楼市新政百日成效：调控尚未成功 业者仍需努力
第一财经日报 2010-07-16 14:11
[摘要] “最严厉调控”未满百日，市场就传言“被放松”，多少市场人士因此担心其可能成为“最短命调控”。在三部委连续表态调控仍将继续后，市场终重归平静。而在“放松”传言之前，市场还曾经历过一次因国土资源部部长徐绍史的一番讲话而被“第二次调控将至”的传言冲击。
调控压力依然难减
即便如此，目前房地产市场调控压力依然不减，高房价问题依然悬而未决。以北京为例，今年1月至5月，四环路以内的价格每平方米涨到34620元，而六环路以外的新房单价也超过万元，达到11748元/平方米，北京楼市6月销售项目成交均价相比5月销售项目的均价甚至出现轻微的上涨。
由于统计数据的结构性变化，目前房价下跌在很大程度上存在“假摔”之嫌。以广州为例，网签数据的变化，并不能说明广州的房价出现了明显下滑，因为签约均价下降，主要缘于销售结构发生了转变，中小户型和低价房销售增多直接拉低全市成交均价。
尤其是深圳，年初全市的房产均价为每平方米2.3万元，而出来的6月份数据已下滑至1.7万元。但深圳房地产研究副主任王锋在接受当地媒体采访时坦言，深圳、上海等一线城市的房地产价导致泡沫成分很大，新政策已经让一线城市房价开始缩水，“但是目前1.7万元/平方米的房产均价对于普通市民来说还是昂贵。目前的房产调整还在继续，按照2007年房产调控至1万元/平方米左右而言，目前的价格还有下调的空间。”
更重要的是，局部地区楼市依然“高烧不退”。6月，70个大中城市中有49个城市新建住宅价格环比持平或保持上涨，其中上涨城市均为二、三线城市；有39个城市的二手住宅价格环比持平或上涨。而6月份70个大中城市的房价同比上涨11.4%，去年6月房价在救市的效应下，已出现量价齐涨的局面，而今年同比仍增长，说明调控依然任重道远。
在实体经济曲折复苏的背景下，关于房地产调控政策的争议也再次响起。新华社撰文称，一些地方政府已经对楼市调控可能造成地方财政收入被“牵累”等表示了担心，而钢铁及铁矿石销量和价格的下跌，也让人们看到了房地产业拖累实体经济的隐忧。
远洋地产董事局主席李明在接受本报采访时也表示：“这次调控是很有成效的，效果也明显，因此我不认为会有新的政策出台，现有的政策也没有退出的必要，还是需要给市场正常的反应时间。”
教授赵晓在接受本报采访时甚至表示，这次房地产调控是彻底的调控，而且将从调控进入到调理，“以前十年九控，每次都是失败的，但是这次调控很多的信息显示将继续下去，相信这次房地产暴利的太阳下山之后将不会再升起。”
政府有足够底气坚持调控
日前国家三部委联合发出通知，要求二套房信贷政策“认房认贷认调查”。“三认”标准明确无误地昭示天下，房地产紧缩政策继续执行，不存在政策放松的情况。
其实政府有足够的底气坚持当前的调控措施。刚刚出炉的6月份产业数据表明我国楼市整体上比较健康，连一向对调控政策持怀疑态度的任志强也不得不承认，房地产调控并没有影响实体经济的运行，调控短期内不会放松。
那么为什么市场上会出现政策放松的传言或者舆论导向呢？这恐怕还是与我国历次房地产政策的特点有着密切的关系。从2002年开始的房地产调控，一直以来给业界的印象是短期化，政策的执行和终止与市场的走势密切相关。更加确切地讲是与房地产价格紧密相连。对政策调控效果的评判也一度以房地产价格是否下跌为标准。
实际上，房地产价格的概念相当宽泛，有成交均价与同质价格的区别，也有价格与区域价格的区别；有商品房价格与保障房价格的区别，也有租赁价格与销售价格的区别。房价是一个多层次、分结构的市场概念，如果以某一个片面的价格指标走向作为房地产调控是否执行的标准，很容易产生决策的偏颇，从而危害市场的健康稳定。
因此，当前和今后一段时期，房地产价格是政府监测调控效果的一个指标，但绝不是起决定性作用的指标。除价格外，政府更应关注的是房地产的成交量变化、供应量变化、保障房供应量占比、房价收入比、房屋租售比、住房工租比等综合性指标。把这些指标综合起来，并且分区域、分结构地分析衡量，可以反映房地产市场是否健康稳定。
对于本轮房地产调控的效果，现在下结论还为时尚早，但作为过程中的一种审视，笔者认为到目前为止以二套房信贷为标志的紧缩性政策是有必要的。政策有效限制和打击了、投机需求对住房市场的冲击，并且在有效引导这些资金流向商业、地产领域。实现了房地产消费结构的优化。虽然一线城市最近两个月成交量大幅度下降，但从的角度看，成交量依然保持健康的发展态势，二、三线城市成交量上升明显，这同样是房地产发展结构的优化。这种变化也契合了笔者此前的判断，一线城市房地产的发展有阶段性调整的态势，二、三线城市将迎来市场的快速增长期。
如果说当前紧缩性调控政策的效果正在显现，那么把眼光放长远一些，国家正在着力推进的住房保障制度则要发挥更加积极和长久的调控作用。一个重要的事实是，目前各地正在紧锣密鼓地制定房地产业发展“十二五”规划，笔者有幸参与了几个城市的规划编制，这些规划中无一例外都将住房保障列为“十二五”期间政府的重要工作之一。规划也大都将“保障房及中小套型普通住房用地占新增建设用地70%以上”列为规划目标。这表明无论是政府还是地方政府，在未来几年内，都会大力推进住房保障工作，这将深刻改变房地产业的运行模式和政府调控方式。
以二套房政策为代表的紧缩政策可能还会持续一段时间，但终究会退出历史舞台，因为保障性住房的建设和供应上来之后，住房民生问题将迎刃而解，紧缩政策对市场化商品房的压制就显得没有必要。资金也将更加理性地看待住房。
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