住建部指中介推高房租遭质疑 谁是真正推手？
房天下综合整理 2010-07-08 10:02
[摘要] 日前，由住房和城乡建设部安排，其下属房地产经纪人学会负责对北京、上海、广州、深圳等城市房租进行调查，对于房租上涨的原因，调查结论认为除了季节性因素外，部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处收租房子做“二房东”推高房租或劝说房主抬高房租，成为推动房租上涨的主要因素。
（来源：新京报 作者：王莹）房租上涨能够支撑房价吗？
按照房地产市场运行规律，一般来说，房屋租赁市场的价格涨跌总是与房屋交易价格的涨跌“同向联动”。因此，租赁市场呈现的价量齐升，造就目前广泛传播的“房租上涨将支撑房价”的论调，并由此对房价跌幅乃至房地产调控成效表示质疑。事实上，这种逻辑过于简单化，当前房租的上涨与房价未来的下跌趋势，并不存在必然的矛盾；即使租赁价格出现一定程度的上涨，也不能阻挡房价下跌的脚步。
首先，房租涨跌并不具备楼市风向标意义。从最近几年的市场经验来看，房价的上涨必然带来房租的上涨，而房租的上涨不一定能推动房价上涨。归根结底，造成这种违反市场规律的不正常状态的原因在于，房屋买卖获得的率一直远高于房屋租赁率。我爱我家市场研究提供的数据显示，经过近期房租的上扬，目前北京的租售比已由新政前的1:650降低为1:565，尽管如此，仍远远高于1:200-1:300的国际合理水平。在这种情况下，即使房租翻一番，也无法弥补房价下跌30%造成的损失，者绝不会为了微薄的短期租金而失去可能的出售机会。
其次，房屋租赁需求并不能够为房地产市场库存增加提供有效的需求支撑。房租的上涨，与租赁市场“供小于求”的趋势密不可分。如果说，高房价下越来越多的居民被迫选择“转购为租”，在短期内增加了租赁需求，是房租上升的初始动因。那么，人口向城市的流动并定居，则是租金上涨的中长期推动力。以北京为例，截至2009年末，已经连续三年年均增加常住人口50万人以上。如果以人均25平方米的居住面积计算，每年新增人口所需的住房面积高达1500万平方米，折合建筑面积约1900万平方米，这无疑将形成持续稳定的新增住房需求。
值得注意的是，在当前房价虚高、房价收入比严重扭曲的背景下，租房需求转移至买房需求是相当困难的，需要收入达到更高的水平，这使得房租上涨对于房价的拉动力较弱。换言之，由于这些住房需求很难转化为实际的购买需求，对于开发商和投机者来说，其库存压力并不能因租赁需求增多而显著改善。
租赁市场需求的增加，正反映了购房者的观望情绪越来越浓厚，房租的上涨也是房价下跌预期加强、下跌预期已经占据主流的必然的正常现象，房价下跌的压力正在持续增大。
另外，由于租赁价格是人们收入与经济环境的体现，决不可能脱离实体经济环境涨上天去。目前部分城市房租的上涨是房价尚未明显下跌，预期利率上调和开征房产税共同作用下的特殊现象。因此，决不能因市场出现的一些背离于政策调控的现象，而否定正在形成的房价下滑态势。
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