新政后首例房产纠纷案开审 买房者无力购房起诉
京华时报 作者：王丽娜 2010-05-25 08:07
[摘要] 买房者吴先生签完房屋买卖合同5天后，即遭遇被称为新“国十条”的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。吴先生称，因卖主郭女士不他办理网签和贷款，导致他没能在新政之前办好相关手续。受新政约束，吴先生没有能力买房，故起诉要求解除合同。昨天上午，崇文法院开审此案。
政策性违约法律难题凸显
由政策调整造成的房屋买卖纠纷,无疑是个新的课题。此种违约属于哪种性质,在法律界还未统一,司法裁判也没有统一标准。如是否属于合同法规定的“不可抗力”或是“情势变更”?买受人能否顺利解除合同?是否可以免除买房人的违约责任?一系列的问题都凸显“政策性违约”的法律难题。
“如果将其认定为市场经济的正常风险,那么合同的双方应本着合同约定或是法律规定承担违约责任;如果认定为不可抗力,双方将按照公平责任承担责任。”陈汉东说,政策所带来的市场房屋价格波动,会给审判衔接带来问题,如一审时房屋价格下跌,二审阶段又上涨,势必导致当事人的诉求和想法有所变化,给审判带来一定难度。
“可以肯定的是,由于买房人不能按照双方签订的合同继续履行,则构成违约,至于违约的责任承担问题,是此类案件的争议焦点所在。”大兴区法院民一庭法官崔光认为,双方达成合意后应以诚信履行合同。市场价格波动、国家调控手段对市场的影响均系正常的市场现象,如果当事人仅依房屋价格下跌为由违约,则应当承担完全的违约责任。
在此类的案件中,大部分买房人辩称理由为首付款比例提高,超出自己的购买能力而不能继续履行合同,崔光认为:“对买房人支付能力的认定则是一个难以查明的事实,如果要求卖房人提供证据证明对方有足够的支付首付款的能力,在现实中也缺乏可操作性。”
就是否属于不可抗力问题,崔光表示,在司法实践中对不可抗力的适用比较严格,且近几年房地产市场一直是社会关注的热点问题,政府也频频出台政策对房地产市场进行调控,当事人对此应有所预见。因此他个人认为国家对楼市调控政策不属于不可抗力。
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