这对房地产市场都将造成明显的压制。

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