谢国忠:中国房地产已进入熊市 将持续五年时间

每日经济新闻  2010-10-11 09:05

[摘要] 9月29日,多个部委联合出台“新5条”,将首套房的首付款比例调整到30%以上,同时暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

◆中国房地产已经进入熊市,将持续五年时间

◆一线城市房价会大跌,中小城市可能创新高

◆中国经济增速会放慢,但经济的增长将变好

9月29日,多个部委联合出台“新5条”,将首套房的首付款比例调整到30%以上,同时暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

10月7日,上海出台地方新政,要求每户居民只能新购一套商品住房(含二手存量住房),并强调积极做好房产税改革试点的各项准备工作。

新政一出,众说纷纭。尽管多为市场利空条款,但不少业内人士认为,在尚未加息的情况下,房地产市场的资金仍然充足,房价长期仍然看涨。

此时,玫瑰石顾问公司董事、独立经济学家谢国忠却发文称,“未来五年大城市房价平均跌一半”。其文章称,当泡沫泄气的时候,房价必须下降到工资和可以支撑的水平;并认为,投机者已成“冷水锅中的大闸蟹”,需及时撤离。

昨日(10月10日),《每日经济新闻》记者专访谢国忠,其从、市场泡沫、宏观经济等多个角度阐释近期的新政和房地产市场。他认为,本轮调控政策将压住泡沫“最后的爆发”,并使泡沫慢慢缓解。

每平方米单价不超两月工资

《每日经济新闻》(以下简称NBD):您预言未来5年大城市房价将下降一半,做出这个判断的依据是什么?

谢国忠:从信贷政策上看,政府仍然没有放宽二三套房的贷款限制,最有的买房者受到了管制。这些买房者并没有足够的现金,主要依靠贷款买房,因此,房价已缺乏上涨的动力。另外,在人民币汇率的争论中,货币流动性也在收紧。中国已进入房地产熊市,将持续五年时间。

在这种情况下,就要看的现金回报。现在没有了的预期,租金和收入房价比,就变成了决定性因素。我认为每平方米的单价不应超过两月的平均工资。

NBD:从租金上看,您认为正常的水平是多少?

谢国忠:中国的房子有70年的使用权,所以每年约有2%的折旧率,加上很多房子的质量不好,折旧率有可能达到3%。所以,如果率在2~3个百分点,就等于零回报。

我认为正常的租金应该在5%以上,美国是7%,德国、日本也都在7%以上。当然,在工资涨得快的城市,房租可以低一些。但考虑到3%的折旧,5%的是应该的。

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