首套房贷新动静:首付3成没商量 阴阳合同出道
理财周报 作者：滑明飞 李雯珊 张慧宇 冀欣 2010-10-18 07:55
[摘要] 9月29日晚,央行和银监会为本已收紧的房贷政策再添一道“紧箍咒”:首套房房贷首付由最低2成提高至3成,同时停发三套房贷。与以往分地区分城市的区别对待不同,此次调控涉及全国。
北京住房公积金贷款首付仍2成;广州某银行称可以一套房子签三份合同以达到多贷款、少交税
9月29日晚,央行和银监会为本已收紧的房贷政策再添一道“紧箍咒”:首套房房贷首付由2成提高至3成,同时停发三套房贷。与以往分地区分城市的区别对待不同,此次调控涉及。
不仅对者,这道“新令”让首套房的购买者也倍感吃力,尤其对于北京、上海、广州和深圳这样房价惊人地区的购房者,因为100万的房子多出一成就意味着自己要多准备10万元自有资金。
理财周报记者兵分四路,深入以上四大城市对各商业银行调查发现,北京住房公积金贷款目前还未变动,首付仍可低至2成;广州则有银行称可以签“阴阳合同”,即一套房子,三份合同以达到多贷款、少交税的目的;深圳有银行建议可以通过提高评估价格多贷一点,甚至有按揭公司表示可以用款买楼;上海各大银行则表示,首付3成没有商量,只有利率方面有回旋空间。
北京住房公积金贷款首付仍可2成
理财周报记者走访咨询了在京的多家银行网点,各行均表示,首付3成,2成现在做不到。通过比较,各银行只有在利率方面可以相对优惠一点,其他并没有什么优惠可言。
同时,理财周报记者还走访北京市我爱我家、21世纪不动产、链家等多家房地产中介公司,但这些之前可以为客户灵活办理贷款的中介此时也束手无策。
中介公司的工作人员告诉记者,如果走商业贷款的流程,首付3成已经没有任何回转的余地,但是公积金贷款暂时还可以施行首付2成,因为政策执行细则还未推出,何时2成首付被彻底禁止不得而知,因此使用公积金购房贷款的购房者,如果能够短时间内办理完全部买房贷款手续,还可以搭上低首付的末班车。
但是,中介仍然有其。部分地产中介公司的工作人员告诉记者,很多中介公司与银行都签署了合作协议,通过中介渠道也可获得更多的利率优惠。例如链家地产就与北京银行、浦发银行等多家银行合作,通过链家地产购房的消费者可与置业顾问协商,选择贷款银行,争取更多的折扣利率。
而对于贷款的额度,一家中介公司的工作人员也透露,与直接从银行申请贷款相比,中介公司可以通过合作的评估公司提高房屋的评估价格,以从银行获得更高的贷款额度,称之为“高评高贷”,但是相应的税费也会多交纳很多,尤其是面积较大的房屋经过高评估之后,如果认定从普通住宅变为非普通住宅,那么税费也将提高2个百分点,没有特殊的需要进行这样的操作并不划算。
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同一房屋,三份合同
对于北京地区上述“高评高贷”带来的高税收问题，广州似乎有应对之道。
某股份制银行广州分行的一位信贷部门人士告诉理财周报记者,如果是该行一些大VIP客户,有可能帮其制造不同购房额的合同。
“这种情况多数用在二手房交易,合同中会出现三个价格:真实的交易价格,较高价与较低价。份合同是数额较高的购房款合同,银行会从中操作将其列为授信依据,那么同样的成数便可以使购房者贷到更高额度款项,如此一来实际首付金额就降低很多。但银行也会与购房者之间签真实购房额的贷款合同,不过购房者还款额的计算主要是依据上述的份合同。”该人士表示。
他还称,“第三份较低购房额合同则会出示给房管局,以能够降低购买房屋所缴纳的税费,这样就能够让客户获得较多贷款金额但却少交一定的税额。不过目前一般情况下也不会给客户大张旗鼓地办理。因为存在较大的风险操作也复杂,而且政策也抓得很紧。”
但在广州,大部分银行并没有多少回旋的余地。就连工农中建交五大行的客户经理都是“斩钉截铁”的语气向记者表示,“首付方面没有任何办法减免,接近年底贷款额度都紧张,等到首付款项足够再考虑入市买房。”
深圳可购房,上海比拼利率
“首套房首付3成,这个没有回旋的余地。不管你用其他什么办法融资,但首付3成是硬性指标。”深圳工行南山营业部一位工作人员坚决的告诉记者。
此外,在记者走访的两家本土银行招商银行东门支行和深发展华侨城支行,工作人员也表示,现在首套房的首付只能做到3成,2成是不可能的。
首套房首付3成已经是板上钉钉,但购房者仍可以通过某种方式多融一点资以减轻首付压力。“可以在评估方面做点文章,银行都是按照评估价授信,因此可以在评估房屋时评估得高一点,这样就可以多贷一点款,但是首付还是要交三成。”深发展华侨城支行一位工作人员提醒记者。
此外,记者从深圳某按揭公司还了解到,可以通过款的方式来融资用于购房。授信额度为首付的一半,额度50万。比如购买一套价值100万的房产,首付30万,那么按揭公司可以授信15万的额度,之后分5年还清。但是利息比较高,年化利达20%。
和北京、广州、深圳相比,上海的优惠大多集中在利率优惠比拼上。走访上海多家银行的过程中,记者了解到目前几乎银行首套房均已提至三成,而利率则由七折到八五折参差不一,为客户提供额外优惠的也极少。
“我们一般会找一些小银行合作,利率稍微低些,和我们合作的是上海银行。而一些大银行利率都比较高,尤其是四大行。”上海江南名庐职业顾问喻先生告诉暗访中的理财周报记者。
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